מה הייתה תמ״א 38
תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית משנת 2005 לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. היא אפשרה לבעלי דירות בבניינים שנבנו לפני 1980 לקבל חיזוק, ממ״ד ושיפוץ בלי לשלם, כשהיזם מממן את העבודות מבניית דירות חדשות על הגג או במקום הבניין. זכויות הבנייה נקבעו בתוכנית עצמה, והפרויקט אושר בהיתר בנייה, בלי תוכנית חדשה.
תמ״א 38/1: חיזוק ועיבוי
הבניין הקיים מחוזק ומקבל ממ״ד, לעיתים מעלית, הרחבה ושיפוץ חזית. היזם מוסיף קומות. הדיירים ממשיכים בדרך כלל לגור בבניין בזמן העבודות.
תמ״א 38/2: הריסה ובנייה
הבניין נהרס ונבנה מחדש, עם יותר דירות. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה, והיזם משלם שכר דירה בתקופת הבנייה.
הפקיעה ולוחות הזמנים
תמ״א 38 לא בוטלה בחוק. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה קבעה לה מועד סיום, ודחתה אותו כמה פעמים:
1 באוקטובר 2023
מועד הסיום הפורמלי שקבעה המועצה הארצית. ערים שלא עמדו בתנאים קיבלו הארכה, ובעקבות המלחמה הארכה נוספת.
29 באוגוסט 2024
התוכנית הסתיימה בערים שלא הגישו תוכנית מחליפה, ובהן תל אביב-יפו, בני ברק ובת ים, עם הוראות מעבר לבקשות שהוגשו עד 31 בדצמבר 2024.
18 במאי 2026
המועד האחרון בערים שהגישו תוכנית מחליפה, או מועד אישור התוכנית המחליפה אם קדם לכך.
המצב היום
אי אפשר להגיש בקשות חדשות לפי תמ״א 38 בשום עיר. בקשות להיתר שהוגשו לפני מועד הסיום בעיר, לפי הוראות המעבר שנקבעו לה, ממשיכות להידון לפיה.
הפרויקט לא יכול להמשיך במסלול הזה. בדרך כלל אפשר להעביר אותו להתחדשות בניינית, אבל הזכויות, ההיטלים והלוחות הזמנים שונים, וייתכן שצריך לעדכן את ההסכם. ההסכם שחתמתם עליו אינו מתבטל מאליו: בדקו עם עורך הדין של הדיירים מה הוא קובע למקרה שההיתר לא מתקבל.
בעסקה לפי חוק החיזוק, כל בעל דירה רשאי לבטל את העסקה אם בתוך 18 חודשים היזם לא התקשר עם מחצית מבעלי הדירות, אם בתוך שלוש שנים לא השיג את הרוב הנדרש, או אם בתוך שלוש שנים וחצי לא הגיש בקשה להיתר. בדקו עם עורך הדין את המועדים בעסקה שלכם, ואת התשלום ליזם שהתקנות משנת 2025 עלולות לחייב.
הרוב הדרוש
הרוב בפרויקטים של תמ״א 38 נקבע בחוק החיזוק, והוא חל גם על התחדשות בניינית לפי סוג העבודה:
| סוג העבודה | הרוב | סעיף |
|---|---|---|
| שינוי ברכוש המשותף לצורך חיזוק | רוב בעלי הדירות | סעיף 3 |
| הרחבת דירות | 60% מבעלי הדירות | סעיף 4 |
| חיזוק ובניית דירות חדשות (38/1) | שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף | סעיף 5 |
| הריסה ובנייה מחדש (38/2) | שני שלישים, לפי התיקון משנת 2023. קודם לכן ארבע חמישיות | סעיף 5א |
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
כשהרוב הושג ובעל דירה מתנגד, הרוב פונה למפקח על רישום מקרקעין (גוף ממשלתי, ולא המפקח מטעם הדיירים), והוא רשאי לאשר את העבודות. ההסכמה של כל בעל דירה ניתנת בכתב ומאומתת בידי עורך דין חוק החיזוק, סעיף 7.
