חוקי ההתחדשות העירונית: פינוי בינוי, חיזוק, מתווה שקד ומיסוי

חוק פינוי ובינוי

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006. עד 2018: "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)". תוקן בהרחבה ב-2021 וב-2023.

סעיף 1: הגדרות, ובהן "עסקת פינוי ובינוי" ו״רוב מיוחס": שני שלישים מהדירות במתחם, שלוש חמישיות בכל בניין, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בניין.
סעיף 1א: חובת היזם לכנס את בעלי הדירות ולמסור מסמך עיקרי הצעה לפחות שבועיים לפני החתימה.
סעיף 1ג: ביטול עסקה שנחתמה לפני הכינוס, בהחלטת רוב, כל עוד לא חתמו 40%.
סעיף 1ד: ביטול עסקאות כשהפרויקט תקוע: לא הושגו חתימות או לא הוגשה תוכנית במועדים שבחוק.
סעיף 1ה: הסמכה לקבוע בתקנות הוראות על צורת העסקה ותוכנה.
סעיף 2: תביעה נגד בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר, ומתי סירוב אינו בלתי סביר, כולל ההגנות לבעלי דירות בני 70 ו-75 ומעלה ולבעלי מוגבלות.
סעיפים 2א-2ב: שמאי פינוי ובינוי שממנה מנהל הרשות הממשלתית, לבדיקת הכדאיות הכלכלית.
סעיף 4: אופן הספירה של בעל כמה דירות: עד 30%, בתוספת שליש מהעודף.
סעיף 5ב: ביטול עסקה בשל החתמה פוגענית, בידי הממונה על פניות דיירים.
סעיף 6: חובת גילוי של מי שפועל מטעם היזם או מקבל ממנו תמורה.
סעיף 6א: התניה על הוראות החוק לרעת בעל הדירה בטלה.

על החוק בכל זכות | המדריך לפינוי בינוי

לחוק נלוות תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (תשלום בשל ביטול עסקת התחדשות עירונית), התשפ״ה-2025, שקובעות את התשלום ליזם כשעסקה מבוטלת לפי החוק.

חוק החיזוק (תמ״א 38 והתחדשות בניינית)

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008. תוקן ב-2023 בחוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ״ג-2023.

סעיף 3: שינויים ברכוש המשותף לצורך חיזוק, ברוב בעלי הדירות.
סעיף 4: הרחבת דירות, ב-60% מבעלי הדירות.
סעיף 5: חיזוק ובניית דירות חדשות: המפקח על רישום מקרקעין רשאי לאשר לפי תביעה של שני שלישים מבעלי הדירות.
סעיף 5א: הריסה ובנייה מחדש: שני שלישים לפי התיקון משנת 2023, בבניין של ארבע דירות לפחות. קודם לכן ארבע חמישיות.
סעיף 5ב: כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה לפני החתימה, כמו בפינוי בינוי.
סעיף 6א: מינוי שמאי מהרשימה לפי חוק פינוי ובינוי, כשהמפקח זקוק לחוות דעת שמאית.
סעיף 7: הסכמה בכתב, מאומתת בידי עורך דין.
הגנות: מגורים חלופיים לבעלי דירות מבוגרים, למרותקים ולבעלי מוגבלות. גיל ההגנה הורד ב-2023 מ-80 ל-75.

המדריך לתמ״א 38 | המדריך להתחדשות בניינית

חוק התכנון והבנייה: מתווה שקד והיטל השבחה

חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965. תיקון 139 (2022), "מתווה שקד".

סעיף 70א: תוכנית לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה, שהוועדה המקומית מאשרת: עד 400% תוספת בהריסה ובנייה, עד 200% בחיזוק, ועד 550% באזורים שנקבעו בצו. למסלול אין מועד פקיעה.
התוספת השלישית: היטל השבחה. בהתחדשות בניינית רבע מההשבחה, עם אפשרות להפחתה לשמינית. בפינוי בינוי שיעור הבסיס הוא רבע מההשבחה, והרשות המקומית רשאית לקבוע לכל אזור מחצית, רבע או פטור, לתקופה של חמש שנים. לפי החוק ההיטל מוטל על בעל הדירה, וההסכם הוא שמעביר אותו ליזם.
תמ״א 38: תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים. המועד הפורמלי לסיומה היה 1 באוקטובר 2023, אבל היא הוארכה. בחלק מהערים, ובהן תל אביב-יפו, בני ברק ובת ים, היא הסתיימה ב-29 באוגוסט 2024, ובערים שהגישו תוכנית מחליפה ב-18 במאי 2026 לכל המאוחר.

