Что делает специалист по техническому надзору от имени жильцов
Специалист по техническому надзору от имени жильцов является специалистом в инженерной области и представляет только владельцев квартир. Это не тот специалист, который ведёт надзор со стороны застройщика или со стороны банка, и выбирают его сами жильцы. Справочники Государственного управления по городскому обновлению рекомендуют, чтобы домовой комитет нашёл нескольких кандидатов и представил их всем владельцам квартир до принятия решения.
Специалист по надзору работает вместе с адвокатом жильцов: адвокат заботится о правах в договоре, а специалист по надзору следит, чтобы техническая спецификация, чертежи и строительство им соответствовали.
Когда назначать специалиста по надзору
Как можно раньше, ближе к началу переговоров с застройщиками. Специалист по надзору, который участвует на этапе предложений, может изучить предлагаемые проектные решения, подготовить или проверить техническую спецификацию, которая будет приложена к договору, и проследить, чтобы порядок надзора был прописан в самом договоре. Специалист по надзору, назначенный после того, как проектирование уже завершено, влияет гораздо меньше.
Роль на каждом этапе
Выбор застройщика и переговоры
Консультирует по предложениям застройщиков и по проектированию, проверяет техническую спецификацию и положения о надзоре в договоре.
Планирование и разрешение
До подачи проверяет проект плана и чертежи для подачи на соответствие договору. В ТАМА 38 также проверяет полученное разрешение на соответствие согласованной спецификации.
Строительство
Регулярно посещает стройку, проверяет, что работы соответствуют разрешению и спецификации, и передаёт домовому комитету периодические отчёты. В ТАМА 38, когда жильцы живут в доме, также следит за тем, чтобы работы не угрожали их безопасности.
Передача и гарантийный период
Проверяет каждую квартиру вместе с её владельцем до получения владения и вносит недостатки в протокол. Общее имущество передаётся домовому комитету только после его проверки. Большинство фирм сопровождает и гарантийный год, до устранения недостатков.
Кто платит
В большинстве проектов застройщик оплачивает гонорар специалистов, которых выбирают жильцы: адвоката, оценщика и специалиста по техническому надзору. Рекомендуется подписать со специалистом по надзору письменный договор, в котором указаны услуги и оплата, и приложить подписанное обязательство застройщика об оплате. Размер оплаты стоит знать до выбора. Даже когда платит застройщик, специалист по надзору действует только в интересах жильцов.
Вопросы кандидату
- Работаете ли вы или ваша фирма на застройщиков, и особенно на застройщика, который участвует в конкурсе у нас?
- Кто именно будет вести надзор на месте и какая у него квалификация? Он зарегистрированный инженер?
- В каких похожих проектах того же вида вы работали? Можно поговорить с домовыми комитетами этих проектов?
- Сколько проектов вы сейчас сопровождаете одновременно?
- Как часто вы будете посещать стройку и передавать отчёты? Можно посмотреть настоящий отчёт?
- Какова ваша роль на этапе планирования и разрешения, и какова в гарантийный год?
- Есть ли у вас действующее страхование профессиональной ответственности? С какими лимитами?
Тревожные признаки
- Специалист по надзору, которого привёл застройщик или организатор, а жильцы сами его не проверили.
- Деловая связь с застройщиком, которая не была раскрыта заранее.
- Оплата, которая зависит от выбора определённого застройщика или от сбора подписей жильцов.
- Позднее назначение, когда проектирование уже завершено.
- Выбор только по самой низкой цене, без проверки того, кто будет работать на практике.
- Нет профессиональной регистрации, нет страховки или нет письменного договора.
Что стоит включить в договор со специалистом по надзору
Объём услуг на каждом этапе, частоту посещений и отчётов, оплату и кто её платит, страхование, заявление об отсутствии конфликта интересов, полномочия специалиста по надзору по отношению к подрядчику и условия замены специалиста по надзору. Адвокат жильцов может составить договор или проверить его.
