פינוי בינוי: המדריך לבעלי דירות

מה זה פינוי בינוי

בפינוי בינוי הורסים בניין אחד או כמה בניינים, ובונים במקומם מתחם חדש, לרוב לפי תוכנית בניין עיר (תב״ע) חדשה. התוכנית מוסיפה זכויות בנייה, ולכן במתחם החדש יש בדרך כלל פי שלושה עד ארבעה ממספר הדירות שהיו בו. היזם בונה על חשבונו את הדירות החדשות לבעלי הדירות הקיימות, ומוכר את שאר הדירות בשוק החופשי.

החוק המרכזי הוא חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006. עד 2018 נקרא החוק "חוק פינוי ובינוי (פיצויים)". הוא תוקן בהרחבה ב-2018 (תיקון 6), ב-2021 וב-2023.

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

הרוב הדרוש לפי החוק

החוק מגדיר "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" סעיף 1. מאז התיקון משנת 2021 נדרשים שלושה תנאים יחד:

• בעלים של שני שלישים לפחות מהדירות במתחם;
• בכל בניין במתחם, בעלים של שלוש חמישיות לפחות מהדירות. בבניין של ארבע או חמש דירות מספיקות שלוש דירות, אם יש בו יותר משני בעלים;
• בכל בניין, יותר ממחצית מהרכוש המשותף צמודה לדירות של בעלים אלה.

לפני 2021 נדרשו ארבע חמישיות מהדירות במתחם. בעל דירות שמחזיק יותר מ-30% מהדירות בבניין של שש דירות ומעלה נספר כבעל 30% בלבד, בתוספת שליש מהעודף סעיף 4.

מה מקבלים בעלי הדירות

התמורה נקבעת במשא ומתן עם היזם, ותלויה בזכויות שהתוכנית נותנת, במחירי הדירות באזור ובעלויות הבנייה. התמורה המקובלת כוללת:

• דירה חדשה וגדולה יותר. גודל התוספת נקבע לפי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט ולפי מדיניות העירייה, ומשתנה מאוד בין ערים. בדקו אם התוספת כוללת את הממ״ד או באה בנוסף לו, ודרשו מנגנון אחיד לכל הבעלים.
• ממ״ד, מרפסת, חניה ומחסן, לפי המפרט שסוכם.
• שכר דירה מיום הפינוי ועד המסירה, והובלה הלוך וחזור.
• ערבויות שמבטיחות את הדירה החדשה, את שכר הדירה, את המיסים ואת הרישום.
• פטור ממס שבח וממס רכישה בתנאים שבחוק, והנחה בארנונה על תוספת השטח לתקופה מוגבלת.

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליצה על תמורה שוויונית ועל מנגנון אחיד לחישוב התוספת, כדי שבעלי דירות דומות יקבלו תמורה דומה. כדי לבדוק אם התמורה הוגנת, אפשר להיעזר בשמאי מטעם הדיירים, שבוחן את הדוח הכלכלי של הפרויקט (תקן 21).

ערבויות ובטוחות

בין החתימה למסירה עוברות שנים, ובזמן הזה בעלי הדירות כבר מסרו את הדירה הישנה. לכן הערבויות הן לב ההסכם. לפי הסכם הדוגמה של הרשות, ההסכם צריך לכלול את הערבויות שלמטה. הסבר מפורט על כל ערבות, כולל ערבות משופרת וערבות להליכים משפטיים, בעמוד ערבויות מקובלות.

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

הערבויות נמסרות לפני הפינוי, ועורך הדין של הדיירים מחזיק אותן בנאמנות ומוודא שהן בתוקף לאורך כל הפרויקט. לצד הערבויות חשובים גם הליווי הבנקאי הסגור של הפרויקט, שמגן על בעלי הדירות אם היזם נקלע לקשיים, והביטוחים: ביטוח עבודות קבלניות וביטוח צד שלישי.

הגנות בשלב ההחתמה

החוק מגן עליכם מפני החתמה בלחץ ובלי מידע מלא:

• כינוס ומסמך עיקרי הצעה. לפני העסקה הראשונה היזם חייב לכנס את בעלי הדירות, ולמסור להם לפחות שבועיים לפני החתימה מסמך עם עיקרי ההצעה, הבטוחות והניסיון שלו סעיף 1א.
• ביטול עסקה מוקדמת. עסקה שנחתמה לפני הכינוס או לפני מסירת המסמך ניתנת לביטול בהחלטת רוב בעלי הדירות, כל עוד לא חתמו 40% מהם סעיף 1ג.
• גילוי. מי שפועל מטעם היזם או מקבל ממנו תמורה חייב לומר זאת בבירור כבר בפנייה הראשונה. אם לא עשה זאת, בעל הדירה רשאי לחזור בו מהסכמתו סעיף 6.
• החתמה פוגענית. הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית רשאי לקבוע שעסקה בטלה, למשל כשבעל הדירה חתם על מסמך בשפה שאינו מבין, או כשנמסר לו מידע מטעה על מספר החותמים סעיף 5ב.
• פרויקט תקוע. בעלי רוב הדירות רשאים להחליט באסיפה כללית על ביטול העסקאות, אם בתוך שנתיים מהעסקה הראשונה היזם לא התקשר עם מחצית מהבעלים, אם בתוך ארבע שנים לא התקשר עם שלוש חמישיות מהם, או אם בתוך ארבע שנים וחצי לא הוגשה תוכנית מפורטת. במתחם של 120 יחידות דיור ומעלה, כל מועד מוארך בשנה סעיף 1ד. ביטול כזה עלול לחייב תשלום ליזם, לפי התקנות שפורסמו ב-2025.

