What the residents' supervisor does
A residents' supervisor is an engineering professional who represents the apartment owners only. The supervisor is separate from the developer's supervisor and from the bank's supervisor, and it is the residents who choose them. The guides of the Government Authority for Urban Renewal recommend that the residents' committee find several candidates and present them to all the apartment owners before the decision.
The supervisor works together with the residents' lawyer: the lawyer looks after the rights in the agreement, and the supervisor makes sure that the technical specification, the plans and the construction comply with them.
When to appoint a supervisor
As early as possible, close to the start of negotiations with developers. A supervisor who takes part at the offers stage can review the proposed design, prepare or check the technical specification that will be attached to the agreement, and make sure that the supervision arrangements are written into the agreement itself. A supervisor appointed after the design has been finalised has much less influence.
The role at each stage
Choosing a developer and negotiation
Advises on the developers' offers and on the design, and checks the technical specification and the supervision provisions in the agreement.
Planning and permit
Checks the draft plan and the submission drawings against the agreement before they are submitted. In TAMA 38, also checks the permit received against the agreed specification.
Construction
Visits the site regularly, checks that the works match the permit and the specification, and sends the residents' committee periodic reports. In TAMA 38, where the residents live in the building, also makes sure that the works do not put their safety at risk.
Handover and the defects liability period
Inspects each apartment together with its owner before possession is taken, and records the defects in a protocol. The common property is handed over to the residents' committee only after it has been inspected. Most firms also accompany the defects liability year, until the defects are repaired.
Who pays
In most projects the developer pays the fees of the professionals the residents choose: the lawyer, the appraiser and the supervisor. It is recommended to sign a written agreement with the supervisor that sets out the services and the fees, and to attach a signed undertaking by the developer to pay. It is worth knowing the fee before choosing. Even when the developer pays, the supervisor's loyalty is to the residents only.
Questions to ask a candidate
- Do you or your firm work for developers, and in particular for the developer competing for our project?
- Who exactly will supervise on site, and what are their qualifications? Are they a registered engineer?
- Which similar projects have you worked on, on the same track? Can we talk to the residents' committees there?
- How many projects are you currently handling at the same time?
- How often will you visit the site and send reports? Can we see a real report?
- What is your role at the planning and permit stage, and what is it in the defects liability year?
- Do you have valid professional liability insurance? With what limits?
Warning signs
- A supervisor brought in by the developer or the organiser, without the residents checking them themselves.
- A business connection with the developer that was not disclosed in advance.
- Fees that depend on choosing a particular developer or on getting residents to sign.
- A late appointment, after the design has already been finalised.
- Choosing on the lowest price alone, without checking who will actually do the work.
- No professional registration, no insurance, or no written agreement.
What to include in the agreement with the supervisor
The scope of the services at each stage, how often visits and reports take place, the fees and who pays them, insurance, a declaration that there is no conflict of interest, the supervisor's powers in relation to the contractor, and the conditions for replacing the supervisor. The residents' lawyer can draft the agreement or review it.
Residents' supervision firms: a list for reference
The firms below appear in the Duns 100 ranking of residents' supervision firms for 2026, or in professional lists in the field, and their details were verified against the firm's website or the ranking. They are listed in the order of the Duns 100 ranking for 2026. This is a ranking by an external body, not our recommendation.
קובי אורון ניהול פרויקטים בע"מ
מדורגת במקום 1 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי עצמאי מטעם בעלי הדירות בלבד בפינוי-בינוי, בתמ"א 38 ובהתחדשות בניינית: הכנת מפרט טכני בשלב מכרז היזמים, בחינת התב"ע וההיתר, פיקוח על הביצוע, ליווי מסירת הדירות ותקופת הבדק. החברה מציעה גם ניהול פרויקטים, בדק בית ובקרת איכות.
קובי אורון, מייסד ובעלים
קבוצת יגאל אלון
מדורגת במקום 2 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
ליווי בעלי הדירות בלבד בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי: ארגון הדיירים והקמת נציגות, הרכבת צוות מקצועי מטעמם, ניתוח זכויות וכדאיות, מכרז יזמים תחרותי ומשא ומתן על ההסכם. לאחר בחירת היזם החברה משמשת מפקח הבנייה מטעם הדיירים עד סוף שנת הבדק.
יגאל אליהו, מנכ"ל שותף ומנהל מחלקת פיקוח בניה
א.ל הנדסה פיקוח וניהול פרויקטים בבניה בע"מ
מדורגת במקום 3 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם בעלי הדירות בפינוי-בינוי, בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ובתמ"א 38/1 (חיזוק), בשילוב ליווי אדריכלי והנדסי. מחלקת האדריכלות מלווה את הדיירים מבחירת היזם ועד ההיתר, ובודקת את המפרט ואת התכניות מול ההסכם. מחלקת הפיקוח מלווה את הפרויקט מההריסה ועד מסירת הדירות, ומפיקה דוחות תקופתיים ובדיקות ליקויים.