Фирмы технического надзора для жильцов: список для ознакомления
Фирмы, перечисленные ниже, входят в рейтинг Duns 100 фирм технического надзора для жильцов за 2026 год или в профессиональные списки в этой области, и их данные проверены по сайту фирмы или по рейтингу. Порядок соответствует рейтингу Duns 100 за 2026 год. Это рейтинг внешней организации, а не наша рекомендация.
קובי אורון ניהול פרויקטים בע"מ
מדורגת במקום 1 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי עצמאי מטעם בעלי הדירות בלבד בפינוי-בינוי, בתמ"א 38 ובהתחדשות בניינית: הכנת מפרט טכני בשלב מכרז היזמים, בחינת התב"ע וההיתר, פיקוח על הביצוע, ליווי מסירת הדירות ותקופת הבדק. החברה מציעה גם ניהול פרויקטים, בדק בית ובקרת איכות.
קובי אורון, מייסד ובעלים
קבוצת יגאל אלון
מדורגת במקום 2 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
ליווי בעלי הדירות בלבד בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי: ארגון הדיירים והקמת נציגות, הרכבת צוות מקצועי מטעמם, ניתוח זכויות וכדאיות, מכרז יזמים תחרותי ומשא ומתן על ההסכם. לאחר בחירת היזם החברה משמשת מפקח הבנייה מטעם הדיירים עד סוף שנת הבדק.
יגאל אליהו, מנכ"ל שותף ומנהל מחלקת פיקוח בניה
א.ל הנדסה פיקוח וניהול פרויקטים בבניה בע"מ
מדורגת במקום 3 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם בעלי הדירות בפינוי-בינוי, בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ובתמ"א 38/1 (חיזוק), בשילוב ליווי אדריכלי והנדסי. מחלקת האדריכלות מלווה את הדיירים מבחירת היזם ועד ההיתר, ובודקת את המפרט ואת התכניות מול ההסכם. מחלקת הפיקוח מלווה את הפרויקט מההריסה ועד מסירת הדירות, ומפיקה דוחות תקופתיים ובדיקות ליקויים.
ליאור זייטלר, מהנדס, מייסד ובעלים שותף
צ.ב. מפקחי בניין
מדורגת במקום 4 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח וייעוץ הנדסי מטעם בעלי הדירות בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, משלב ההתארגנות ובדיקת ההיתכנות. השירות כולל סיוע בבחירת יזם, כתיבת מפרט טכני מחייב שמצורף להסכם, ובדיקת תכניות ההיתר מול ההסכם לפני ההגשה. בשלב הביצוע: פיקוח איכות ולוחות זמנים, ובהמשך מסירת הדירות ושנת הבדק.
אינג' עידן צפון, מנכ"ל משותף ובעלים
הוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית
מדורגת במקום 5 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי שוטף ועצמאי מטעם בעלי הדירות בפינוי-בינוי, בהריסה ובנייה ובתמ"א 38/1, משלב המכרז ועד המסירה. החברה בוחנת בשלב מוקדם את מסמכי המכרז, המפרט הטכני והתכניות, ומבצעת בקרת תכנון ורישוי ובקרת איכות בביצוע. היא מדווחת באופן שוטף לדיירים ולנציגות ומטפלת בשינויי דיירים.
גידי הוד, מנכ"ל
ט.ל הנדסה - פיקוח וליווי דיירים בהתחדשות עירונית
מדורגת במקום 6 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
ליווי בעלי הדירות בלבד בפינוי-בינוי ובתמ"א 38: הערכת הפרויקט, הכנת מכרז יזמים וניתוח ההצעות, ליווי המשא ומתן והמפרט הטכני, ובדיקת התכניות לפני ההיתר. בשלב הביצוע: פיקוח הנדסי שוטף באתר עם דוחות חודשיים לנציגות. בסיום: מסירת הדירות ושנת הבדק.
