מי הוא מארגן
לפי החוק, מארגן הוא מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי או עסקה לפי תמ״א 38, או מי שפועל לקראת התקשרות כזו חוק המארגנים, סעיף 1. בשוק משתמשים בשמות שונים: "חברה מלווה", "חברת ניהול וליווי דיירים", "חברה לארגון דיירים" או "יזם מארגן". אלה שמות מסחריים. מה שקובע אם החוק חל הוא מהות ההסכם: אם בעל הדירה התחייב בו לבלעדיות, כלומר שלא לנהל משא ומתן ולא לחתום על הסדר אחר לגבי הבניין בלי הסכמת הצד השני.
הסכם הארגון אינו העסקה עם היזם. התמורה לבעלי הדירות, הדירה החדשה, שכר הדירה והערבויות, נקבעת רק בעסקה עם היזם שייבחר.
מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (אוגוסט 2024) מבחין בין כמה סוגים של מארגנים:
- נציג או סוכן מטעם יזם, שפועל בשביל יזם מסוים;
- מארגן החתמות, שאוסף חתימות ומעביר אותן ליזם אחד, בלי מכרז;
- מארגן מכרז, שמסביר לבעלים את התהליך ומלווה מכרז בין כמה יזמים;
- מארגן מלווה, שמגבש הסכמות, מסייע בהקמת נציגות, ולעיתים גם מקדם תכנון ומלווה את הבעלים עד האכלוס.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
מה המארגן עושה בכל שלב
איתור ובדיקה ראשונית
איתור הבניין או המתחם, בדיקת מדיניות העירייה והיתכנות ראשונית, ומיפוי בעלי הדירות.
כינוס והחתמה על הסכמי ארגון
לפני החתימה הראשונה המארגן חייב לכנס את בעלי הדירות ולהסביר להם את ההסכם ואת עיקרי החוק.
נציגות ואנשי מקצוע
גיבוש נציגות דיירים, ובחירת עורך דין, מפקח ושמאי מטעם הדיירים.
מכרז יזמים
הכנת חוברת מכרז, הפצתה לכמה יזמים והשוואת ההצעות. ההחלטה בידי בעלי הדירות.
משא ומתן והחתמה
ליווי המשא ומתן על ההסכם עם היזם, לצד עורך הדין של הדיירים.
ליווי עד האכלוס
בשירות מלווה: מעקב אחרי התכנון וההיתר ועדכון הבעלים, לעיתים עד מסירת הדירות.
| הגורם | מה הוא עושה | כלפי מי הוא מחויב |
|---|---|---|
| מארגן או חברה מלווה | מארגן את הבעלים, משיג רוב ומוביל לבחירת יזם | לבעלי הדירות, בנאמנות ובהגינות, גם כשהיזם משלם את שכרו |
| יזם | מתכנן, מממן ובונה, ונותן תמורה ובטוחות | לפי העסקה עם בעלי הדירות |
| עורך הדין של הדיירים | ייצוג משפטי מול היזם והמארגן | לבעלי הדירות בלבד |
| המפקח מטעם הדיירים | פיקוח הנדסי על המפרט, התכנון והביצוע | לבעלי הדירות בלבד |
החוק: חוק המארגנים
החוק המסדיר את התחום הוא חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017, שמכונה גם "חוק המארגנים". הוא פורסם ב-3 באפריל 2017 (ספר החוקים 2630) ונכנס לתוקף שלושה חודשים אחר כך, ביולי 2017. החוק חל על הסכם ארגון לעסקת פינוי ובינוי ועל הסכם ארגון לעסקה לפי תמ״א 38. הוא תוקן ב-2018, במסגרת התיקון לחוק פינוי ובינוי.
כינוס בעלי הדירות לפני החתימה
לפני החתימה על הסכם הארגון הראשון בבניין, המארגן חייב לכנס את בעלי הדירות סעיף 2. בכינוס הוא צריך להסביר את מהות ההסכם ואת עיקרי החוק, לומר אם הוא פועל מטעם יזם, לגלות את שכרו אם הוא ידוע ואת כל עניין אישי שלו, ולמסור מידע על הממונה על פניות הדיירים ועל מינהלת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית.
חובת הכינוס מתקיימת כשההודעה נמסרה ונתלתה בבניין לפחות 7 ימים מראש, השתתפו לפחות 40% מבעלי הדירות, ונערך פרוטוקול שנמסר לבעלים. בבניין של 17 דירות ומעלה אפשר לעמוד בדרישה בשני כינוסים: 30% בראשון ו-20% בשני. אם 20% מבעלי הדירות מבקשים זאת בכינוס, יש לתרגם את ההסכם לערבית, לרוסית או לאמהרית.
