המדריך להתחדשות עירונית ופינוי בינוי

מידע מקצועי לבעלי דירות ולנציגויות על פינוי בינוי, התחדשות בניינית ותמ״א 38: החוק, הזכויות, אנשי המקצוע, מאגר יזמים ומכרז דיירים לדוגמה.

שלושה מסלולים להתחדשות הבניין

המסלול נקבע לפי גודל המגרש, מספר הבניינים, התוכניות החלות על השכונה ומדיניות העירייה.

	פינוי בינוי	התחדשות בניינית	תמ״א 38
מה קורה לבניין	המתחם נהרס ונבנה מחדש	חיזוק ותוספת, או הריסה ובנייה	חיזוק ותוספת, או הריסה ובנייה
היקף	בניין אחד או כמה בניינים	בניין בודד או כמה מגרשים	בניין בודד
בסיס תכנוני	לרוב תוכנית בניין עיר חדשה	תוכנית בוועדה המקומית לפי תיקון 139 (״מתווה שקד״)	היתר לפי התוכנית הארצית
רוב נדרש	שני שלישים במתחם, שלוש חמישיות בכל בניין	לפי חוק החיזוק, לרוב שני שלישים	לפי חוק החיזוק, לרוב שני שלישים
משך משוער	שנים רבות, לרוב 7 עד 10 ויותר	קצר מפינוי בינוי	הקצר ביותר
מצב היום	פעיל	פעיל, בלי מועד פקיעה	פקעה, ואין אפשרות להגיש בקשה חדשה

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

שאלות נפוצות

מה זה התחדשות עירונית?

התחדשות עירונית היא שם כולל לפרויקטים שבהם בניין ישן, או מתחם של כמה בניינים, מחוזק או נהרס ונבנה מחדש. היזם מקבל זכויות בנייה נוספות ומוכר את הדירות החדשות, ובעלי הדירות הקיימות מקבלים דירה חדשה או משופצת בלי לשלם עליה. המסלולים העיקריים הם פינוי בינוי, התחדשות בניינית ותמ״א 38.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ״א 38?

פינוי בינוי נעשה בדרך כלל במתחם של כמה בניינים, ומחייב לרוב תוכנית בניין עיר חדשה, שמאושרת בדרך כלל בוועדה המחוזית. הבניינים נהרסים ונבנים מחדש. התחדשות בניינית, שבאה במקום תמ״א 38, מתאימה בעיקר לבניין בודד או לכמה מגרשים סמוכים: הוועדה המקומית מאשרת תוכנית לבניין לפי מדיניות העירייה, ולכן התהליך קצר יותר, אבל ההיקף מוגבל יותר. תמ״א 38 עצמה התבססה על היתר בנייה בלבד, והיא אינה פתוחה עוד לבקשות חדשות.

האם בעלי הדירות משלמים משהו?

בפרויקט רגיל בעלי הדירות אינם משלמים. היזם נושא בעלויות התכנון והבנייה, בשכר עורך הדין, המפקח והשמאי של הדיירים, ובדרך כלל גם בשכר דירה בתקופת הבנייה. ברוב המקרים חל פטור ממס שבח וממס רכישה, בתנאים שבחוק.

כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי?

בדרך כלל כמה שנים: התארגנות ובחירת יזם, אישור תוכנית בניין עיר, היתר בנייה ובנייה. פרויקט במתחם גדול יכול להימשך עשור ויותר. בהתחדשות בניינית התהליך קצר יותר, כי התוכנית מאושרת בוועדה המקומית, ולעיתים היא משמשת גם כהיתר.

מתי צריך עורך דין לדיירים?

לפני שחותמים על מסמך כלשהו מול יזם או מארגן, גם אם הוא מוצג כ״מסמך כוונות" בלבד. עורך הדין של הדיירים מלווה את בחירת היזם, מנהל את המשא ומתן על התמורות והבטוחות, ומלווה את הפרויקט עד רישום הדירות החדשות. איך בוחרים עורך דין לדיירים.

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

המדריך להתחדשות עירונית ופינוי בינוי

צור קשר

השארת פרטים

אודות