אריאל טסת, מנכ"ל
יריב בכר - הנדסה, ניהול ופיקוח בע"מ
מדורגת במקום 7 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם בעלי הדירות בתמ"א 38 (חיזוק, וגם הריסה ובנייה) ובפינוי-בינוי. החברה מפקחת ומנהלת גם בנייה רוויה במרכזי ערים ופרויקטים של שימור ושיקום מבנים.
יריב בכר, מהנדס בניין, עומד בראש החברה
PRO הנדסה
מדורגת במקום 8 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח דיירים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי על ידי מהנדסי בניין. השירות כולל מכרז יזמים עם דוח כלכלי ובדיקת איתנות היזם והערבויות, כתיבת מפרט טכני ומשא ומתן עליו, ופגישות מיפוי דירות. בשלב הביצוע: פיקוח באתר עם דוחות שבועיים ובדיקות איכות ובטיחות, ובהמשך מסירה ושנת בדק. לכל פרויקט מוצמדים מהנדס ורכז קשרי דיירים.
פלור שמרת - פיקוח וניהול פרויקטים
מדורגת במקום 9 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם הדיירים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, שמשלב בקרה אדריכלית על התכנון ופיקוח הנדסי על הביצוע. השירות כולל הכנת חוברת מכרז ומפרט טכני, ליווי המשא ומתן ובדיקת מסמכי ההסכם, מיצוי זכויות ומעקב אחר הרישוי. בשלב הביצוע: ניהול לוחות זמנים ובקרת איכות חומרים, ובהמשך שנת הבדק.
רוש בריא 38 בע"מ
מדורגת במקום 10 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
מפקח מטעם הדיירים בתמ"א 38, בפינוי-בינוי ובעסקאות קומבינציה, בכל שלבי הפרויקט: איתור יזם ובחירתו, כתיבת מפרט טכני ומשא ומתן, בקרת התכנון ובקשת ההיתר, פיקוח על הביצוע ושנת הבדק. החברה מציעה גם חוות דעת ובדק בית.
נדב ברטורא, שותף מנהל
אור פרויקטים בע"מ
מדורגת במקום 11 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי מטעם בעלי הדירות בלבד בתמ"א 38/1, בתמ"א 38/2 ובפינוי-בינוי (בניין בודד או מתחם). החברה מלווה את ההסכם מול היזם, את התכנון וההיתר, מפקחת על הביצוע ומלווה את שנת הבדק לאחר המסירה.
אלכסנדר אור, מנכ"ל ובעלים
B.A.L ניהול, פיקוח והנדסה
מדורגת במקום 12 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי מטעם בעלי הדירות בתמ"א 38, בפינוי-בינוי ובעסקאות קומבינציה. החברה מעורבת כבר בשלב קביעת הקריטריונים לבחירת היזם ובכתיבת המפרט הטכני. בשלב הביצוע: בקרת איכות שוטפת של איכות הבנייה, לוחות הזמנים, החומרים והבטיחות, עד קבלת טופס 4. היא מפיקה דוחות שבועיים וחודשיים לדיירים, ומספקת חוות דעת מומחה במחלוקות.
ליאור בן ארצי, בעלים ומנכ"ל
האחים לאב - פיקוח התחדשות עירונית
מדורגת במקום 13 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם דיירים בלבד בפינוי-בינוי, בתמ"א 38 ובהריסה ובנייה, מלפני בחירת היזם ועד סוף שנת הבדק. השירות כולל בדיקה כלכלית ומכרז יזמים, משא ומתן מול היזם, בקרת תכנון ורישוי, פיקוח ביצוע ובקרת איכות, בדק בית ומסירה, ומעקב תיקונים בשנת הבדק.
