שמאי דיירים: דמי השכירות, ניקוד הדירות וסדר הבחירה

מה עושה שמאי הדיירים

ליזם יש שמאי משלו. שמאי הדיירים מייצג את בעלי הדירות בלבד, ועבודתו מתחלקת לארבעה תחומים:

• שומת דמי השכירות שבעלי הדירות יקבלו מהיזם, מהפינוי ועד מסירת הדירה החדשה.
• ניקוד הדירות במתחם, שלפיו נקבע סדר הבחירה בדירות החדשות.
• בדיקת הכדאיות והתמורה: האם הפרויקט כדאי כלכלית, והאם התמורה שהיזם מציע סבירה ביחס לפרויקט.
• גובה הערבויות, ובראשן ערבות דמי השכירות.

שתי ההחלטות המרכזיות שלו, דמי השכירות וסדר הבחירה, קובעות איך המשפחה תחיה בשנות הבנייה ואיזו דירה תקבל בסופן. טעות בהן קשה מאוד לתקן אחרי שהטבלה נחתמה והדירות חולקו.

השמאי עובד יחד עם עורך הדין של הדיירים ועם המפקח מטעמם: עורך הדין מעגן בהסכם את המנגנונים, והשמאי מספק את המספרים ואת הטבלאות שעליהם הם נשענים.

שמאי הדיירים כשמאי מוסכם

רצוי שההסכם עם היזם יקבע ששמאי הדיירים הוא גם השמאי המוסכם לעניין דמי השכירות והניקוד. שמאי מוסכם הוא שמאי שבעלי הדירות והיזם הסכימו עליו מראש, וקביעותיו בעניינים שהוגדרו בהסכם מחייבות את כל הצדדים.

המשמעות המעשית: אין התדיינות בין שומה של הדיירים לשומה של היזם בכל פעם שצריך לקבוע סכום, וכל בעלי הדירות פועלים לפי אותה טבלה ואותם כללים. כדי שהמנגנון יהיה הוגן, ההסכם צריך לקבוע מראש במה השמאי מכריע, באיזה לוח זמנים, ואיך בעלי הדירות מעירים על הטבלה לפני שהיא סופית.

שומת דמי השכירות

בשלב הפינוי בעלי הדירות עוברים לדירה שכורה עד שהדירה החדשה נמסרת. היזם משלם את דמי השכירות, והשאלה היא כמה. שמאי הדיירים עורך שומה של דמי השכירות הראויים לכל דירה, לפי דירות דומות בגודלן ובמאפייניהן באזור הפרויקט, סמוך למועד הפינוי. הסכום צריך לאפשר לשכור דירה דומה בסביבת המתחם או בסביבה דומה לו.

מדריכי משרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצים לקבוע בהסכם גם:

• מנגנון עדכון של דמי השכירות לפי השינויים בשוק השכירות, לאורך כל תקופת הבנייה;
• תשלום מראש ובמועדים קבועים;
• כיסוי הוצאות ההובלה, אל הדירה השכורה וממנה אל הדירה החדשה;
• ערבות בנקאית אוטונומית לתשלום דמי השכירות עד מסירת הדירה החדשה.

שומת דמי השכירות היא גם הבסיס לגובה ערבות השכירות: דמי השכירות החודשיים כפול מספר חודשי הביצוע. הפירוט בעמוד ערבויות מקובלות.

ניקוד הדירות וסדר הבחירה

בפינוי בינוי כל בעלי הדירות במתחם מקבלים דירות בבניינים החדשים, והשאלה הרגישה ביותר היא מי מקבל איזו דירה. השמאי מנקד כל דירה קיימת במתחם, וסדר הבחירה בדירות החדשות נקבע לפי הדירוג שעלה מהניקוד: בעל הדירה שקיבל את הניקוד הגבוה ביותר בוחר ראשון, אחריו הבא בתור, וכך הלאה.

מה נכנס לניקוד

הניקוד הוא מלאכת מחשבת. השמאי מבקר בכל דירה ומתחשב במאפייני הדירות במצב הנכנס, כלומר כפי שהן היום:

• סוג הדירה: דירה רגילה, דירת גן, דירת גג, דירה עם הצמדות;
• שטח הדירה, הקומה ומספר החזיתות;
• כיווני האוויר שיש לדירה;
• מאפיינים נוספים, כמו מצב הדירה, מחסן או חניה.

