מה עושה המפקח מטעם הדיירים
מפקח מטעם הדיירים הוא איש מקצוע הנדסי שמייצג את בעלי הדירות בלבד. הוא נפרד מהמפקח של היזם ומהמפקח של הבנק, והדיירים הם שבוחרים אותו. מדריכי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצים שהנציגות תאתר כמה מועמדים ותציג אותם לכל בעלי הדירות לפני ההחלטה.
המפקח עובד יחד עם עורך הדין של הדיירים: עורך הדין דואג לזכויות בהסכם, והמפקח דואג שהמפרט הטכני, התוכניות והביצוע יעמדו בהן.
מתי ממנים מפקח
כמה שיותר מוקדם, סמוך לתחילת המשא ומתן עם יזמים. מפקח שמשתתף בשלב ההצעות יכול לבחון את התכנון המוצע, להכין או לבדוק את המפרט הטכני שיצורף להסכם, ולוודא שסדרי הפיקוח נכתבים בהסכם עצמו. מפקח שממונה אחרי שהתכנון נסגר משפיע הרבה פחות.
התפקיד בכל שלב
בחירת יזם ומשא ומתן
מייעץ על הצעות היזמים ועל התכנון, ובודק את המפרט הטכני ואת הוראות הפיקוח שבהסכם.
תכנון והיתר
בודק את טיוטת התוכנית ואת תוכניות ההגשה מול ההסכם לפני שהן מוגשות. בתמ״א 38 בודק גם את ההיתר שהתקבל מול המפרט שסוכם.
ביצוע
מבקר באתר באופן סדיר, בודק שהעבודות תואמות את ההיתר ואת המפרט, ומעביר לנציגות דוחות תקופתיים. בתמ״א 38 שבה הדיירים גרים בבניין, מוודא גם שהעבודות לא פוגעות בבטיחותם.
מסירה ותקופת הבדק
בודק כל דירה יחד עם בעליה לפני קבלת החזקה, ורושם את הליקויים בפרוטוקול. הרכוש המשותף מועבר לנציגות רק אחרי בדיקה שלו. רוב החברות מלוות גם את שנת הבדק, עד תיקון הליקויים.
מי משלם
ברוב הפרויקטים היזם משלם את שכר אנשי המקצוע שהדיירים בוחרים: עורך הדין, השמאי והמפקח. מומלץ לחתום עם המפקח על הסכם בכתב שמפרט את השירותים ואת השכר, ולצרף התחייבות חתומה של היזם לשלם. כדאי לדעת מה השכר לפני הבחירה. גם כשהיזם משלם, המפקח נאמן לדיירים בלבד.
שאלות לשאול מועמד
- האם אתה או החברה עובדים עבור יזמים, ובמיוחד עבור היזם שמתמודד אצלנו?
- מי בדיוק יפקח בשטח, ומה ההכשרה שלו? האם הוא מהנדס רשום?
- באילו פרויקטים דומים עבדתם, באותו מסלול? אפשר לדבר עם הנציגויות שם?
- כמה פרויקטים אתם מלווים כרגע במקביל?
- באיזו תדירות תבקרו באתר ותעבירו דוחות? אפשר לראות דוח אמיתי?
- מה התפקיד שלכם בשלב התכנון וההיתר, ומה בשנת הבדק?
- יש לכם ביטוח אחריות מקצועית בתוקף? באילו גבולות?
סימני אזהרה
- מפקח שהיזם או המארגן הביאו, בלי שהדיירים בדקו אותו בעצמם.
- קשר עסקי עם היזם שלא נחשף מראש.
- שכר שתלוי בבחירת יזם מסוים או בהחתמת דיירים.
- מינוי מאוחר, אחרי שהתכנון כבר נסגר.
- בחירה לפי המחיר הנמוך בלבד, בלי לבדוק מי יעבוד בפועל.
- אין רישום מקצועי, אין ביטוח, או אין הסכם בכתב.