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו-2016.

סעיף 7: הממונה על פניות דיירים: בודק פניות על התנהלות יזמים, מארגנים ומינהלות, ומחליט בתוך 90 ימים. קביעה שפנייה מוצדקת היא ראיה לכאורה בהליך משפטי.
סעיף 14: הכרזה על מתחם פינוי ובינוי, במסלול רשויות או במסלול מיסוי.
מינהלות: מינהלות להתחדשות עירונית ברשויות המקומיות, שמסייעות לבעלי הדירות במידע ובליווי.
ארנונה: תקנות הנחה בארנונה על תוספת השטח, לתקופה מוגבלת ובתנאים.

חוק המארגנים

חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017.

מה הוא מסדיר: את פעילותם של מארגנים, כלומר מי שמתארגן מול בעלי הדירות כדי לקדם עסקת התחדשות: חובות הגינות ונאמנות, מסירת מידע מהותי, ואפשרות לקבוע שהסכם ארגון פקע.

מיסוי: שבח, רכישה ומע״מ

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963; חוק מס ערך מוסף, התשל״ו-1975.

פרק חמישי 4: פינוי ובינוי. סעיף 49כב פוטר ממס שבח את בעל הדירה שמוכר את זכויותיו ליזם, עד תקרה. בתיקון משנת 2023 נוספה הגדרה של "מוכר מוטב".
פרק חמישי 5: חיזוק ותמ״א 38, והחל מ-2023 גם התחדשות בניינית לפי מתווה שקד.
מע״מ: סעיפים 31א ו-31ב לחוק מס ערך מוסף קובעים מע״מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה שהיזם נותן לבעלי הדירות בעסקאות האלה.
שכר דירה: שאלת מיסוי שכר הדירה היא שאלה שטרם הוכרעה, אם כי קיימת עמדה שלפיה דמי השכירות פטורים ממס בהיותם חלק מהתמורה בגין העסקה עם הבעלים. בכל מקרה יש להתייעץ עם בעל מקצוע, שכן כל מקרה נבחן לגופו.

חוק המכר (הבטחת השקעות)

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974.

בהתחדשות עירונית: לפי ההסכם, היזם מעמיד לבעלי הדירות ערבות לפי החוק בשווי הדירה החדשה, עד שהדירה נמסרת לבעליה ונרשמת לטובתו הערת אזהרה או הבעלות, לפי ההסכם. לצדה מקובלות ערבות שכירות, ערבות מיסים וערבות רישום.

חוק שיקום נזקי מלחמה (2026)

חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ״ו-2026. ספר החוקים 3521.

סעיפים 3-13: הכרזה של הממשלה על אזור לשיקום והתחדשות, בתוך 60 ימי עבודה מיום הנזק.
סעיף 2: רוב מיוחד: רוב הדירות ברוב הבניינים, או ארבע חמישיות מכלל הדירות באזור.
סעיפים 14-30: מסלול תכנון עם מועדים קבועים והיתר בהסכמת 51%. היטל השבחה: רבע לפי החוק, אך הרשות המקומית רשאית לקבוע מחצית או פטור, ובפועל ברשויות רבות נשאר שיעור של מחצית.
סעיף 45: מימון מקרן הפיצויים לרכישת זכויות של בעלי דירות שבחרו לצאת.

המדריך המלא לחוק

מקורות רשמיים

הסיכום נכון לאוקטובר 2026. החוקים תוקנו כמה פעמים בשנים האחרונות, ולפני קבלת החלטה יש לבדוק את הנוסח המחייב העדכני.

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

שאלות נפוצות

מה החוק העיקרי בפינוי בינוי?

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006. הוא קובע את הרוב הנדרש, את התביעה נגד בעל דירה שמסרב, את ההגנות לבעלי דירות מבוגרים ואת חובות הגילוי של יזמים. עד 2018 נקרא החוק 'חוק פינוי ובינוי (פיצויים)'.

איזה חוק חל על תמ״א 38 ועל התחדשות בניינית?

את הרוב ואת זכויות בעלי הדירות קובע חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008. את זכויות הבנייה בהתחדשות בניינית קובע תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הוא מתווה שקד.

איפה אפשר לקרוא את נוסח החוקים?

הנוסח הרשמי מתפרסם ברשומות, בספר החוקים. נוסחים מעודכנים זמינים במאגרי חקיקה, באתר הכנסת ובאתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מומלץ להסתמך תמיד על הנוסח העדכני, כי החוקים תוקנו כמה פעמים בשנים האחרונות.