צורת ההסכם ותוכנו
הסכם הארגון חייב להיות בכתב, ולכלול בין היתר את פרטי המארגן, את מועד החתימה ואת "המועד הקובע", הבהרה שהתמורה תיקבע בעסקה עם היזם, את התחייבויות המארגן, אם הוא פועל מטעם יזם, את הוראות התוקף ואת דרך הפנייה לממונה סעיף 3. הסכם שאינו בכתב, או שאין בו מועד חתימה או מועד קובע, בטל. לפני החתימה המארגן מסביר לבעל הדירה את ההסכם ואת השלכותיו, ומוסר לו עותק סעיף 4.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
תקופת ההסכם ומתי הוא פוקע
הסכם ארגון תקף שישה חודשים מ"המועד הקובע", שהוא יום החתימה על הסכם הארגון הראשון בבניין. התוקף מתארך רק אם המארגן עומד באבני הדרך שבחוק. אם לא עמד בהן, ההסכם פוקע מעצמו, בלי שבעלי הדירות צריכים לעשות דבר, והמארגן אינו זכאי לפיצוי בשל הפקיעה סעיפים 5, 6 ו-10. בסוף כל שלב המארגן חייב להודיע לבעלים אם התנאים התקיימו סעיף 7.
בפינוי בינוי
| עד מתי, מהמועד הקובע | מה צריך לקרות | התוקף מתארך עד |
|---|---|---|
| 6 חודשים | חתימה של 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות; 40% או 8 בעלים, לפי הגבוה, בבניין של 17 דירות ומעלה; או 35% בבניין של 36 דירות ומעלה | 18 חודשים |
| 18 חודשים | המארגן החתים שני שלישים מבעלי הדירות, או שהיזם שעבד מולו חתם על עסקת פינוי ובינוי בשיעורים שבשורה הקודמת | שנתיים |
| שנתיים | תוכנית להריסה ולבנייה מחדש, שהוגשה בידי המארגן או מטעמו, נקלטה במוסד תכנון | 4 שנים מקליטת התוכנית |
| 4 שנים מקליטת התוכנית | התוכנית הופקדה | 5 שנים מקליטת התוכנית |
בתמ״א 38
| עד מתי, מהמועד הקובע | מה צריך לקרות | התוקף מתארך עד |
|---|---|---|
| 6 חודשים | חתימה של 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות, או 40% או 8 בעלים, לפי הגבוה, בבניין של 17 דירות ומעלה | 12 חודשים |
| 12 חודשים | המארגן החתים ארבע חמישיות מבעלי הדירות, או שהיזם חתם על עסקה עם שליש מהם לפחות | 18 חודשים |
| 18 חודשים | בקשה להיתר בנייה, שהוגשה בידי המארגן או מטעמו, נקלטה בוועדה המקומית | 36 חודשים |
אם בבניין יש דירות ציבוריות, והן עד 40% מהדירות, השיעורים מחושבים רק לפי הדירות שאינן ציבוריות סעיף 9.
הממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית רשאי לתת לבעל דירה אישור שהסכם הארגון פקע סעיף 16. הפנייה נעשית בטופס מקוון באתר הממשלה, ומצרפים לה את הסכם הארגון ונסח טאבו. אם נרשמה הערת אזהרה לטובת המארגן, האישור מאפשר לפעול למחיקתה.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
החובות של המארגן
- נאמנות והגינות. המארגן פועל כלפי בעלי הדירות בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, ומוסר להם כל מידע מהותי שבידיו, כולל אם הוא פועל מטעם יזם. בעל דירה ששואל על ההסכמים של בעלים אחרים יקבל מידע בתוך 7 ימים סעיף 11.
- עניין אישי. המארגן אינו רשאי להתקשר בעסקה שיש לו עניין אישי בה, אלא אם גילה את העניין ובעל הדירה הסכים בכתב. עניין אישי כולל גם עניין של קרוב, של שותף או של תאגיד שהמארגן מחזיק בו יותר מ-5% סעיף 12.
- סודיות. המארגן אינו מגלה ואינו משתמש במידע שקיבל מבעל דירה בלי הסכמתו סעיף 13.
- אין ויתור על הזכויות. תנאי בהסכם שגורע מהוראות החוק לרעת בעל הדירה בטל סעיף 15.
ארגון עסקה אינו תיווך במקרקעין, ולכן חוק המתווכים אינו חל עליו סעיף 14. בחוק אין עבירות פליליות או קנסות. הסנקציות הן פקיעת ההסכם בלי פיצוי, בטלות של הסכם שאינו בכתב או של תנאי שגורע מהזכויות, ותלונה לממונה על פניות הדיירים.
