ערבות בנקאית בכמה מילים
ערבות בנקאית היא התחייבות של בנק לשלם לבעלי הדירות סכום שנקבע מראש, אם היזם לא יעמוד בהתחייבות שהערבות מבטיחה. הבנק מעמיד את הערבות לבקשת היזם, ובדרך כלל במסגרת הליווי הבנקאי של הפרויקט.
ערבות אוטונומית היא ערבות שהבנק חייב לשלם לפי דרישה, בלי לבחון את המחלוקת בין בעלי הדירות ליזם. ערבות לפי חוק המכר ניתנת לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, ומימושה מותנה בנסיבות שהחוק קובע.
הערבויות שבעלי הדירות מקבלים
ערבות בנקאית בנוסח חוק המכר
ערבות בנקאית בנוסח חוק המכר, בשווי הדירה החדשה שבעל הדירה זכאי לה, כולל מרכיב המע״מ. זו הערבות המרכזית בהסכם: היא מבטיחה את הדירה החדשה עד שהיא נמסרת לבעליה ונרשמת לטובתו הערת אזהרה או הבעלות, לפי מה שנקבע בהסכם.
ערבות בנקאית משופרת
ערבות שהוסיפו לה תנאי מימוש נוספים, מעבר למה שקבוע בחוק המכר. למשל:
- תנאי שלפיו אפשר לדרוש את מימוש הערבות גם במקרה של איחור בבנייה;
- תנאי שלפיו אפשר לממש את הערבות גם במקרה של הפסקה רציפה של יותר מ-90 יום בעבודות הבנייה, שלא בנסיבות של כוח עליון.
התנאים הנוספים מאפשרים לבעלי הדירות לפעול כשהפרויקט נתקע, ולא רק כשהיזם כבר אינו יכול למסור את הדירות.
ערבות להבטחת דמי השכירות בתקופת הבנייה
ערבות בנקאית אוטונומית, ללא תנאי, להבטחת תשלום דמי השכירות שהיזם משלם לבעלי הדירות בתקופת הבנייה. סכומה שווה למכפלת דמי השכירות החודשיים במספר חודשי הביצוע של הבנייה.
ערבות להבטחת תשלומי המיסים
ערבות בנקאית אוטונומית שמבטיחה שהיזם ישלם את המיסים שהוא התחייב לשלם עבור בעלי הדירות. בשלב שלפני תחילת הביצוע בעלי הדירות מקבלים חוות דעת מקצועית מיועץ מיסוי על חשיפת המס שחלה על הבעלים, ושהיזם צריך לשלם עבורם. לפי חוות הדעת נקבע סכום הערבות, ובעלי הדירות מקבלים ערבות בנקאית אוטונומית בהתאם.
ערבות להבטחת הליכים משפטיים
ערבות בנקאית אוטונומית בסכום נקוב מראש, שנועדה לממן לבעלי הדירות הליכים משפטיים נגד היזם: במקרה של ביטול ההסכם, או כשצריך לממש ערבויות. כך בעלי הדירות אינם צריכים לממן מכיסם את ההליך דווקא ברגע שהפרויקט בבעיה.
ערבות להבטחת רישום הבית המשותף
ערבות בנקאית שבעלי הדירות מקבלים בשלב קבלת הדירות החדשות. היא נועדה להבטיח שהיזם ירשום את הבית המשותף לפי הוראות ההסכם, כך שכל דירה תירשם בסופו של דבר על שם בעליה.
| ערבות | סוג | הסכום | מתי |
|---|---|---|---|
| חוק המכר | לפי חוק המכר | שווי הדירה החדשה, כולל מע״מ | לפני הפינוי, עד מסירת הדירה החדשה ורישומה |
| משופרת | חוק המכר, עם תנאי מימוש נוספים | שווי הדירה החדשה, כולל מע״מ | לפני הפינוי |
| דמי שכירות | אוטונומית, ללא תנאי | דמי השכירות החודשיים כפול מספר חודשי הביצוע | לפני הפינוי, לתקופת הבנייה |
| מיסים | אוטונומית | לפי חוות הדעת של יועץ המיסוי | לפני תחילת הביצוע |
| הליכים משפטיים | אוטונומית | סכום נקוב מראש | לפי ההסכם |
| רישום הבית המשותף | בנקאית | לפי ההסכם | בשלב קבלת הדירות החדשות, עד הרישום |
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
מה לבדוק בכל ערבות
- שהערבות ניתנה בידי בנק, ושהנוסח שלה הוא הנוסח שסוכם בהסכם ואושר בידי עורך הדין של הדיירים.
- מי המוטבים: בעל הדירה עצמו, או עורך הדין בנאמנות עבורו.
- הסכום, ואם הוא צמוד למדד.
- מועד הפקיעה, ומי אחראי להאריך את הערבות אם הבנייה מתארכת.
- מה התנאים למימוש, ואיזה מסמכים צריך להגיש לבנק.
לצד הערבויות חשובים גם הליווי הבנקאי הסגור של הפרויקט, הביטוחים ותקופות הבדק לפי חוק המכר. ראו גם את פרק ערבויות ובטוחות בעמוד פינוי בינוי.
שאלות נפוצות
מתי מקבלים את הערבויות?
ערבות חוק המכר, ערבות השכירות וערבות המיסים נמסרות לפני שבעלי הדירות מפנים את הבניין, כך שהדירה הישנה לא נמסרת ליזם בלי בטוחה. ערבות רישום הבית המשותף נמסרת בשלב קבלת הדירות החדשות. המועדים המדויקים נקבעים בהסכם עם היזם.
מה ההבדל בין ערבות חוק מכר לערבות משופרת?
ערבות חוק מכר ניתנת למימוש בנסיבות שקובע חוק המכר. בערבות משופרת מוסיפים תנאי מימוש נוספים, למשל איחור בבנייה, או הפסקה רציפה של יותר מ-90 יום בעבודות שלא בנסיבות של כוח עליון. כך אפשר לממש את הערבות גם במצבים שהחוק עצמו אינו מכסה.
מי מחזיק בערבויות?
בדרך כלל עורך הדין של הדיירים מחזיק בערבויות בנאמנות עבור בעלי הדירות, ומוודא שהן בתוקף, מוארכות בזמן ומתאימות לנוסח שסוכם בהסכם.
מה זו ערבות אוטונומית?
ערבות שהבנק חייב לשלם לפי דרישה, בלי לבחון את המחלוקת בין בעלי הדירות ליזם. היא מאפשרת לקבל את הכסף במהירות, בלי לחכות להכרעה משפטית בסכסוך.
הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.
קיבלתם טיוטת הסכם מהיזם?
לפני החתימה, בדקו שכל הערבויות מופיעות בהסכם, בסכום ובנוסח הנכונים. השאירו פרטים, ונחזור אליכם.