בהמשך השמאי מנקד גם את הדירות החדשות לפי התמהיל שהיזם מציע, ומחלק אותן לסוגים, כך שכל בעל דירה בוחר מתוך הדירות שמתאימות לדירה שהייתה לו. בחלק מההסכמים הניקוד משמש גם לאיזונים כספיים, כשהדירה שנבחרה שונה בשוויה מהדירה שהבעלים זכאי לה.

כך בעל הדירה נשאר בסביבה שהוא מכיר, שומר על מה שהיה לו בדירה הישנה ומשפר אותו. טבלה שבנויה על העקרונות האלה, ומוצגת בשקיפות לכל בעלי הדירות, מצמצמת מחלוקות בין השכנים ומקלה על איסוף החתימות.

יש הסכמים שקובעים את סדר הבחירה בהגרלה או לפי סדר החתימה על ההסכם, ומדריך משרד הבינוי והשיכון מזכיר את שתי הדרכים האלה לצד קביעה של שמאי מטעם הדיירים. היתרון של ניקוד שמאי הוא שהוא קושר את סדר הבחירה למה שהיה לכל בעל דירה במצב הנכנס, ולא למזל או לעיתוי.

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

בדיקת הכדאיות והתמורה

לפני הבחירה ביזם ובמהלך המשא ומתן, השמאי בודק אם הפרויקט המוצע כדאי כלכלית, ואם התמורה לבעלי הדירות סבירה ביחס לרווח הצפוי ליזם. הבדיקה נעשית לפי תקן 21 של הוועדה לתקינה שמאית, שקובע איך בודקים כדאיות כלכלית של פינוי בינוי. כך בעלי הדירות יודעים אם ההבטחות של היזם ריאליות, ואם יש מקום לבקש יותר.

שמאי הדיירים שונה משמאי פינוי ובינוי שממנה מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית סעיפים 2א-2ב לחוק פינוי ובינוי (פיצויים). שמאי הרשות ממונה כשיש מחלוקת עם בעלי דירות שמסרבים לחתום, כדי לקבוע אם העסקה כדאית. ההסבר בעמוד פינוי בינוי.

השמאי לאורך הפרויקט

1. בחירת יזם ומשא ומתן

   בודק את הכדאיות ואת התמורה בהצעות, ומשתתף בניסוח מנגנוני השכירות והניקוד שייכתבו בהסכם.

2. ניקוד הדירות הקיימות

   מבקר בכל דירה במתחם, עורך את טבלת הניקוד ומציג אותה לבעלי הדירות להערות לפני שהיא סופית.

3. אחרי אישור התוכנית

   מנקד את הדירות החדשות לפי התמהיל שאושר, ומחלק אותן לסוגים.

4. לפני הפינוי

   עורך את שומת דמי השכירות וקובע את גובה ערבות השכירות.

5. בחירת הדירות

   מלווה את הבחירה לפי סדר הניקוד, ובודק שהשיבוץ תואם את הכללים שנקבעו בהסכם.

מתי ואיך בוחרים שמאי דיירים

מוקדם ככל האפשר, לפני בחירת היזם או בתחילת המשא ומתן. שמאי שמצטרף בשלב הזה משפיע על התמורה, על התמהיל ועל מנגנוני השכירות והניקוד שייכתבו בהסכם. שמאי שמצטרף אחרי החתימה עובד לפי כללים שאחרים קבעו.

בדרך כלל הנציגות בוחרת את השמאי בהליך מסודר, בליווי עורך הדין של הדיירים. ברוב הפרויקטים היזם משלם את שכרו, אבל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה שההסכם עם השמאי ייחתם בין בעלי הדירות לבינו, ויקבע שהוא מייצג אותם באופן בלעדי ובנאמנות.

מה לבדוק לפני שבוחרים

• שהוא שמאי מקרקעין רשום בפנקס שמאי המקרקעין;
• ניסיון בפרויקטים בהיקף דומה, ובטבלאות ניקוד שבעלי הדירות קיבלו;
• שאינו עובד עבור היזם באותו פרויקט, ושהוא מגלה בכתב כל קשר אחר ליזם;
• הסכם בכתב שמפרט את השירותים, את השכר ואת מי שמשלם אותו;
• הסכמה לשמש שמאי מוסכם לעניין דמי השכירות והניקוד, וסדרי עבודה מוגדרים: ביקור בכל דירה, הצגת הטבלה לבעלי הדירות וזמן להערות.

שאלות נפוצות

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.