התחייבות בהסכם שגורעת מהזכויות האלה בטלה סעיף 6א.

בעלי דירות מבוגרים ובעלי מוגבלות

בעל דירה שמלאו לו 70 ביום שנחתמה העסקה הראשונה בפרויקט, וגר בדירה לפחות שנתיים, צריך לקבל מהיזם, בנוסף לדירה בפרויקט, הצעה לחלופות: מעבר לדיור מוגן עם תשלומי איזון, רכישת דירה חלופית, סכום כסף לרכישת דירה, שתי דירות קטנות ששוויין דומה לדירת התמורה, או דירה קטנה יותר עם תשלום סעיף 2(ב)(6). לבעל דירה בן 75 ומעלה ולחולה הנוטה למות, היזם צריך להציע את המעבר לדיור מוגן או את רכישת הדירה החלופית סעיף 2(ב)(7). אם החלופות לא הוצעו, סירובו של בעל הדירה לחתום ייחשב סביר, ולא ניתן יהיה לתבוע אותו.

לבעל דירה עם מוגבלות, או שבן משפחה עם מוגבלות גר איתו, צריך להציע מגורים חלופיים מותאמים לתקופת הבנייה.

דייר סרבן

כשהרוב המיוחס הסכים לעסקה ובעל דירה מסרב בלי סיבה סבירה, בית המשפט רשאי לחייב אותו בפיצוי לשאר בעלי הדירות, או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשמו סעיף 2(א).

החוק מפרט מתי הסירוב אינו בלתי סביר סעיף 2(ב): כששמאי פינוי ובינוי קבע שהעסקה אינה כדאית כלכלית, כשלא הוצעו מגורים חלופיים או בטוחות הולמות, כשיש נסיבות אישיות מיוחדות, וכשלא הוצעו החלופות לבעלי דירות מבוגרים או ההתאמות לבעלי מוגבלות.

כדי להכריע אם העסקה כדאית, בעלים של 40% לפחות מהדירות (לפי התיקון משנת 2023) רשאים לבקש ממנהל הרשות הממשלתית למנות שמאי פינוי ובינוי סעיף 2א. קביעה של השמאי שהעסקה כדאית יוצרת חזקה לכך.

שלבי הפרויקט

1. בדיקת היתכנות ובחירת נציגות

   פונים למינהלת ההתחדשות העירונית ברשות המקומית, ובוחרים נציגות שתייצג את בעלי הדירות.

2. בחירת אנשי מקצוע

   עורך דין, מפקח, שמאי ולפי הצורך יועץ חברתי מטעם הדיירים.

3. הליך תחרותי לבחירת יזם

   יזמים מגישים הצעות על בסיס אותן דרישות. בוחנים את הניסיון, האיתנות הפיננסית והבטוחות, ולצדם את גודל התוספת. מאגר היזמים.

4. משא ומתן וחתימות

   עד שמושג הרוב הנדרש, ואחר כך ממשיכים לשאר הבעלים.

5. תוכנית בניין עיר והכרזה

   הכנה ואישור של תוכנית חדשה. מתחם יכול להיות מוכרז כמתחם פינוי ובינוי, במסלול רשויות או במסלול מיסוי.

6. היתר, ליווי בנקאי וערבויות

   היזם מקבל היתר בנייה וליווי בנקאי, ומוסר את הערבויות.

7. פינוי, בנייה ומסירה

   הודעת פינוי מראש, שכר דירה, בנייה בפיקוח, ומסירת הדירות ורישומן.

מיסים

• מס שבח: חוק מיסוי מקרקעין פוטר את בעל הדירה ממס שבח על מכירת זכויותיו ליזם, עד תקרה: הגבוה מבין 150% משווי הדירה הישנה, שווי דירה של 120 מ״ר במתחם, או שווי דירה בשטח של 150% מהישנה ועד 200 מ״ר חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 49כב.
• שכר הדירה: שאלת מיסוי שכר הדירה היא שאלה שטרם הוכרעה, אם כי קיימת עמדה שלפיה דמי השכירות פטורים ממס בהיותם חלק מהתמורה בגין העסקה עם הבעלים. בכל מקרה יש להתייעץ עם בעל מקצוע, שכן כל מקרה נבחן לגופו.
• היטל השבחה: בפינוי בינוי שיעור הבסיס הוא רבע מההשבחה, במקום מחצית. הרשות המקומית רשאית לקבוע לכל אזור בעיר מחצית, רבע או פטור, לתקופה של חמש שנים. לפי החוק ההיטל מוטל על בעל הדירה, ולכן ההסכם צריך לקבוע במפורש שהיזם נושא בו, ולהבטיח זאת בערבות.
• דיווח: כל עסקה מדווחת לרשות המסים (מיסוי מקרקעין) בתוך 30 יום, גם כשהיא פטורה. בדרך כלל עורך הדין מטפל בכך.

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.

שאלות נפוצות

הדברים מובאים בתמצית, ויש לבחון כל מקרה לגופו מול עורך דין המתמחה בתחום.