פינוי בינוי: החלופות בפירוט
- דיור מוגן או בית אבות עד מועד הפינוי, עם תשלומי איזון עד השווי המהוון של דירת התמורה.
- דירה חלופית בשווי דומה, שתימסר עד מועד הפינוי, ואם בעל הדירה ביקש, ככל הניתן קרוב לדירה הקיימת. כך הוא עובר פעם אחת, ולא פעמיים.
- סכום כסף בשווי המהוון של דירת התמורה לרכישת דירה, שישולם במלואו או ברובו עד מועד הפינוי.
- שתי דירות ששוויין יחד דומה לשווי דירת התמורה, למשל אחת למגורים ואחת להשכרה או לילדים.
- דירת תמורה קטנה יותר, עם תשלום איזון בכסף.
החוק לא קבע עדיין את שיטת חישוב ״השווי המהוון״, ולכן חשוב שהשמאי מטעם בעלי הדירות יבדוק את ההצעה. מעבר לחובה שבחוק, אפשר לדרוש בהסכם גם דירה בקומה נמוכה או נגישה, עזרה באריזה ובמעבר, וליווי של יועץ חברתי. אלה אינם מחויבים בחוק, אלא נקבעים במשא ומתן.
מיסוי לבעל דירה קשיש
לעניין המס אין הבדל בין 70 ל-75. ״קשיש״ הוא בעל דירה שמלאו לו 70 במועד חתימת הסכם המכירה הראשון בבניין, שגר בדירה שנתיים ברציפות לפני כן, וגר בה דרך קבע ביום החתימה. בן הזוג נכלל, אלא אם הוא גר דרך קבע בנפרד, ומ-2023 נכלל גם מקבל גמלת סיעוד חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 49יט. לפי עמדת רשות המסים, ״הסכם המכירה הראשון״ נקבע לפי חתימת בעל הדירה הראשון בבניין, גם אם היזם עוד לא חתם.
| המסלול | מה כולל | תנאים עיקריים | מקור |
|---|---|---|---|
| שתי דירות | פטור ממס שבח על קבלת שתי דירות במקום אחת | עד תקרת הפטור הכללית בפינוי בינוי | סעיף 49כב(א2) |
| מכירת הזכות לדירה לצד שלישי | פטור ממס שבח, כשהכסף משמש לרכישת דירה אחרת או זכות מגורים בדיור מוגן, ופטור ממס רכישה על הנכס החדש עד שווי דירת התמורה | המכירה אחרי רישום הבקשה להיתר ועד 6 חודשים מהפינוי. הרכישה בתוך 6 חודשים מהפינוי או 12 חודשים מהמכירה, לפי המאוחר, ולפני סיום הבנייה. שווי הנכס הנרכש לפחות 75% משווי דירת התמורה. לא לקרוב משפחה | סעיף 49כב1(ב) |
| מכירת הזכות לדירה ליזם | פטור ממס שבח לבעל הדירה, ופטור ממס רכישה ליזם | מאז חוק השיקום (2026), המכירה ליזם אפשרית עד ״יום המכירה״ של הדירה הקיימת, ולא רק עד קליטת הבקשה להיתר. התיקון חל גם על הסכמים קודמים שיום המכירה בהם טרם הגיע | סעיף 49כב2(א) |
| קרן תחזוקה | ההפקדה לקרן נחשבת כיסוי ״הוצאות כרוכות״, ואינה נספרת בתקרת הפטור | נאמן בלתי תלוי, שימוש לתחזוקה בלבד, ללא שליטה של בעל הדירה בכסף | החלטת מיסוי 9093/18 |
תקרת הפטור הכללית בפינוי בינוי היא הגבוה מבין: 150% משווי הדירה הישנה, שווי דירה של 120 מ״ר במתחם, או שווי דירה בשטח של 150% מהישנה ועד 200 מ״ר סעיף 49כב. לפני שבוחרים מסלול, מומלץ לבדוק אותו עם עורך הדין ועם יועץ מס, כי התנאים קשורים במועדים של הפרויקט.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
דמי התחזוקה בבניין החדש
לבעל דירה מבוגר עם הכנסה קבועה, דמי הניהול בבניין חדש עלולים להיות הנטל הכבד ביותר. החוק מחייב את היזם לממן את ההפרש בדמי התחזוקה חמש שנים, לבעל דירה בגיל פרישה שמקבל הבטחת הכנסה וזו דירתו היחידה. מקובל לדרוש בהסכם קרן תחזוקה רחבה יותר, לכל מי שחוזר לגור בבניין ולעשר שנים לפחות. הפירוט, כולל הנאמנות והמיסוי, בעמוד תחזוקת הבניין וקרן תחזוקה.
הגנות נוספות שאינן תלויות בגיל
- בעל מוגבלות: בעל דירה עם מוגבלות, או שבן משפחה עם מוגבלות גר איתו, צריך לקבל מגורים חלופיים מותאמים לתקופת הבנייה, בכל המסלולים.
- הנחה בארנונה על תוספת השטח בדירה החדשה, לתקופה מוגבלת, בתנאים שבחוק ובתקנות.
- ליווי ומידע: המינהלות להתחדשות עירונית ברשויות המקומיות מסייעות לבעלי דירות מבוגרים בחינם, ובפרויקטים גדולים מקובל לשלב יועץ חברתי.
שאלות נפוצות
ממתי נבדק הגיל של בעל הדירה בפינוי בינוי?
ביום שבו נחתמה בבית המשותף עסקת הפינוי והבינוי הראשונה עם אותו יזם, ולא ביום שבו בעל הדירה עצמו חתם. בנוסף נדרש שגר בדירה שנתיים לפחות לפני אותו מועד. בחוק שיקום המתחמים שנפגעו מטילים הגיל נבדק במועד נזק המלחמה.
מה ההבדל בין גיל 70 לגיל 75?
מגיל 70 היזם חייב להציע, נוסף על הדירה בפרויקט, לפחות אחת משלוש חלופות, והוא בוחר איזו. מגיל 75, וגם לחולה הנוטה למות או למי שמקבל גמלת סיעוד ברמה 5 או 6, היזם חייב להציע דווקא את החלופה הראשונה: מעבר לדיור מוגן או לבית אבות, דירה חלופית בשווי דומה, או כסף לרכישת דירה, ובעל הדירה בוחר ביניהן.
מה קורה אם היזם לא הציע את החלופות?
סירובו של בעל הדירה לחתום ייחשב סביר, ולא ניתן יהיה לתבוע אותו כבעל דירה מסרב. אם החלופות הוצעו והוא סירב, הסירוב נבחן לפי הכללים הרגילים.
האם יש הבדל במס בין גיל 70 לגיל 75?
לא. לעניין המס, ״קשיש״ הוא בעל דירה שמלאו לו 70 במועד חתימת הסכם המכירה הראשון בבניין, שגר בדירה שנתיים ברציפות לפני כן וגר בה דרך קבע. מסלולי הפטור זהים לבן 70 ולבן 75.
מי זכאי לסבסוד דמי התחזוקה בבניין החדש?
בעל דירה שהגיע, הוא או בן זוגו, לגיל פרישה ביום קבלת הדירה החדשה, שזו דירתו היחידה, שמקבל גמלת הבטחת הכנסה ושגר בדירה. היזם משלם את ההפרש בדמי התחזוקה חמש שנים, כל עוד הוא גר בדירה. כאן הקובע הוא גיל הפרישה, ולא 70 או 75.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
הוצעה לכם עסקה ואתם בני 70 ומעלה?
נבדוק אילו חלופות חייבות להיות בהצעה, ואיזה מסלול מס מתאים לכם.