שיקום בניינים שנפגעו מטילים בדרך של פינוי בינוי

החוק בקצרה

החוק אינו תיקון לחוק פינוי ובינוי (פיצויים) ואינו הוראת שעה. הוא מסגרת נפרדת שהוכנה אחרי מבצע "עם כלביא" ביוני 2025, ועודכנה בעקבות הפגיעות בתחילת 2026. אין לבלבל אותו עם חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום משנת 1965, שעוסק בנושא אחר.

הכרזה על אזור לשיקום והתחדשות

המסלול נפתח רק בצו של הממשלה, או של ועדת שרים שהוסמכה לכך, לפי המלצת הצוות המייעץ סעיף 3. אזור יכול להיות מוכרז אם יש בו לפחות בניין אחד שמהנדס הרשות קבע שהוא הרוס או שיש להורסו. גם בלי בניין הרוס אפשר להכריז על אזור של שלושה בניינים ו-12 דירות לפחות, כשחוות דעת הנדסיות קובעות שהנזק משמעותי ותיקונו יימשך זמן רב.

לאזור אפשר לצרף בניינים שנפגעו אך לא נהרסו, וגם בניינים שלא נפגעו כלל אם המתכנן המחוזי קבע שהדבר הכרחי תכנונית. צירוף בניינים שלא נפגעו מוגבל לרבע ממספר הבניינים באזור, ויחד עם מגרשים ריקים שמצורפים, לא יותר מ-40% משטח האזור סעיף 4.

הרוב הנדרש

במקום הרוב הרגיל בפינוי בינוי, החוק מגדיר "רוב מיוחד של בעלי הדירות", שמתקיים באחת משתי דרכים סעיף 2:

• בעלי רוב הדירות ברוב הבניינים שבאזור, או
• בעלי ארבע חמישיות (80%) מכלל הדירות באזור.

להתחלת הליך היתר הבנייה מספיקה הסכמה של 51% מבעלי הזכויות. לפני מתן ההיתר צריך לשלוח הודעה למי שלא הסכימו ולתת להם 15 יום להתנגד, או להגיש את הסכמת כל בעלי הזכויות סעיף 28.

מסלול התכנון ולוחות הזמנים

החוק קובע מועדים לכל שלב, ומעביר את התכנון לגוף ארצי אם הרשות המקומית לא עומדת בהם:

1. הקפאה

   מיום ההכרזה לא ניתנים באזור היתרי בנייה ושימוש, לתקופה של עד 60 ימי עבודה סעיף 14.

2. הודעה והגשת תוכנית

   הרשות המקומית מודיעה בתוך 21 יום שבכוונתה להגיש תוכנית, מגישה אותה בתוך שלושה חודשים ומפקידה בתוך שישה סעיף 16.

3. החלטה

   הוועדה המקומית מחליטה בתוך 12 חודשים מההגשה סעיף 19. אם מועד מוחמץ, התוכנית עוברת לוועדה הארצית למתחמים מועדפים (ותמ״ל) סעיפים 21-22.

4. הגנה על התוכנית

   במשך עשר שנים אי אפשר לאשר תוכנית מתחרה שעלולה לעכב את התוכנית שאושרה סעיף 24.

5. היתר בנייה

   לתוכנית בשטח של עד שישה דונם יש מסלול רישוי מקוצר, ואפשר להגיש בקשה להיתר עוד לפני ההפקדה, בתנאים סעיף 25.

היטל השבחה

החוק קובע הסדר מיוחד להיטל ההשבחה בשל אישור תוכנית לשיקום והתחדשות, הגובר על סעיפים 3 ו-3א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה:

• שיעור הבסיס בחוק: רבע ההשבחה סעיף 30(א).
• סמכות הרשות המקומית: בתוך 30 ימי עבודה ממועד נזק המלחמה או מיום תחילת החוק, לפי המאוחר, הרשות המקומית רשאית לקבוע לגבי אזור השיקום שבתחומה שיעור של מחצית ההשבחה, או לקבוע שלא יחול היטל כלל סעיף 30(ב).
• כשנקבעה מחצית: 30% מההיטל מיועדים לאזור השיקום עצמו.