גם חוק פינוי ובינוי מחייב את מי שפועל מטעם יזם, או מקבל ממנו תמורה, לומר זאת כבר בפנייה הראשונה, וזה רלוונטי במיוחד למארגן שהיזם משלם לו חוק פינוי ובינוי, סעיף 6.
מי משלם למארגן, וניגוד העניינים
בפועל, ברוב המקרים היזם שנבחר משלם את שכר המארגן, והשכר נחשב עלות של הפרויקט. זה יוצר תמריץ לקדם דווקא את היזם שמשלם יותר. החוק אינו אוסר על כך, אבל מחייב גילוי ונאמנות לבעלי הדירות.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה באוגוסט 2024 המלצה, שאינה מחייבת, לשכר קבוע לכל דירה קיימת, לפי היקף התפקיד: מארגן החתמות 5,000 עד 12,000 ש״ח; מארגן מכרז 8,000 עד 15,000 ש״ח; מארגן מלווה 16,000 עד 24,000 ש״ח; ומארגן מלווה שמקדם גם תכנון 25,000 עד 30,000 ש״ח, בתוספת מע״מ. לפי ההמלצה, המארגן צריך לגלות לבעלים את השכר שהוא מבקש מהיזם, לכל המאוחר בכינוס שלפני החתימה. שכר שמחושב כאחוז מהרווח של היזם יוצר ניגוד עניינים, והרשות אינה ממליצה עליו.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
מה לבדוק בהסכם עם המארגן
| נושא | מה לבדוק |
|---|---|
| צורה | ההסכם בכתב, ויש בו מועד חתימה ו"מועד קובע" |
| זהות המארגן | שם, מספר זהות או מספר חברה, כתובת, ובחברה גם פרטי המנהל הכללי |
| תקופה ובלעדיות | ההסכם מפנה להוראות התוקף שבחוק, בלי תקופה ארוכה יותר, והבלעדיות מוגבלת לתקופות האלה |
| שכר ומי משלם | סכום קבוע לכל דירה, שנחשף מראש ובכתב, ולא אחוז מהרווח של היזם |
| תשלום מבעלי הדירות | האם הבעלים צריכים לשלם משהו בעצמם, למשל פיצוי מוסכם ביציאה מוקדמת, ובאיזה סכום |
| מכרז יזמים | התחייבות למכרז תחרותי בין כמה יזמים, וההחלטה הסופית בידי בעלי הדירות |
| היקף השירות | פירוט השירותים: כינוסים, נציגות, בחירת עורך דין מכמה הצעות, מכרז, ליווי המשא ומתן, ואם סוכם גם ליווי עד האכלוס |
| דיווח | הודעה בסוף כל שלב אם התנאים התקיימו |
| ניגוד עניינים | גילוי בכתב של כל קשר ליזם, לעורך דין או לשמאי בפרויקט |
| הערת אזהרה וייפוי כוח | אם המארגן מבקש לרשום הערת אזהרה או לקבל ייפוי כוח, צריכה להיות התחייבות כתובה למחוק אותם כשההסכם פוקע |
סימני אזהרה
- מארגן ש"כבר יש לו יזם", או שאינו מגלה את הקשר שלו ליזם.
- שכר שלא נחשף בכתב לפני הכינוס, או שכר שמחושב כאחוז מהרווח של היזם.
- החתמה לפני כינוס, או החתמה מהירה ואישית בטענה ש"כולם כבר חתמו".
- הסכם בלי "מועד קובע", או עם תקופה ארוכה מזו שבחוק.
- החתמה של בעלי דירות מבוגרים או של מי שאינו שולט בשפה, בלי הסבר ובלי תרגום.
- מארגן שמשמש גם עורך הדין של הדיירים, או שמביא איתו עורך דין.
- מארגן שמסרב להכיר בכך שההסכם פקע.
שאלות לשאול לפני שבוחרים מארגן
- מטעם מי אתם פועלים? האם אתם נותנים שירות גם ליזמים, בפרויקט הזה או בפרויקטים אחרים?
- מה השכר שלכם, מי ישלם אותו ובאילו שלבים? האם תציגו אותו בכתב לפני הכינוס?
- עם כמה יזמים עבדתם בשלוש השנים האחרונות, ובכמה פרויקטים ניהלתם מכרז?
- איך ייבחר היזם, ומי מחליט?
- מה קורה אם לא נבחר יזם, או אם נרצה לצאת מההסכם?
