מה זה התחדשות בניינית
"התחדשות בניינית" הוא השם המקובל היום לפרויקט ברמת הבניין: חיזוק הבניין הקיים ותוספת דירות, או הריסתו ובנייתו מחדש, בלי להכין תוכנית לכל השכונה. עד לאחרונה רוב הפרויקטים האלה נעשו לפי תמ״א 38, שאינה פתוחה עוד לבקשות חדשות. אחרי שהיא פקעה, המסלול העיקרי הוא מתווה שקד.
מתווה שקד, שנקרא גם חלופת שקד, אושר בכנסת ביוני 2022 כתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה. התיקון מסמיך את הוועדה המקומית לאשר "תוכנית לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה", שבה נקבעות זכויות הבנייה הנוספות לבניין חוק התכנון והבנייה, סעיף 70א.
| מה קורה לבניין | חיזוק ותוספת, או הריסה ובנייה מחדש |
|---|---|
| בסיס תכנוני | תוכנית שהוועדה המקומית מאשרת, לפי מדיניות העירייה |
| היקף | בניין בודד, או כמה מגרשים סמוכים |
| היטל השבחה | רבע מההשבחה, עם אפשרות להפחתה |
| מועד פקיעה | אין. המסלול קבוע בחוק |
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
איזה בניין מתאים
המסלול מיועד לבנייני מגורים ישנים, שלא נבנו לפי תקן רעידות אדמה. לפי התנאים שנקבעו:
- הבניין משמש למגורים, ולפחות 70% מהשטח הבנוי בו הוא מגורים כדין.
- היתר הבנייה ניתן לפני 1 בינואר 1980. בניין שקיבל היתר בשנים 1980-1984 מתאים רק אם מהנדס קבע שלא נבנה לפי התקן.
- בבניין שתי קומות לפחות וארבע דירות לפחות.
גם כשהבניין עומד בתנאים, הוועדה המקומית מחליטה אם לאשר ובאיזה היקף. ערים רבות פרסמו מדיניות להתחדשות בניינית, ובחלקן יש תוכניות מקומיות שמגבילות את המסלול באזורים מסוימים. בדיקה של מדיניות העירייה היא הצעד הראשון.
כמה זכויות בנייה אפשר לקבל
החוק קובע תקרות. הזכויות בפועל נקבעות בתוכנית לכל בניין, ולרוב נמוכות מהתקרה:
| מסלול | תקרת התוספת, ביחס לשטח הבנוי הקיים |
|---|---|
| הריסה ובנייה מחדש | עד 400% |
| הריסה ובנייה בשלושה מגרשים סמוכים או יותר | עד 500% |
| חיזוק ותוספת | עד 200% |
| אזור שנקבע בצו שר הפנים | עד 450%, 500% או 550% |
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
שטח הממ״ד נכלל בתקרת התוספת, ולא בא בנוסף לה. חלק מהזכויות יכול להיות מוקצה לשטחי ציבור, והוועדה רשאית לקבוע שאישור התוכנית ישמש גם כהיתר בנייה.
הרוב הדרוש
את הרוב שנדרש כדי לבצע עבודות ברכוש המשותף קובע חוק החיזוק, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה):
- חיזוק ותוספת דירות: המפקח על רישום מקרקעין רשאי לאשר את העבודות לפי תביעה של בעלים של שני שלישים מהדירות, שלהם שני שלישים מהרכוש המשותף חוק החיזוק, סעיף 5.
- הריסה ובנייה מחדש: לפי התיקון משנת 2023, שני שלישים מבעלי הדירות ומהרכוש המשותף, בבניין של ארבע דירות לפחות ויותר משני בעלים. לפני התיקון נדרשו ארבע חמישיות חוק החיזוק, סעיף 5א.
גם כאן, המפקח לא יאשר עבודות כשלא הוצעו למתנגד מגורים חלופיים או בטוחות, וכשיש בעלי דירות מבוגרים או בעלי מוגבלות שלא הוצעו להם הפתרונות שבחוק. את הרוב החל על בניין מסוים, לפי סוג העבודה, כדאי לבדוק עם עורך הדין של הדיירים.