ליאור זייטלר, מהנדס, מייסד ובעלים שותף
צ.ב. מפקחי בניין
מדורגת במקום 4 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח וייעוץ הנדסי מטעם בעלי הדירות בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, משלב ההתארגנות ובדיקת ההיתכנות. השירות כולל סיוע בבחירת יזם, כתיבת מפרט טכני מחייב שמצורף להסכם, ובדיקת תכניות ההיתר מול ההסכם לפני ההגשה. בשלב הביצוע: פיקוח איכות ולוחות זמנים, ובהמשך מסירת הדירות ושנת הבדק.
אינג' עידן צפון, מנכ"ל משותף ובעלים
הוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית
מדורגת במקום 5 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי שוטף ועצמאי מטעם בעלי הדירות בפינוי-בינוי, בהריסה ובנייה ובתמ"א 38/1, משלב המכרז ועד המסירה. החברה בוחנת בשלב מוקדם את מסמכי המכרז, המפרט הטכני והתכניות, ומבצעת בקרת תכנון ורישוי ובקרת איכות בביצוע. היא מדווחת באופן שוטף לדיירים ולנציגות ומטפלת בשינויי דיירים.
גידי הוד, מנכ"ל
ט.ל הנדסה - פיקוח וליווי דיירים בהתחדשות עירונית
מדורגת במקום 6 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
ליווי בעלי הדירות בלבד בפינוי-בינוי ובתמ"א 38: הערכת הפרויקט, הכנת מכרז יזמים וניתוח ההצעות, ליווי המשא ומתן והמפרט הטכני, ובדיקת התכניות לפני ההיתר. בשלב הביצוע: פיקוח הנדסי שוטף באתר עם דוחות חודשיים לנציגות. בסיום: מסירת הדירות ושנת הבדק.
אריאל טסת, מנכ"ל
יריב בכר - הנדסה, ניהול ופיקוח בע"מ
מדורגת במקום 7 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם בעלי הדירות בתמ"א 38 (חיזוק, וגם הריסה ובנייה) ובפינוי-בינוי. החברה מפקחת ומנהלת גם בנייה רוויה במרכזי ערים ופרויקטים של שימור ושיקום מבנים.
יריב בכר, מהנדס בניין, עומד בראש החברה
PRO הנדסה
מדורגת במקום 8 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח דיירים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי על ידי מהנדסי בניין. השירות כולל מכרז יזמים עם דוח כלכלי ובדיקת איתנות היזם והערבויות, כתיבת מפרט טכני ומשא ומתן עליו, ופגישות מיפוי דירות. בשלב הביצוע: פיקוח באתר עם דוחות שבועיים ובדיקות איכות ובטיחות, ובהמשך מסירה ושנת בדק. לכל פרויקט מוצמדים מהנדס ורכז קשרי דיירים.
פלור שמרת - פיקוח וניהול פרויקטים
מדורגת במקום 9 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם הדיירים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, שמשלב בקרה אדריכלית על התכנון ופיקוח הנדסי על הביצוע. השירות כולל הכנת חוברת מכרז ומפרט טכני, ליווי המשא ומתן ובדיקת מסמכי ההסכם, מיצוי זכויות ומעקב אחר הרישוי. בשלב הביצוע: ניהול לוחות זמנים ובקרת איכות חומרים, ובהמשך שנת הבדק.
רוש בריא 38 בע"מ
מדורגת במקום 10 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
מפקח מטעם הדיירים בתמ"א 38, בפינוי-בינוי ובעסקאות קומבינציה, בכל שלבי הפרויקט: איתור יזם ובחירתו, כתיבת מפרט טכני ומשא ומתן, בקרת התכנון ובקשת ההיתר, פיקוח על הביצוע ושנת הבדק. החברה מציעה גם חוות דעת ובדק בית.
נדב ברטורא, שותף מנהל
אור פרויקטים בע"מ
מדורגת במקום 11 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי מטעם בעלי הדירות בלבד בתמ"א 38/1, בתמ"א 38/2 ובפינוי-בינוי (בניין בודד או מתחם). החברה מלווה את ההסכם מול היזם, את התכנון וההיתר, מפקחת על הביצוע ומלווה את שנת הבדק לאחר המסירה.