מה כדאי לכלול בהסכם עם המפקח
היקף השירותים בכל שלב, תדירות הביקורים והדוחות, השכר ומי משלם אותו, ביטוח, הצהרה שאין ניגוד עניינים, סמכויות המפקח מול הקבלן, ותנאים להחלפת המפקח. עורך הדין של הדיירים יכול לנסח את ההסכם או לבדוק אותו.
חברות פיקוח דיירים: רשימה לעיון
החברות שלמטה מופיעות בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים לשנת 2026, או ברשימות מקצועיות בתחום, ופרטיהן אומתו מול אתר החברה או הדירוג. הסדר לפי דירוג Duns 100 לשנת 2026. זהו דירוג של גוף חיצוני, ולא המלצה שלנו.
קובי אורון ניהול פרויקטים בע"מ
מדורגת במקום 1 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי עצמאי מטעם בעלי הדירות בלבד בפינוי-בינוי, בתמ"א 38 ובהתחדשות בניינית: הכנת מפרט טכני בשלב מכרז היזמים, בחינת התב"ע וההיתר, פיקוח על הביצוע, ליווי מסירת הדירות ותקופת הבדק. החברה מציעה גם ניהול פרויקטים, בדק בית ובקרת איכות.
קובי אורון, מייסד ובעלים
קבוצת יגאל אלון
מדורגת במקום 2 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
ליווי בעלי הדירות בלבד בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי: ארגון הדיירים והקמת נציגות, הרכבת צוות מקצועי מטעמם, ניתוח זכויות וכדאיות, מכרז יזמים תחרותי ומשא ומתן על ההסכם. לאחר בחירת היזם החברה משמשת מפקח הבנייה מטעם הדיירים עד סוף שנת הבדק.
יגאל אליהו, מנכ"ל שותף ומנהל מחלקת פיקוח בניה
א.ל הנדסה פיקוח וניהול פרויקטים בבניה בע"מ
מדורגת במקום 3 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם בעלי הדירות בפינוי-בינוי, בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ובתמ"א 38/1 (חיזוק), בשילוב ליווי אדריכלי והנדסי. מחלקת האדריכלות מלווה את הדיירים מבחירת היזם ועד ההיתר, ובודקת את המפרט ואת התכניות מול ההסכם. מחלקת הפיקוח מלווה את הפרויקט מההריסה ועד מסירת הדירות, ומפיקה דוחות תקופתיים ובדיקות ליקויים.
ליאור זייטלר, מהנדס, מייסד ובעלים שותף
צ.ב. מפקחי בניין
מדורגת במקום 4 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח וייעוץ הנדסי מטעם בעלי הדירות בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, משלב ההתארגנות ובדיקת ההיתכנות. השירות כולל סיוע בבחירת יזם, כתיבת מפרט טכני מחייב שמצורף להסכם, ובדיקת תכניות ההיתר מול ההסכם לפני ההגשה. בשלב הביצוע: פיקוח איכות ולוחות זמנים, ובהמשך מסירת הדירות ושנת הבדק.
אינג' עידן צפון, מנכ"ל משותף ובעלים
הוד פיקוח בנייה בהתחדשות עירונית
מדורגת במקום 5 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי שוטף ועצמאי מטעם בעלי הדירות בפינוי-בינוי, בהריסה ובנייה ובתמ"א 38/1, משלב המכרז ועד המסירה. החברה בוחנת בשלב מוקדם את מסמכי המכרז, המפרט הטכני והתכניות, ומבצעת בקרת תכנון ורישוי ובקרת איכות בביצוע. היא מדווחת באופן שוטף לדיירים ולנציגות ומטפלת בשינויי דיירים.
גידי הוד, מנכ"ל
ט.ל הנדסה - פיקוח וליווי דיירים בהתחדשות עירונית
מדורגת במקום 6 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
ליווי בעלי הדירות בלבד בפינוי-בינוי ובתמ"א 38: הערכת הפרויקט, הכנת מכרז יזמים וניתוח ההצעות, ליווי המשא ומתן והמפרט הטכני, ובדיקת התכניות לפני ההיתר. בשלב הביצוע: פיקוח הנדסי שוטף באתר עם דוחות חודשיים לנציגות. בסיום: מסירת הדירות ושנת הבדק.