לתוכנית שהיא תוכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי כהגדרתה בחוק המטרו נקבעו הוראות תיאום מיוחדות סעיף 30(ג). בתוכנית הכוללת איחוד וחלוקה בלי הסכמת הבעלים, שוויה של חלקה שנפגעה מוערך כאילו לא נגרם לה נזק מלחמה סעיף 23(ב)(1).

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

שמאות, עסקת שיקום והסכם יציאה

כל בעל דירה באזור בוחר בין שתי דרכים:

לוח הזמנים מיום ההכרזה

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

בסיס השווי והתוספת בהסכם יציאה מוגדל

השווי נקבע לפי דירה חדשה דומה באזור, ביום שלפני נזק המלחמה, ולא יפחת משווי השוק של הדירה במכירה מרצון. בהסכם יציאה מוגדל מתווספת לשטח הדירה שליש מתוספת השטח שנקבעה במדיניות הוועדה המקומית, או 4 מ״ר שטח עיקרי כשאין מדיניות כזו. השמאי רשאי להפחית את התוספת בדירה גדולה במיוחד ביחס לדירה טיפוסית.

אישור יזם שיקום ותשלום התמורה

• יזמים מגישים בקשה לאישור כיזם שיקום בין יום העבודה ה-50 ליום ה-95 מההכרזה, ומנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מחליט בתוך 15 ימי עבודה סעיף 40.
• סדר העדיפויות בין יזמים נקבע לפי היקף העסקאות שנחתמו ועמידה ברוב המיוחד. עסקה שלא דווחה לרשות אינה נספרת.
• אחרי האישור, יזם השיקום חייב לפנות בתוך 30 ימי עבודה לכל בעל דירה שלא חתם ולהציע לו עסקת שיקום והסכם יציאה מוגדל סעיף 43. הסכמי יציאה שנחתמו עם יזמים אחרים עוברים אליו.
• את התמורה בהסכם יציאה היזם משלם בתוך 90 יום מאישורו או מהפקדת התוכנית, לפי המאוחר. בעל דירה רשאי לבקש לדחות את התשלום, לכל המאוחר עד מועד הפינוי לצורך הבנייה.
• מנהל קרן הפיצויים רשאי לממן ליזם את רכישת הזכויות של בעלי הדירות שבחרו לצאת, בתנאי הסף שפרסמה רשות המסים, וגם להשתתף במימון פרויקט שאינו כדאי כלכלית, עד עלות תיקון הנזק סעיף 45.

בעלי דירות מבוגרים

לעניין החוק, מבוגר הוא בעל דירה שמלאו לו 70 במועד נזק המלחמה, בתנאים שבחוק. בעל דירה כזה זכאי שיוצעו לו, בנוסף לדירה בפרויקט, חלופות שמתאימות לו.

• החלופה הראשונה, שבה בעל הדירה בוחר אחת מהאפשרויות: מעבר לבית אבות או לדיור מוגן עם תשלומי איזון, רכישת דירה חלופית בשווי דומה (שתימסר לפני פינוי הדירה הקיימת, ובקרבתה אם התבקש), או תשלום כסף לרכישת דירה.
• שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
• דירת תמורה קטנה יותר, עם תשלומי איזון.

לבעל דירה שמלאו לו 75 במועד הנזק, לחולה הנוטה למות ולזכאי לגמלת סיעוד, יזם השיקום צריך להציע את החלופה הראשונה, בתנאים שבחוק.

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

בעל דירה שמסרב

טיוטת החוק כללה מנגנון הפקעה, אך הוא הוסר. בנוסח הסופי יזם השיקום רשאי לתבוע בעל דירה שמסרב לחתום על עסקת שיקום או על הסכם יציאה. בית המשפט רשאי:

• לחייב את בעל הדירה לחתום על עסקת שיקום או על הסכם יציאה;
• להורות על ביטול עסקה שלו עם יזם אחר, כדי לאפשר את החתימה מול יזם השיקום;
• למנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשמו.

