תחזוקת הבניין וקרן תחזוקה: עד הפינוי, ואחרי החזרה לבניין החדש

תחזוקת הבניין הקיים מהחתימה ועד הפינוי

בין החתימה על ההסכם לבין הפינוי עוברות לרוב כמה שנים: אישור התוכנית, ההיתר וההיערכות לבנייה. בתקופה הזו בעלי הדירות לא ממהרים להשקיע בצנרת, באיטום או במעלית של בניין שייהרס, וליזם אין חובה בחוק לעשות זאת. כך בניין ישן ממשיך להתבלות בדיוק בשנים שבהן כולם מחכים.

מה מומלץ לדרוש בהסכם

לפי מה שמתפרסם מניסיון השוק, יזמים רבים כבר מסכימים לממן תיקונים דחופים ברכוש המשותף, ותשלום חד-פעמי לתחזוקה בחתימה הפך לנפוץ. הרשימה הבאה היא המלצה למשא ומתן, לא חובה בחוק:

• תיקונים דחופים ובטיחותיים על חשבון היזם ברכוש המשותף: צנרת, חשמל, קונסטרוקציה, מקלט ומעלית, בתוך מספר ימים שנקבע מראש מפנייה של הנציגות.
• בית מסוכן: היזם מבצע ומממן את כל התיקונים שהרשות המקומית דורשת כדי להסיר צו, וכל דרישת בטיחות אחרת שלה.
• תקציב שוטף לוועד הבית, סכום חודשי או שנתי, מאבן דרך מוגדרת: החתימה, הגשת התוכנית, אישורה או ההיתר. אפשר להוסיף מענק חד-פעמי בחתימה.
• נזקי סקרים ובדיקות: היזם מתקן כל נזק שנגרם מקידוחים, מבדיקות קרקע או ממדידות, ומבטח אחריות כלפי צד שלישי לפעילות הזו.
• פינוי חלקי: כשחלק מהדירות כבר פונו, היזם מאבטח אותן, מנתק בהן מערכות בצורה בטוחה, מבטח אותן ונושא בחלקן בהוצאות הרכוש המשותף.
• בלי החזר ובלי קיזוז: הסכומים האלה לא יוחזרו ולא יקוזזו מבעלי הדירות, גם אם ההסכם בוטל או שהפרויקט עבר ליזם אחר.
• נספח מפורט שמגדיר מה כלול (הרכוש המשותף), מה לא כלול (פנים הדירות), ולוחות זמנים לתיקון.

קרן תחזוקה בבניין החדש

בניין חדש של 10 עד 30 קומות כולל מעליות, משאבות, גנרטור, חניון, לובי, גינון ובדרך כלל חברת ניהול. דמי הניהול בו יכולים להיות גבוהים במאות שקלים בחודש מוועד הבית בבניין הישן. לבעלי דירות שחוזרים לגור בבניין, ובמיוחד למבוגרים ולבעלי הכנסה קבועה, זה יכול להפוך את הדירה החדשה לנטל. קרן התחזוקה נועדה לכך שמי שגר בבניין וחוזר לגור בו ימשיך לשלם סכום זהה או דומה למה ששילם בוועד הבית.

החובה שבחוק, ומי זכאי לה

החוק מחייב את היזם לשאת בתוספת דמי התחזוקה לאוכלוסייה מוגדרת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו-2016, סעיף 19:

אפשר להסכים בהסכם על תקופה ארוכה יותר, אבל לא על פחות מהקבוע בחוק. פירוט הזכויות של בעלי דירות מבוגרים בעמוד זכויות אזרחים ותיקים.

המנגנון המקובל: קרן לכל מי שחוזר

החובה שבחוק היא מינימום לקבוצה קטנה. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה לחייב את היזם בהסכם להקים קרן שתשתתף בדמי ועד הבית של כל בעלי הדירות שיחזרו לגור בבניין, לתקופה שנקבעת במשא ומתן, לפי ההפרש בין דמי הוועד בבניין הישן לאלה שבבניין החדש, וכשאת הכסף מנהל עורך דין או חברת נאמנות מדריך הרשות להסכם פינוי בינוי, סעיף 6.9.5. בעל דירה שלא חוזר לגור בבניין אינו יכול להעביר את זכותו, והכסף נשאר בקרן לטובת מי שנשאר.

הרשויות המקומיות מחמירות יותר. בירושלים הוועדה המקומית המליצה ב-2022 שהיזם יתחייב לשלם את התחזוקה של הדיירים הקיימים עשר שנים לפחות, והעירייה מתנה בכך את הפטור מהיטל השבחה בפינוי בינוי. לפי פרסומים, גם תוכניות בתל אביב כוללות קרן לעשר שנים, ויש יזמים שמציעים יותר. תקן השמאות 21.1 מכיר בקרן תחזוקה כרכיב בעלויות הפרויקט, ולכן היא נלקחת בחשבון כבר בבדיקת הכדאיות.

