מה עושה יועץ המס של בעלי הדירות
יועץ המס הוא רואה חשבון, עורך דין או יועץ מס מוסמך שמתמחה במיסוי מקרקעין. בפרויקט התחדשות עירונית הוא עובד יחד עם עורך הדין של הדיירים, ותפקידו:
- לבדוק את סעיפי המס בהסכם, ולוודא שהעסקה בנויה כך שהפטורים יחולו, ושהיזם נושא במיסים שהוא התחייב לשאת בהם;
- לזהות את בעלי הדירות שמצבם חריג: מי שיש לו יותר מדירה אחת, דירה בבעלות חברה, דירה שהתקבלה בירושה או במתנה, דירה מושכרת, או מי שמבקש שתי דירות קטנות במקום אחת;
- להכין חוות דעת על חשיפת המס של בעלי הדירות, שלפיה נקבע סכום ערבות המיסים;
- ללוות את הדיווח לרשות המסים, ואת ההשגה אם נקבעה שומה שגויה.
המדריכים הרשמיים מונים בצוות של בעלי הדירות עורך דין, מפקח, שמאי ומלווה חברתי. יועץ מס מצטרף לרוב לפי הצורך, בתיאום עם עורך הדין, ובפרויקטים שבהם יש בעלי דירות במצבים חריגים הוא חיוני.
מס שבח: הפטור בפינוי בינוי ותקרת השווי
בעל דירה שמוכר ליזם את זכויותיו במתחם פינוי בינוי זכאי לפטור ממס שבח לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין סעיף 49כב. הפטור חל על התמורה שהוא מקבל, כולל הדירה החדשה ושירותי הבנייה, עד תקרת שווי. התקרה היא הגבוה מבין:
- 150% משווי הדירה הישנה, בלי זכויות הבנייה הנוספות;
- שווי דירה של 120 מ״ר במתחם;
- שווי דירה ששטחה 150% משטח הדירה הישנה, ולא יותר מ-200 מ״ר.
תמורה שמעבר לתקרה חייבת במס. הפטור הזה בא בנוסף לפטורים האחרים של בעל הדירה, כמו פטור דירת מגורים יחידה.
הפטורים בפינוי בינוי מותנים בכך שהמתחם הוכרז מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי. כשההכרזה עדיין לא התקבלה, המדריך הממשלתי להסכם פינוי בינוי ממליץ לדרוש מהיזם ערבות מיסים, שתבטיח את בעלי הדירות אם יחויבו במס.
בתמ״א 38 ובהתחדשות בניינית הפטור קבוע בפרק חמישי 5 לחוק, ותנאיו שונים. בפרויקט חיזוק ותוספת, התמורה צריכה להינתן כשירותי בנייה שמנויים בחוק: חיזוק, מעלית, חניה, הרחבה של עד 25 מ״ר ותכנון. כסף, או עבודות שאינן ברשימה, חייבים במס. בפרויקט הריסה ובנייה הדירה החדשה צריכה לעמוד במבחן שטח או במבחן שווי, וחלק הבעלות של בעל הדירה צריך להישאר זהה.
מס רכישה, מע״מ והיטל השבחה
מס רכישה
בעלי הדירות אינם משלמים מס רכישה על הדירה החלופית שהם מקבלים בפרויקט. כשהדירה החדשה גדולה מהזכאות, המס עשוי לחול על ההפרש. כשבעל דירה מבוגר מקבל דירה חלופית מחוץ למתחם, החוק מסדיר את המיסוי בתנאים מיוחדים.
מע״מ על שירותי הבנייה
היזם נותן לבעלי הדירות שירותי בנייה, ועל שירותים כאלה חל בדרך כלל מע״מ. בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ״א 38 נקבע מע״מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה, כשבעל הדירה זכאי לפטור ממס שבח. כשהפטור אינו חל, למשל על חלק מהתמורה שחורג מהתקרה, השאלה מי נושא במע״מ נקבעת בהסכם. בפרויקטים שבהם בעלי הדירות מבקשים שטח נוסף או דירה נוספת, צריך לבדוק זאת מראש.
היטל השבחה
היטל ההשבחה חל על עליית ערך המקרקעין בעקבות התוכנית. בפינוי בינוי ובתמ״א 38 יש הקלות: הרשות המקומית יכולה לקבוע שיעור מופחת או פטור מלא באזורים מסוימים. ברוב העסקאות היזם נושא בהיטל. נקודה רגישה היא בעל דירה שמוכר את דירתו אחרי שהתוכנית אושרה: ההיטל עלול לחול עליו, וכדאי שההסכם יקבע מראש מה קורה במקרה כזה.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
דמי השכירות בתקופת הבנייה
במשך שנים לא הייתה עמדה אחידה אם דמי השכירות שהיזם משלם לבעלי הדירות חייבים במס. ביולי 2025 פרסמה רשות המסים נייר עמדה שקובע שדמי השכירות הם חלק מהתמורה במכירה, ואינם הכנסה חייבת במס, ולכן גם אין לנכות מהם מס במקור. העמדה חלה גם כשהדירה הישנה הייתה מושכרת, וגם על בעלי דירות שאינם תושבי ישראל.