מגדלי בסר, מצדה 9, בני ברק; סניף בירושליםאליהו לאב, מנכ"ל ומייסד
עוז הנדסה
מדורגת במקום 14 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם הדיירים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, על ידי מהנדסים, אדריכלים ושמאים שעובדים עבור בעלי הדירות בלבד. השירות כולל מפרט טכני, הליך מכרז יזמים, בקרת תכנון והיתר, פיקוח באתר ובדיקות מסירה, ומעקב בשנת הבדק עד שחרור ערבות הבדק. החברה מציעה גם בדק בית וחוות דעת הנדסיות.
גנדלמן הנדסה
מדורגת במקום 15 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם בעלי הדירות וניהול פרויקטים בתמ"א 38/1, בתמ"א 38/2 ובפינוי-בינוי, בכל שלבי הפרויקט: מכרז יזמים, כתיבת מפרט טכני ומשא ומתן עליו בשם הדיירים, תכנון, רישוי, ביצוע, מסירה ותקופת הבדק. השירות כולל גם ליווי עד קבלת טופס 4.
דרך יצחק רבין 1, פתח תקווה (גלובל טאוור, בניין A, קומה 8)דני גנדלמן, מייסד ומנהל
אפיקים הנדסה (אפיקים 38)
ליווי ופיקוח עבור בעלי דירות בפינוי-בינוי ובתמ"א 38. השירות כולל פיקוח פיננסי מטעם הדיירים, ניהול הרישוי והתכנון הסטטוטורי, בדיקת איתנות של יזמים וקבלנים, בדיקות כדאיות כלכלית ובדיקת זכויות בנייה.
מ.ל הנדסה ניהול ופיקוח
פיקוח הנדסי מטעם הדיירים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, משלב ההסכם עם היזם, דרך התכנון והביצוע ועד המסירה. החברה מציעה גם פיקוח בנייה כללי.
מישל לוי, מייסד ומנהל; מהנדס בניין
פ.מ.נ.י.ב פרויקטים בע"מ
ליווי הנדסי לנציגויות ולבעלי דירות בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, משלבים מוקדמים ועד שנת הבדק. השירות כולל בחינת הצעות יזמים ומפרטים, בדיקת תכניות ההיתר והעבודה, פיקוח באתר ומעקב אחר לוחות הזמנים, תיעוד ליקויים, דיווח שוטף לנציגות וליווי המסירה.
פיני מדר, עומד בראש החברה; מהנדס אזרחי
Данные актуальны на октябрь 2026. Фирма надзора, которая хочет исправить или удалить свои данные, может обратиться через форму.
Частые вопросы
Кто платит специалисту по техническому надзору от имени жильцов?
В большинстве проектов застройщик оплачивает гонорар специалиста по надзору, так же как гонорар адвоката и оценщика жильцов, в соответствии с тем, что установлено в договоре. Даже когда платит застройщик, специалист по надзору несёт обязательства только перед жильцами. Рекомендуется подписать со специалистом по надзору письменный договор и приложить обязательство застройщика об оплате.
Когда стоит назначить специалиста по надзору?
Как можно раньше, ближе к началу переговоров с застройщиками. Специалист по надзору, назначенный на этом этапе, изучает предложения, планы и техническую спецификацию до подписания, а не только само строительство.
Должен ли специалист по надзору от имени жильцов быть инженером?
Сегодня для этой роли нет специальной лицензии. Рекомендуется убедиться, что ответственный за надзор является инженером-строителем, зарегистрированным в Реестре инженеров и архитекторов, с опытом в похожих проектах и с действующим страхованием профессиональной ответственности.
Чем специалист по надзору от имени жильцов отличается от специалиста по надзору со стороны застройщика?
Специалист по надзору со стороны застройщика заботится об интересах застройщика и сопровождающего банка. Специалиста по надзору от имени жильцов выбирают владельцы квартир, и он проверяет, что строительство соответствует договору, спецификации и разрешению, с их точки зрения.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Выбираете специалиста по надзору для дома?
Мы будем рады помочь домовому комитету сформулировать требования, сравнить предложения и закрепить надзор в договоре с застройщиком.