בעלי דירות מבוגרים
חוק החיזוק מגן על בעלי דירות מבוגרים ועל מרותקים לביתם: המפקח לא יאשר את העבודות אם לא הוצעו להם מגורים חלופיים לתקופת העבודות, ולאדם עם מוגבלות נדרשים מגורים מותאמים. בתיקון משנת 2023 הורד גיל ההגנה מ-80 ל-75, ובהריסה ובנייה ניתנו לבעלי דירות מבוגרים הגנות דומות לאלה שבפינוי בינוי.
מיסים והיטלים
- היטל השבחה: בתמ״א 38 בחיזוק (38/1) היה פטור מהיטל השבחה. בהריסה ובנייה (38/2) הפטור חל על חלק מהזכויות, ועל היתרה חל היטל מופחת. בהתחדשות בניינית חל היטל מופחת.
- תמ״א 38/1: תמורה בשירותי בנייה, כמו חיזוק, מעלית, חניה והרחבה של עד 25 מ״ר, פטורה ממס שבח. תמורה בכסף חייבת במס.
- תמ״א 38/2: פטור על הדירה החדשה, עד שטח הדירה הישנה בתוספת 25 מ״ר או עד תקרת שווי שנקבעה בחוק, לפי הגבוה. בתיקון משנת 2023 הורחב הפטור, בתנאים, גם לבעל דירה שמקבל שתי דירות.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
מה בא במקום תמ״א 38
המסלול העיקרי לבניין בודד הוא התחדשות בניינית לפי מתווה שקד: תוכנית שהוועדה המקומית מאשרת, עם זכויות שנקבעות לפי מדיניות העירייה. לבניינים גדולים או למתחמים, המסלול הוא פינוי בינוי. ערים רבות אישרו תוכניות מקומיות להתחדשות עירונית, שקובעות מה מותר בכל שכונה.
שאלות נפוצות
האם אפשר עדיין לעשות תמ״א 38?
לא בבקשה חדשה. המועד הפורמלי לסיום תמ״א 38 היה 1 באוקטובר 2023, אבל התוכנית הוארכה. בחלק מהערים, ובהן תל אביב-יפו, בני ברק ובת ים, היא הסתיימה ב-29 באוגוסט 2024, ובערים שהגישו תוכנית מחליפה ב-18 במאי 2026 לכל המאוחר. בקשות להיתר שהוגשו לפני מועד הסיום בעיר, לפי הוראות המעבר שנקבעו לה, ממשיכות להידון לפי תמ״א 38. לפרויקטים חדשים, המסלול המקביל הוא התחדשות בניינית לפי מתווה שקד.
מה ההבדל בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2?
בתמ״א 38/1 הבניין הקיים מחוזק, ומקבל ממ״ד, לעיתים מעלית והרחבה, והיזם מוסיף קומות. הדיירים בדרך כלל ממשיכים לגור בבניין בזמן העבודות. בתמ״א 38/2 הבניין נהרס ונבנה מחדש, והדיירים עוברים לדירה שכורה. הכינויים 38/1 ו-38/2 מקורם במספרי התיקונים לתוכנית, ובשפה המקצועית הם מציינים את שני המסלולים: חיזוק ותוספת, והריסה ובנייה.
חתמנו על תמ״א 38 לפני הפקיעה. מה עכשיו?
אם הוגשה בקשה להיתר לפני מועד הסיום בעיר שלכם, לפי הוראות המעבר שנקבעו לה, היא ממשיכה להידון לפי תמ״א 38. אם לא הוגשה, הפרויקט צריך לעבור למסלול אחר, בדרך כלל התחדשות בניינית, וייתכן שיהיה צורך לעדכן את ההסכם עם היזם. בדקו עם עורך הדין של הדיירים מה מצב הבקשה ומה ההסכם קובע. ההסכם אינו מתבטל מאליו, אבל אם הפרויקט לא התקדם במועדים שבחוק, כל בעל דירה רשאי לבטל אותו.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
הפרויקט שלכם נתקע בגלל הפקיעה?
נבדוק את מצב הבקשה, את ההסכם ואת המסלולים האפשריים להמשך.