עורך דין דיירים לפינוי בינוי ולהתחדשות עירונית

למה הדיירים צריכים עורך דין משלהם

ליזם יש צוות משפטי, שמאי, מתכנן ויועץ מימון שמלווים אותו בכל פרויקט. בעלי הדירות, ברוב המקרים, עושים את זה פעם אחת בחיים. עורך דין לדיירים בפינוי בינוי או בתמ״א 38 מאזן את הפער: הוא מכיר את התנאים המקובלים בשוק, יודע אילו בטוחות לדרוש, ומנהל את המשא ומתן בשם כל בעלי הדירות כגוף אחד.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה, בתיאום עם לשכת עורכי הדין, הנחיות להתנהלות מול עורכי דין שמייצגים בעלי דירות. העיקרון המרכזי: בעלי הדירות הם הלקוחות של עורך הדין, גם כשהיזם משלם את שכר הטרחה. לכן בוחרים עורך דין לפני שבוחרים יזם, ולא חותמים על מסמכים מול יזם או מארגן לפני כן.

מה עושה עורך הדין בכל שלב

1. התארגנות

   מסייע בבחירת נציגות, מגדיר את סמכויותיה ומסביר לבעלי הדירות את המסלולים האפשריים לבניין.

2. בחירת יזם

   מנסח יחד עם המפקח את הדרישות מהיזמים, מנהל הליך תחרותי שבו כל היזמים מגישים הצעות על אותו בסיס, ומשווה ביניהן.

3. משא ומתן והסכם

   תוספת השטח, חניה, ממ״ד ומחסן, מפרט טכני, שכר דירה בתקופת הבנייה, ערבויות, ביטוחים, לוחות זמנים, פיצוי על איחור ודרכי יציאה אם הפרויקט לא מתקדם.

4. החתמות

   מחתים את בעלי הדירות, מסביר את ההסכם לכל אחד מהם, ומטפל במקרים מיוחדים: ירושות, משכנתאות, בעלי דירות מבוגרים ובעלי דירות שמתנגדים.

5. תכנון והיתר

   עוקב אחרי התוכנית וההיתר, ובודק שהם תואמים את מה שהובטח בהסכם.

6. פינוי ובנייה

   מוודא שהערבויות נמסרו לפני הפינוי, ושהיזם עומד בתשלומי השכירות ובלוחות הזמנים.

7. מסירה ורישום

   מלווה את מסירת הדירות ואת רישום הבית המשותף החדש, עד שהדירה רשומה על שם בעליה.

איך בוחרים עורך דין לדיירים

1. בוחרים נציגות

   במתחמים גדולים מומלץ שהנציגות תיבחר קודם, ותלווה את בחירת עורך הדין.

2. מבקשים כמה הצעות

   לפחות שלוש. כל משרד מציג את הניסיון, את הצוות ואת מבנה שכר הטרחה.

3. בעלי הדירות מחליטים

   הנציגות מביאה את ההצעות, ורוב בעלי הדירות בוחר. לא בוחרים לפי המלצה של יזם או מארגן.

4. חותמים על הסכם שירותים

   הסכם מפורט בין עורך הדין לבעלי הדירות, רצוי לפי הסכם הדוגמה של הרשות.

בפגישה עם כל מועמד כדאי לבדוק:

• אי־תלות ביזם. עורך הדין מייצג את בעלי הדירות בלבד, אינו מייצג את היזם שמתמודד, ואינו מקבל ממנו טובת הנאה מעבר לשכר הטרחה.
• ניסיון במסלול הרלוונטי. פינוי בינוי, התחדשות בניינית ותמ״א 38 שונים זה מזה. כדאי לשאול על פרויקטים דומים שהגיעו לחתימה ולביצוע.
• מי יטפל בפועל. שותף, עורך דין בכיר או צוות, ומה הזמינות לשאלות של בעלי הדירות.
• שקיפות בשכר הטרחה. מי משלם, מתי, ומה קורה אם הפרויקט לא יוצא לדרך. הכול בהסכם שכר טרחה כתוב.
• היכרות עם הרשות המקומית. מדיניות העירייה, התוכניות החלות ומינהלת ההתחדשות העירונית.
• יכולת לעבוד עם קבוצה. אסיפות, הסברים בשפה פשוטה, ורגישות לבעלי דירות מבוגרים ולבעלי צרכים מיוחדים.
• המלצות. שיחה עם נציגויות של פרויקטים קודמים.

מי משלם את שכר הטרחה

ברוב הפרויקטים היזם נושא בשכר הטרחה של עורך הדין שבעלי הדירות בחרו, כמו בשכר המפקח והשמאי מטעמם, וההתחייבות שלו לשלם היא כלפי בעלי הדירות. לפי הנחיות הרשות:

• מומלץ לקבוע את שכר הטרחה לפי מספר הדירות או לפי שוויין, ולוודא שהוא מקובל בשוק, כי עלויות היזם משפיעות על התמורה לדיירים.
• התשלום מחולק לאבני דרך, כמו השגת הרוב, הפקדת התוכנית, אישורה, היתר הבנייה והפינוי.
• עורך הדין אינו מנהל בעצמו משא ומתן עם היזם על שכר הטרחה שלו, ואינו מקבל מהיזם טובת הנאה אחרת.

גם כשהיזם משלם, עורך הדין מחויב לבעלי הדירות בלבד.

שאלות לשאול בפגישה הראשונה

• באילו פרויקטים דומים ליוויתם את הדיירים, ובאיזה שלב הם עכשיו?
• האם אתם מייצגים, או ייצגתם לאחרונה, את אחד היזמים שפנו אלינו?
• איך תנהלו את בחירת היזם, ואיך נשווה בין ההצעות?
• אילו בטוחות תדרשו מהיזם, ומתי הן נמסרות?
• מי בצוות יהיה זמין לבעלי הדירות, ובאיזה אופן?
• מה מבנה שכר הטרחה, אילו שירותים כלולים בו, ומה קורה אם הפרויקט לא מתקדם?
• האם למישהו במשרד, או לבני משפחתו, יש דירה בפרויקט?

סימני אזהרה

• עורך דין שהיזם או המארגן הביאו והציגו כ״עורך הדין של הבניין".
• לחץ לחתום מהר, לפני הליך תחרותי בין יזמים.
• "מסמך כוונות" או "הסכמה עקרונית" שמוצגים כלא מחייבים.
• הסכם בלי ערבויות ברורות, בלי לוחות זמנים ובלי דרך יציאה.
• שכר טרחה שתלוי בבחירת יזם מסוים, או משא ומתן ישיר של עורך הדין עם היזם על שכרו.
• הסכם ייצוג "בלתי חוזר", או סעיף שמאפשר להעביר את הייצוג לעורך דין אחר בלי הסכמתכם.
• עורך דין שמייצג באותו זמן את היזם, בפרויקט הזה או בפרויקט אחר.

ליווי משפטי לדיירים: אליעז דנוס, משרד עורכי דין

האתר מופעל על ידי אליעז דנוס, משרד עורכי דין, משרד בוטיק בתחומי המקרקעין, ההתחדשות העירונית והתכנון והבנייה. המשרד מלווה נציגויות ובעלי דירות בפינוי בינוי, בתמ״א 38 ובהתחדשות בניינית, מהבדיקה הראשונית של הבניין ועד רישום הדירות החדשות.

שאלות נפוצות

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.