עם זאת, בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב נקבע שתשלום עבור תקופת פינוי ארוכה ממה שהבנייה דרשה, וכן תשלום עבור שיפוץ פנימי שאינו חלק משירותי הבנייה, אינם פטורים. לכן חשוב שהמנגנון בהסכם יקשור את דמי השכירות לתקופת הבנייה בפועל.
מקרים שדורשים בדיקה פרטנית
בעלי יותר מדירה אחת
הכללים השתנו פעמיים בשנים האחרונות. מאז חוק ההסדרים של 2023, בעל כמה דירות בפרויקט נהנה מהפטור, אבל כסף שהוא מקבל מעבר לדירה החלופית חייב במס החל מהדירה השנייה, גם כשהוא מתחת לתקרה. חלק הבעלות בדירה החדשה צריך להיות זהה לחלק בדירה הישנה, ומתנות לקרובים בסמוך לחתימה נספרות במניין הדירות.
שתי דירות במקום אחת
בעל דירה גדולה שמבקש לקבל שתי דירות קטנות צריך לבדוק את המיסוי לפני החתימה. ההחלטה משפיעה על הפטור, על מס הרכישה ועל המע״מ, וההסכם צריך לקבוע מי נושא במס שנוצר.
דירה בבעלות חברה
חברה שמחזיקה בדירה אינה נהנית מכל ההקלות שיש ליחיד, והפטור בתמ״א 38 אינו חל כשהדירה היא מלאי עסקי של המוכר. בעל דירה כזו צריך ייעוץ נפרד.
דירה שהתקבלה בירושה
לפי נייר עמדה של רשות המסים ממרץ 2026, יורשים יכולים ליהנות מפטור מכוח הירושה גם על הדירה החלופית, בתנאים: היורש בן זוג או צאצא של המוריש, למוריש הייתה דירה יחידה, והמוריש היה זכאי לפטור. ירושה שנפתחה בתקופת הבנייה נבחנת לפי כללים נוספים.
בעלי דירות מבוגרים
בפינוי בינוי יש לבעלי דירות מבוגרים חלופות מיוחדות: דיור מוגן, דירה קטנה עם תשלום איזון, דירה מחוץ למתחם או תמורה כספית. לכל חלופה יש תנאים והשלכות מס שונות, וחלקן הורחבו ב-2023 גם להריסה ובנייה בתמ״א 38. ההסבר על החלופות בעמוד זכויות אזרחים ותיקים.
מכירה באמצע התהליך
מאז 2021 הזכות לדירה החלופית בתקופת הבנייה נחשבת דירת מגורים לעניין מס שבח ומס רכישה. ב-2026 פרסמה רשות המסים עמדה נוספת לגבי מכירה של הזכות לפני השלמת הבנייה. המיסוי תלוי בשלב התכנוני ובמועד המכירה, וכסף שהתקבל קודם מהיזם עשוי להיווסף לתמורה במכירה.
הדיווח לרשות המסים
כל בעל דירה צריך לדווח למנהל מיסוי מקרקעין על העסקה עם היזם תוך 30 יום מהחתימה, ולבקש את הפטור. בפרויקט עם עשרות בעלי דירות זה הליך מרוכז, ובדרך כלל בעלי הדירות נותנים ייפוי כוח לעורכי הדין של היזם או לעורך הדין שלהם לדווח בשמם ולהגיש השגה אם צריך. דיווח באיחור גורר קנס על כל שומה, שמצטבר בפרויקט שלם לסכומים משמעותיים.
יועץ המס של בעלי הדירות בודק שהדיווח נכון לכל אחד מהם, ושבעלי דירות במצב חריג לא דווחו כאילו הם במצב הרגיל. בעניינים לא ברורים אפשר לבקש החלטת מיסוי מרשות המסים. רשות המסים פרסמה לאורך השנים החלטות מיסוי בנושאים כמו קרן תחזוקה לבעלי הדירות ובניין שנפגע בכוח עליון.
מתי ואיך בוחרים יועץ מס
מוקדם, כבר בשלב טיוטת ההסכם הראשונה. סעיפי המס צריכים להיכתב נכון מההתחלה, ובעלי דירות שמצבם חריג צריכים לדעת לפני החתימה כמה מס עשוי לחול עליהם, ואם כדאי להם לבחור חלופה אחרת.
ברוב הפרויקטים היזם משלם את שכר יועץ המס, כמו את שכר שאר אנשי המקצוע של בעלי הדירות. כמו בשאר המינויים, ההסכם עם יועץ המס צריך להיחתם בין בעלי הדירות לבינו, והוא צריך לפעול בשמם בלבד.