אריאל טסת, מנכ"ל
יריב בכר - הנדסה, ניהול ופיקוח בע"מ
מדורגת במקום 7 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם בעלי הדירות בתמ"א 38 (חיזוק, וגם הריסה ובנייה) ובפינוי-בינוי. החברה מפקחת ומנהלת גם בנייה רוויה במרכזי ערים ופרויקטים של שימור ושיקום מבנים.
יריב בכר, מהנדס בניין, עומד בראש החברה
PRO הנדסה
מדורגת במקום 8 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח דיירים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי על ידי מהנדסי בניין. השירות כולל מכרז יזמים עם דוח כלכלי ובדיקת איתנות היזם והערבויות, כתיבת מפרט טכני ומשא ומתן עליו, ופגישות מיפוי דירות. בשלב הביצוע: פיקוח באתר עם דוחות שבועיים ובדיקות איכות ובטיחות, ובהמשך מסירה ושנת בדק. לכל פרויקט מוצמדים מהנדס ורכז קשרי דיירים.
פלור שמרת - פיקוח וניהול פרויקטים
מדורגת במקום 9 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם הדיירים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, שמשלב בקרה אדריכלית על התכנון ופיקוח הנדסי על הביצוע. השירות כולל הכנת חוברת מכרז ומפרט טכני, ליווי המשא ומתן ובדיקת מסמכי ההסכם, מיצוי זכויות ומעקב אחר הרישוי. בשלב הביצוע: ניהול לוחות זמנים ובקרת איכות חומרים, ובהמשך שנת הבדק.
רוש בריא 38 בע"מ
מדורגת במקום 10 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
מפקח מטעם הדיירים בתמ"א 38, בפינוי-בינוי ובעסקאות קומבינציה, בכל שלבי הפרויקט: איתור יזם ובחירתו, כתיבת מפרט טכני ומשא ומתן, בקרת התכנון ובקשת ההיתר, פיקוח על הביצוע ושנת הבדק. החברה מציעה גם חוות דעת ובדק בית.
נדב ברטורא, שותף מנהל
אור פרויקטים בע"מ
מדורגת במקום 11 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי מטעם בעלי הדירות בלבד בתמ"א 38/1, בתמ"א 38/2 ובפינוי-בינוי (בניין בודד או מתחם). החברה מלווה את ההסכם מול היזם, את התכנון וההיתר, מפקחת על הביצוע ומלווה את שנת הבדק לאחר המסירה.
אלכסנדר אור, מנכ"ל ובעלים
B.A.L ניהול, פיקוח והנדסה
מדורגת במקום 12 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח הנדסי מטעם בעלי הדירות בתמ"א 38, בפינוי-בינוי ובעסקאות קומבינציה. החברה מעורבת כבר בשלב קביעת הקריטריונים לבחירת היזם ובכתיבת המפרט הטכני. בשלב הביצוע: בקרת איכות שוטפת של איכות הבנייה, לוחות הזמנים, החומרים והבטיחות, עד קבלת טופס 4. היא מפיקה דוחות שבועיים וחודשיים לדיירים, ומספקת חוות דעת מומחה במחלוקות.
ליאור בן ארצי, בעלים ומנכ"ל
האחים לאב - פיקוח התחדשות עירונית
מדורגת במקום 13 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם דיירים בלבד בפינוי-בינוי, בתמ"א 38 ובהריסה ובנייה, מלפני בחירת היזם ועד סוף שנת הבדק. השירות כולל בדיקה כלכלית ומכרז יזמים, משא ומתן מול היזם, בקרת תכנון ורישוי, פיקוח ביצוע ובקרת איכות, בדק בית ומסירה, ומעקב תיקונים בשנת הבדק.