בין השיקולים: היקף הנזק באזור, שיעור הדירות שאינן ראויות למגורים ושיעור החותמים, הנזק לנתבע ואפשרות לצמצמו, תום הלב של היזם ואחידות התנאים שהציע, הכדאיות הכלכלית (קביעת שמאי יוצרת חזקה), הדיור החלופי והתאמות לבעלי מוגבלות, הבטוחות, והחלופות שהוצעו לבעלי דירות מבוגרים. תביעה לפנות את בעל הדירה מהדירה מוגשת לאותו בית משפט שדן בתביעה לחייב אותו לחתום.

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

מס רכוש ודמי שכירות

החוק תיקן את תקנות מס רכוש וקרן פיצויים (תשלום פיצויים) (נזק מלחמה ונזק עקיף), התשל״ג-1973, לגבי בניינים שבאזור שיקום:

• פיצוי על הנזק לבניין: מנהל קרן הפיצויים רשאי לדחות את תשלום הפיצוי על הנזק לבניין שבאזור שיקום, בהתחשב ביחס שבין עלות התיקון לעלות הדיור החלופי, ובשאלה אם ניתן בכלל לתקן את הבניין.
• דמי שכירות עד תחילת הבנייה: כשתשלום הפיצוי נדחה, קרן הפיצויים (מס רכוש) משלמת לבעל הדירה דמי שכירות ראויים, עד שהיזם מתחיל לבנות.
• דמי שכירות מתחילת הבנייה: מהמועד שבו היזם מתחיל לבנות, היזם הוא שמשלם את דמי השכירות, כמו בכל פרויקט התחדשות עירונית רגיל. ההסכם עם היזם צריך לקבוע זאת במפורש ולהבטיח זאת בערבות.

ההסדר חל על נזק שנגרם החל מ-13 ביוני 2025.

מיסוי

• מס שבח, מס רכישה ומע״מ בעסקת שיקום: החוק מחיל על עסקת שיקום פטורים והקלות בדומה להסדרי הפינוי והבינוי שבחוק מיסוי מקרקעין.
• הסכם יציאה: לעניין המס, הסכם יציאה נחשב לשתי עסקאות: החלפת הזכויות בדירה בזכות לדירת תמורה, ומכירת הזכות לדירת התמורה ליזם תמורת כסף. הפטור ממס שבח על המכירה מותנה, בין היתר, ברכישת דירת מגורים חלופית בתוך התקופה ובשיעור השווי שנקבעו בחוק.
• בעלי דירות מבוגרים בפינוי בינוי רגיל: החוק תיקן גם את סעיף 49כב2(א) לחוק מיסוי מקרקעין, כך שהמועד למכירת הזכות לדירת התמורה ליזם נדחה ל״יום המכירה".

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

המתחמים שהוכרזו עד היום

עד ספטמבר 2026 הוכרזו תשעה אזורים לשיקום בשמונה ערים. לפי הפרסומים, כ-900 דירות קיימות יוחלפו בכ-2,470 דירות חדשות.

הנתונים לפי פרסומי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ודיווחים בתקשורת, ועשויים להשתנות בשלב התכנון. רשימה עדכנית: אתר הרשות להתחדשות עירונית.

מה עושים אם הבניין שלכם באזור שהוכרז

1. מאמתים שהבניין בתוך האזור

   בצו ההכרזה, באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובהודעת הרשות המקומית.

2. מעבירים נתונים לשמאי הממשלתי

   שיפוצים, הרחבות, חשבוניות ותמונות, במועד הקצר שנקבע מיום ההכרזה.

3. בודקים את השומה

   השומה מתפרסמת באתר מחלקת השומה ובעותק מודפס ברשות המקומית. אם יש פער, שוקלים השגה בעזרת שמאי פרטי.

4. מתארגנים

   בוחרים נציגות ועורך דין לבעלי הדירות, ובודקים אם הרשות מממנת ליווי.

5. מחליטים: דירה חדשה או יציאה

   בודקים את ההשלכות המיסויות, את המשכנתא ואת הבטוחות לפני החתימה, בתוך המועד שבחוק.

6. עוקבים אחרי התכנון

   הודעת הרשות, הפקדת התוכנית ומועד ההתנגדויות.

שאלות נפוצות

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.