מה מומלץ לקבוע בהסכם

• היקף: קרן לכל בעלי הדירות שחוזרים לגור בבניין, ולא רק לזכאים לפי החוק, לעשר שנים לפחות מהאכלוס. הזכות לפי החוק נשמרת בנפרד.
• סכום: לפי ההפרש בין דמי הוועד בבניין הישן לבין אומדן של יועץ תחזוקה מטעם הנציגות לבניין החדש, צמוד למדד מהחתימה ועד ההפקדה, וכולל מע״מ.
• הפקדה: מלוא הסכום בחשבון נאמנות לפני מסירת הדירה הראשונה, כתנאי למסירה.
• נאמן: עורך דין או חברת נאמנות שאינם תלויים ביזם, ונבחרים בהסכמת הנציגות.
• שימוש: רק לדמי הוועד ולתחזוקת הרכוש המשותף, ומשתחרר לבקשת הנציגות, לא לבקשת חברת הניהול.
• מכירה, השכרה וירושה: במכירה הזכות אינה עוברת לקונה והיתרה נשארת לאחרים. ההסכם צריך לקבוע במפורש גם מה קורה בהשכרה ובירושה.
• יתרה בסוף התקופה: מועברת לקרן לשימור הבניין ולחידושו, ולא מחולקת במזומן, כדי לא לפגוע בטיפול המס.
• דירות שלא נמכרו: היזם משתתף בדמי הניהול שלהן.
• חברת ניהול: היזם מציג לפחות שלוש הצעות, הבחירה נעשית עם הנציגות, והנציגות רשאית לסיים את ההתקשרות אחרי שנה מהאכלוס מדריך הרשות, סעיף 12.16.

נאמנות ומיסוי

הפקדת הכסף בנאמנות היא לא רק הגנה מפני שימוש לא נכון בכסף. היא גם הבסיס לטיפול המס.

• החלטת מיסוי 9093/18: רשות המסים קבעה ב-2018 שכל התשלומים של היזם לבעלי הדירות, כולל ההפקדה לקרן, הם חלק מהתמורה בעסקה. עם זאת, ההפקדה לקרן נחשבת תמורה בעד כיסוי ״הוצאות כרוכות״ במעבר לבניין החדש, ולכן אינה נכללת בתקרת הפטור ממס שבח אלא מתווספת לה חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 49כב.
• התנאים שעליהם נשענה ההחלטה: הכסף מנוהל בידי נאמן בלתי תלוי שנבחר בהסכמת היזם והנציגות, משמש רק לדמי הוועד ולתחזוקת הרכוש המשותף בסכום חודשי שנקבע מראש, ולבעל הדירה אין שליטה בו. במכירת דירה סכום הקרן אינו משתנה, והקונה אינו נהנה ממנו.
• מס רכישה של היזם: ההפקדות לקרן נכללות בשווי הרכישה שלו.
• מה עוד לא הוכרע: קרן שמשרתת גם רוכשים חדשים, קרן לתחזוקה ארוכת טווח, מע״מ אצל היזם ומס על הפירות של כספי הקרן. בפרויקט שבו הקרן חורגת מהתנאים של ההחלטה, מומלץ לבקש החלטת מיסוי לפרויקט עצמו.

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

קרן תחזוקה ארוכת טווח במגדלים

מגמה חדשה בתכנון: מוסד התכנון רשאי לתת בתוכנית זכויות בנייה נוספות, שהקמתן מותנית בהפקדת קרן הונית לתחזוקה ארוכת טווח של הבניין ומערכותיו. מינהל התכנון פרסם ב-2023 הנחיות לכך, בתיאום עם משרד המשפטים והרשות להתחדשות עירונית, ועדכן אותן ב-2024. הקרן מוחזקת בנאמנות לפי חוק הנאמנות, והכסף משתחרר לבקשת נציגות הבניין. האומדן של הרשות לעלות התחזוקה של בניין גבוה ל-25 שנה נע בין כמיליון וחצי שקלים לבניין של 10 קומות לכשמונה מיליון לבניין של 40 קומות.

הוועדה המחוזית בירושלים כבר מיישמת את המנגנון בכמה מתחמים, בתוספת של קומה עד שתיים. שאלת היטל ההשבחה על הזכויות המותנות עוד לא הוכרעה. חשוב לוודא שקרן כזו באה בנוסף לקרן שמממנת את דמי הוועד של בעלי הדירות הממשיכים, ולא במקומה.

שאלות נפוצות

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.