מגדלי בסר, מצדה 9, בני ברק; סניף בירושליםאליהו לאב, מנכ"ל ומייסד
עוז הנדסה
מדורגת במקום 14 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם הדיירים בפינוי-בינוי ובתמ"א 38, על ידי מהנדסים, אדריכלים ושמאים שעובדים עבור בעלי הדירות בלבד. השירות כולל מפרט טכני, הליך מכרז יזמים, בקרת תכנון והיתר, פיקוח באתר ובדיקות מסירה, ומעקב בשנת הבדק עד שחרור ערבות הבדק. החברה מציעה גם בדק בית וחוות דעת הנדסיות.
גנדלמן הנדסה
מדורגת במקום 15 בדירוג Duns 100 לחברות פיקוח דיירים, 2026
פיקוח מטעם בעלי הדירות וניהול פרויקטים בתמ"א 38/1, בתמ"א 38/2 ובפינוי-בינוי, בכל שלבי הפרויקט: מכרז יזמים, כתיבת מפרט טכני ומשא ומתן עליו בשם הדיירים, תכנון, רישוי, ביצוע, מסירה ותקופת הבדק. השירות כולל גם ליווי עד קבלת טופס 4.
דרך יצחק רבין 1, פתח תקווה (גלובל טאוור, בניין A, קומה 8)דני גנדלמן, מייסד ומנהל
אפיקים הנדסה (אפיקים 38)
ליווי ופיקוח עבור בעלי דירות בפינוי-בינוי ובתמ"א 38. השירות כולל פיקוח פיננסי מטעם הדיירים, ניהול הרישוי והתכנון הסטטוטורי, בדיקת איתנות של יזמים וקבלנים, בדיקות כדאיות כלכלית ובדיקת זכויות בנייה.
מ.ל הנדסה ניהול ופיקוח
פיקוח הנדסי מטעם הדיירים בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, משלב ההסכם עם היזם, דרך התכנון והביצוע ועד המסירה. החברה מציעה גם פיקוח בנייה כללי.
מישל לוי, מייסד ומנהל; מהנדס בניין
פ.מ.נ.י.ב פרויקטים בע"מ
ליווי הנדסי לנציגויות ולבעלי דירות בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, משלבים מוקדמים ועד שנת הבדק. השירות כולל בחינת הצעות יזמים ומפרטים, בדיקת תכניות ההיתר והעבודה, פיקוח באתר ומעקב אחר לוחות הזמנים, תיעוד ליקויים, דיווח שוטף לנציגות וליווי המסירה.
פיני מדר, עומד בראש החברה; מהנדס אזרחי
עודכן לאוקטובר 2026. חברת פיקוח שמבקשת לתקן או להסיר פרטים יכולה לפנות דרך הטופס.
שאלות נפוצות
מי משלם למפקח מטעם הדיירים?
ברוב הפרויקטים היזם משלם את שכר המפקח, כמו את שכר עורך הדין והשמאי של הדיירים, לפי מה שנקבע בהסכם. גם כשהיזם משלם, המפקח מחויב לדיירים בלבד. מומלץ לחתום עם המפקח על הסכם בכתב, ולצרף התחייבות של היזם לשלם.
מתי כדאי למנות מפקח?
מוקדם ככל האפשר, סמוך לתחילת המשא ומתן עם יזמים. מפקח שממונה בשלב הזה בוחן את ההצעות, את התוכניות ואת המפרט הטכני לפני החתימה, ולא רק את הביצוע.
האם מפקח מטעם הדיירים חייב להיות מהנדס?
אין היום רישוי ייעודי לתפקיד. מומלץ לוודא שמי שאחראי על הפיקוח הוא מהנדס בניין רשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים, עם ניסיון בפרויקטים דומים וביטוח אחריות מקצועית בתוקף.
מה ההבדל בין המפקח של הדיירים למפקח של היזם?
המפקח של היזם דואג לאינטרסים של היזם ושל הבנק המלווה. המפקח של הדיירים נבחר על ידי בעלי הדירות ובודק שהבנייה תואמת את ההסכם, את המפרט ואת ההיתר, מנקודת המבט שלהם.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
בוחרים מפקח לבניין?
נשמח לעזור לנציגות לנסח את הדרישות, להשוות הצעות ולעגן את הפיקוח בהסכם עם היזם.