מה לבדוק לפני שבוחרים
- התמחות במיסוי מקרקעין, וניסיון בפרויקטים של התחדשות עירונית;
- שאינו נותן שירות ליזם באותו פרויקט;
- הסכם בכתב שמפרט את השירותים: בדיקת ההסכם, חוות דעת לערבות המיסים, ייעוץ פרטני לבעלי דירות במצב חריג וליווי הדיווח;
- תיאום עבודה מוסדר עם עורך הדין של הדיירים.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
מקורות
- כל זכות: פטור ממס שבח בפינוי בינוי
- כל זכות: פטור ממס שבח בתמ״א 38
- כל זכות: תמורה ייחודית לקשישים בפינוי בינוי
- רשות המסים: טופס 7020, פטור ממס שבח בפינוי בינוי
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: מדריך להסכם פינוי בינוי
- הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: מדריך ליזם לעבודה חברתית
- קפיטקס: תיקונים 67 ו-68 לחוק מיסוי מקרקעין
- קפיטקס: נייר עמדה בעניין דמי שכירות (2025)
- קפיטקס: נייר עמדה בעניין ירושה ודירה חלופית (2026)
- קפיטקס: נייר עמדה בעניין מכירת הזכות לדירה חלופית (2026)
- קפיטקס: החלטת מיסוי בעניין קרן תחזוקה
- קפיטקס: החלטת מיסוי בעניין בניין שנפגע
- PwC ישראל: תיקון 47 לחוק מע״מ
- נדל״ן סנטר: תיקוני חוק ההסדרים 2023
- נדל״ן סנטר: דמי השכירות פטורים ממס
- נדל״ן סנטר: פסק הדין בעניין שיפוץ פנימי ותקופת פינוי
- נדל״ן סנטר: שתי דירות קטנות במקום דירה גדולה
- נדל״ן סנטר: דיווח במועד וקנסות איחור
- ICE: חוק ההסדרים 2023 והתחדשות עירונית
- ICE: היטל השבחה במכירת דירה בפרויקט (2025)
- כלכליסט: פינוי בינוי או חיזוק, ומסלול שקד (2025)
הסיכום נכון לאוקטובר 2026. דיני המס בתחום תוקנו כמה פעמים בשנים האחרונות, ולפני קבלת החלטה יש לבדוק את הנוסח המחייב העדכני ואת עמדות רשות המסים.
שאלות נפוצות
האם בעלי הדירות משלמים מס על הדירה החדשה?
ברוב המקרים לא. בעל דירה שמוכר ליזם את זכויותיו בתמורה לדירה חדשה במתחם פינוי בינוי זכאי לפטור ממס שבח עד תקרת השווי שבחוק, ואינו משלם מס רכישה על הדירה החלופית. הפטורים מותנים בתנאים, ומי שיש לו יותר מדירה אחת, דירה בבעלות חברה, או תמורה שחורגת מהתקרה, צריך בדיקה פרטנית.
האם דמי השכירות שהיזם משלם חייבים במס?
לפי נייר עמדה של רשות המסים מיולי 2025, דמי השכירות שהיזם משלם לבעלי הדירות בתקופת הבנייה הם חלק מהתמורה במכירה, ואינם הכנסה חייבת במס, ולכן גם אין לנכות מהם מס במקור. בפסיקה נקבע שתשלום עבור תקופת פינוי ארוכה מהנדרש לבנייה עלול שלא להיות פטור.
מי משלם ליועץ המס?
בדרך כלל היזם, כמו את שכר עורך הדין, השמאי והמפקח מטעם הדיירים. המדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליץ שגם כשהיזם משלם, ההסכם עם איש המקצוע ייחתם בין בעלי הדירות לבינו, והוא יחויב בנאמנות לבעלי הדירות בלבד.
מה קורה אם אני מוכר את הדירה באמצע הפרויקט?
מאז 2021 הזכות לדירה החלופית בתקופת הבנייה נחשבת דירת מגורים לעניין מס שבח ומס רכישה, ורשות המסים פרסמה ב-2026 עמדה נוספת לגבי מכירה כזו. המיסוי תלוי בשלב התכנוני ובמועד המכירה, וגם היטל ההשבחה עלול לחול על המוכר. לפני מכירה כדאי לקבל ייעוץ.
מה זו ערבות מיסים?
ערבות בנקאית אוטונומית שמבטיחה שהיזם ישלם את המיסים שהתחייב לשלם עבור בעלי הדירות. היא נדרשת במיוחד כשהמתחם עדיין לא הוכרז מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי. את סכומה קובעים לפי חוות דעת של יועץ מס על חשיפת המס של בעלי הדירות.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
יש בבניין בעלי דירות במצב חריג?
נשמח לעזור לנציגות לבנות את סעיפי המס בהסכם, ולזהות מראש את בעלי הדירות שצריכים בדיקה פרטנית.