- האם תבקשו ייפוי כוח או רישום הערת אזהרה?
עדיף שבעלי הדירות יבחרו קודם נציגות, ושהנציגות תבחר את המארגן. כך נמנע פיצול של החתימות בין כמה מארגנים. אם יש ברשות המקומית מינהלת התחדשות עירונית, כדאי לפנות אליה לפני שחותמים.
חברות ארגון וליווי דיירים: רשימה לעיון
החברות שלמטה מופיעות בדירוג "החברות המארגנות" של אתר מגדילים לשנת 2026, ופרטיהן נלקחו מאתרי החברות, מהדירוג או מ-Dun's 100. הסדר לפי א-ב. הרשימה אינה המלצה, דירוג או חוות דעת על חברה כלשהי, ואי־הופעה בה אינה מעידה דבר. לפני שבוחרים, בדקו מטעם מי החברה פועלת, לפי השאלות שלמעלה.
אלרון התחדשות עירונית
רוני שוסט, מייסד ומנכ״ל
ברנזון, ליווי בעלי דירות להתחדשות עירונית
קארן חרס־ברנזון, בעלים
דן קושניר התחדשות עירונית בע״מ
נח מוזס 2, ראשון לציוןדן קושניר, בעלים ומנכ״ל
החברה לפיתוח והתחדשות עירונית
ניר שמול, שותף ומנכ״ל
טופ 360 חידוש אורבני
שלמה גניש, בעלים ומנכ״ל
יותן, ניהול התחדשות עירונית
עו״ד יוגב שיוביץ, עו״ד נתן קראוטהמר, בעלים ומנכ״לים משותפים
מינהלת 38
אבי ברוקס, בעלים
נדל״ן ובינוי בע״מ
נרקיס רחמימוב, דוד עזר, בעלים
סיגל שטרנברג ניהול וייצוג דיירים בע״מ
סיגל שטרנברג, בעלים
פאזל
האומן 65, נתיבותאייל לוטטי, בעלים
פסיפס התחדשות עירונית
עידן פלגי, קארין קורן, בעלים ומנכ״לים משותפים
קבוצת בולד התחדשות עירונית
יוסי לנדאו, מייסד ובעלים
קבוצת יגאל אלון
אלון וייזברג, מנכ״ל שותף ומנהל תחום פיתוח עסקי
רום התחדשות עירונית
מור בראון, בעלים ומנכ״ל
תב״ע קפיטל
ינון מגזימוף, מנכ״ל ובעלים
עודכן לאוקטובר 2026. לתיקון או להסרה של פרטים אפשר לפנות אלינו.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין מארגן ליזם?
המארגן מארגן את בעלי הדירות לקראת העסקה ומוביל לבחירת יזם. היזם הוא מי שמתקשר עם בעלי הדירות בעסקה עצמה, מתכנן, מממן ובונה, ונותן את התמורה והבטוחות. הסכם הארגון אינו העסקה עם היזם, והתמורה לבעלי הדירות נקבעת רק בעסקה עם היזם.
כמה זמן תקף הסכם עם מארגן?
שישה חודשים מהמועד הקובע, כלומר מיום החתימה על הסכם הארגון הראשון בבניין. התוקף מתארך רק אם המארגן עומד באבני הדרך שבחוק, למשל החתמה של מחצית מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות. אם לא עמד בהן, ההסכם פוקע מעצמו, והמארגן אינו זכאי לפיצוי בשל הפקיעה.
מי משלם למארגן?
בפועל, ברוב המקרים היזם שנבחר משלם את שכר המארגן, והשכר נחשב חלק מעלויות הפרויקט. גם כשהיזם משלם, המארגן חייב לפעול בנאמנות ובהגינות כלפי בעלי הדירות, ולגלות להם אם הוא פועל מטעם יזם ומה שכרו.
המארגן טוען שההסכם עדיין בתוקף. מה עושים?
אפשר לפנות לממונה על פניות הדיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. הממונה רשאי לתת לבעל דירה אישור שהסכם הארגון פקע, כי לא התקיימו התנאים שבחוק. לפנייה מצרפים את הסכם הארגון ונסח טאבו.
האם המארגן יכול להיות גם עורך הדין של הדיירים?
לא. לפי מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מי שמשמש מארגן לא ישמש גם עורך הדין של הדיירים באותו פרויקט. את עורך הדין בוחרים בעלי הדירות, ולא לפי המלצת המארגן או היזם.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
פנה אליכם מארגן?
לפני שחותמים על הסכם ארגון, כדאי לבדוק אותו עם עורך דין מטעם הדיירים. השאירו פרטים, ונחזור אליכם.