בעסקה לפי חוק החיזוק, כל בעל דירה רשאי לבטל את העסקה אם בתוך 18 חודשים היזם לא התקשר עם מחצית מבעלי הדירות, אם בתוך שלוש שנים לא השיג את הרוב הנדרש, או אם בתוך שלוש שנים וחצי לא הגיש בקשה להיתר. ביטול עלול לחייב תשלום ליזם, לפי התקנות שפורסמו ב-2025.
היטל השבחה ומיסים
- היטל השבחה: רבע מההשבחה, כלומר מחצית השיעור הרגיל. מועצת העירייה רשאית להפחית אותו לשמינית, בתנאים שבחוק. לפי החוק ההיטל מוטל על בעל הדירה, ולכן ההסכם צריך לקבוע שהיזם נושא בו.
- מס שבח ומע״מ: בתיקון משנת 2023 הוחלו הפטורים שהיו בתמ״א 38 גם על המסלול הזה, ובהריסה ובנייה הורחב הפטור, בתנאים, גם לבעל דירה שמקבל שתי דירות.
התחדשות בניינית, פינוי בינוי או תמ״א 38
| התחדשות בניינית | פינוי בינוי | תמ״א 38 | |
|---|---|---|---|
| היקף | בניין בודד או כמה מגרשים | מתחם של בניין אחד או יותר | בניין בודד |
| מי מאשר | הוועדה המקומית | לרוב הוועדה המחוזית | הוועדה המקומית, בהיתר |
| משך | בינוני | ארוך | קצר יחסית |
| מצב היום | פעיל, בלי מועד פקיעה | פעיל | פקעה. רק בקשות שהוגשו בזמן |
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
איך מתחילים
בודקים את מדיניות העירייה
במינהלת ההתחדשות העירונית או במחלקת התכנון: מה מותר ברחוב שלכם, ובאיזה היקף.
בוחרים נציגות ואנשי מקצוע
מזמינים הצעות מכמה יזמים
על בסיס אותן דרישות. מאגר היזמים והקבלנים מאפשר לסנן לפי אזור ותחום.
משא ומתן, חתימות ותוכנית
אחרי החתימות היזם מגיש את התוכנית לוועדה המקומית, ואחריה את בקשת ההיתר, אם התוכנית לא משמשת כהיתר.
שאלות נפוצות
מה זה מתווה שקד?
מתווה שקד, שנקרא גם חלופת שקד, הוא מסלול שנקבע בתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה בשנת 2022. הוא מאפשר לוועדה המקומית לאשר תוכנית לחיזוק בניין או להריסתו ובנייתו מחדש, עם תוספת זכויות בנייה. המסלול נועד להחליף את תמ״א 38, שפקעה.
מה ההבדל בין התחדשות בניינית לתמ״א 38?
בתמ״א 38 הזכויות נקבעו בתוכנית ארצית, ובחיזוק (38/1) היה פטור מהיטל השבחה. בהתחדשות בניינית הוועדה המקומית קובעת את הזכויות לכל בניין לפי המדיניות שלה, עד התקרות שבחוק, וחל היטל השבחה מופחת. בניגוד לתמ״א 38, למסלול אין מועד פקיעה.
האם הבניין שלנו מתאים להתחדשות בניינית?
המסלול מיועד בעיקר לבנייני מגורים ישנים, שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1980, עם שתי קומות וארבע דירות לפחות. ההחלטה אם לאשר ובאיזה היקף תלויה במדיניות של הוועדה המקומית בעיר.
כמה זמן לוקחת התחדשות בניינית?
בדרך כלל פחות מפינוי בינוי, כי התוכנית מאושרת בוועדה המקומית ולפעמים משמשת גם כהיתר. המשך המדויק תלוי ברשות המקומית ובהיקף הפרויקט.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
רוצים לדעת מה אפשר לבנות אצלכם?
שלחו את כתובת הבניין ואת מספר הדירות, ונבדוק את המסלול האפשרי ואת הצעדים הראשונים.