אלכסנדר אור, מנכ"ל ובעלים
B.A.L ניהול, פיקוח והנדסה
מדורגת במקום 12 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי מטעם בעלי הדירות בתמ"א 38, בפינוי-בינוי ובעסקאות קומבינציה. החברה מעורבת כבר בשלב קביעת הקריטריונים לבחירת היזם ובכתיבת המפרט הטכני. בשלב הביצוע: בקרת איכות שוטפת של איכות הבנייה, לוחות הזמנים, החומרים והבטיחות, עד קבלת טופס 4. היא מפיקה דוחות שבועיים וחודשיים לדיירים, ומספקת חוות דעת מומחה במחלוקות.
ליאור בן ארצי, בעלים ומנכ"ל
האחים לאב - פיקוח התחדשות עירונית
מדורגת במקום 13 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם דיירים בלבד בפינוי-בינוי, בתמ"א 38 ובהריסה ובנייה, מלפני בחירת היזם ועד סוף שנת הבדק. השירות כולל בדיקה כלכלית ומכרז יזמים, משא ומתן מול היזם, בקרת תכנון ורישוי, פיקוח ביצוע ובקרת איכות, בדק בית ומסירה, ומעקב תיקונים בשנת הבדק.
מגדלי בסר, מצדה 9, בני ברק; סניף בירושליםאליהו לאב, מנכ"ל ומייסד
עוז הנדסה
מדורגת במקום 14 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם הדיירים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, על ידי מהנדסים, אדריכלים ושמאים שעובדים עבור בעלי הדירות בלבד. השירות כולל מפרט טכני, הליך מכרז יזמים, בקרת תכנון והיתר, פיקוח באתר ובדיקות מסירה, ומעקב בשנת הבדק עד שחרור ערבות הבדק. החברה מציעה גם בדק בית וחוות דעת הנדסיות.
גנדלמן הנדסה
מדורגת במקום 15 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם בעלי הדירות וניהול פרויקטים בתמ"א 38/1, בתמ"א 38/2 ובפינוי-בינוי, בכל שלבי הפרויקט: מכרז יזמים, כתיבת מפרט טכני ומשא ומתן עליו בשם הדיירים, תכנון, רישוי, ביצוע, מסירה ותקופת הבדק. השירות כולל גם ליווי עד קבלת טופס 4.
דרך יצחק רבין 1, פתח תקווה (גלובל טאוור, בניין A, קומה 8)דני גנדלמן, מייסד ומנהל
אפיקים הנדסה (אפיקים 38)
ליווי ופיקוח עבור בעלי דירות בפינוי-בינוי ובתמ"א 38. השירות כולל פיקוח פיננסי מטעם הדיירים, ניהול הרישוי והתכנון הסטטוטורי, בדיקת איתנות של יזמים וקבלנים, בדיקות כדאיות כלכלית ובדיקת זכויות בנייה.
מ.ל הנדסה ניהול ופיקוח
פיקוח הנדסי מטעם הדיירים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, משלב ההסכם עם היזם, דרך התכנון והביצוע ועד המסירה. החברה מציעה גם פיקוח בנייה כללי.
מישל לוי, מייסד ומנהל; מהנדס בניין
פ.מ.נ.י.ב פרויקטים בע"מ
ליווי הנדסי לנציגויות ולבעלי דירות בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, משלבים מוקדמים ועד שנת הבדק. השירות כולל בחינת הצעות יזמים ומפרטים, בדיקת תכניות ההיתר והעבודה, פיקוח באתר ומעקב אחר לוחות הזמנים, תיעוד ליקויים, דיווח שוטף לנציגות וליווי המסירה.
פיני מדר, עומד בראש החברה; מהנדס אזרחי
Updated as of October 2026. A supervision firm that wishes to correct or remove its details can contact us through the form.
Frequently asked questions
Who pays the residents' supervisor?
In most projects the developer pays the supervisor's fees, as it does the fees of the residents' lawyer and appraiser, as set in the agreement. Even when the developer pays, the supervisor's obligations are to the residents only. It is recommended to sign a written agreement with the supervisor, and to attach an undertaking by the developer to pay.
When should a supervisor be appointed?
As early as possible, close to the start of negotiations with developers. A supervisor appointed at this stage reviews the offers, the plans and the technical specification before signing, and not only the construction.
Does a residents' supervisor have to be an engineer?
There is currently no dedicated licensing for the role. It is recommended to make sure that the person responsible for the supervision is a civil engineer listed in the Register of Engineers and Architects, with experience in similar projects and valid professional liability insurance.
What is the difference between the residents' supervisor and the developer's supervisor?
The developer's supervisor looks after the interests of the developer and of the financing bank. The residents' supervisor is chosen by the apartment owners and checks that the construction matches the agreement, the specification and the permit, from their point of view.
This is a summary only. Every case should be reviewed individually with a lawyer who specialises in the field.
Choosing a supervisor for your building?
We would be glad to help the residents' committee draft the requirements, compare offers and anchor the supervision in the agreement with the developer.