Банковская гарантия в двух словах
По банковской гарантии банк обязуется выплатить владельцам квартир заранее установленную сумму, если застройщик не выполнит обязательство, которое обеспечивает гарантия. Банк выдаёт гарантию по просьбе застройщика, обычно в рамках банковского сопровождения проекта.
Автономной (независимой) гарантией называется гарантия, которую банк обязан выплатить по требованию, не рассматривая спор между владельцами квартир и застройщиком. Гарантия по Закону о продаже выдаётся на основании Закона о продаже (квартир) (обеспечение вложений покупателей квартир), 5735-1974 (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974), и её реализация зависит от обстоятельств, установленных законом.
Гарантии, которые получают владельцы квартир
Банковская гарантия по Закону о продаже
Банковская гарантия по Закону о продаже на сумму стоимости новой квартиры, которая полагается владельцу, включая НДС. Это главная гарантия в договоре: она обеспечивает новую квартиру, пока квартира не передана владельцу и на его имя не зарегистрирована предупредительная запись (הערת אזהרה) или право собственности, в соответствии с договором.
Расширенная банковская гарантия
Гарантия, в которую добавлены дополнительные условия реализации сверх установленных Законом о продаже. Например:
- условие, по которому можно потребовать реализации гарантии и в случае задержки строительства;
- условие, по которому гарантию можно реализовать и в случае непрерывной остановки строительных работ более чем на 90 дней, не вызванной форс-мажором.
Дополнительные условия позволяют владельцам квартир действовать, когда проект застрял, а не только тогда, когда застройщик уже не может передать квартиры.
Гарантия арендной платы на период строительства
Автономная банковская гарантия без условий, обеспечивающая выплату арендной платы, которую застройщик платит владельцам квартир в период строительства. Её сумма равна месячной арендной плате, умноженной на число месяцев строительных работ.
Гарантия уплаты налогов
Автономная банковская гарантия, обеспечивающая уплату застройщиком налогов, которые он обязался уплатить за владельцев квартир. До начала строительных работ владельцы квартир получают профессиональное заключение налогового консультанта о налоговых обязательствах, которые возникают у владельцев и которые застройщик должен уплатить за них. По этому заключению определяется сумма гарантии, и владельцы квартир получают соответствующую автономную банковскую гарантию.
Гарантия на судебные разбирательства
Автономная банковская гарантия на заранее установленную сумму, которая предназначена для финансирования судебных разбирательств владельцев квартир против застройщика: в случае расторжения договора или когда нужно реализовать гарантии. Так владельцам квартир не приходится оплачивать разбирательство из своего кармана именно тогда, когда у проекта проблемы.
Гарантия регистрации многоквартирного дома
Банковская гарантия, которую владельцы квартир получают на этапе получения новых квартир. Она должна обеспечить, что застройщик зарегистрирует многоквартирный дом (בית משותף) в соответствии с положениями договора, чтобы в итоге каждая квартира была зарегистрирована на имя её владельца.
| Гарантия | Вид | Сумма | Когда |
|---|---|---|---|
| По Закону о продаже | По Закону о продаже | Стоимость новой квартиры, включая НДС | Перед выездом, до передачи новой квартиры и её регистрации |
| Расширенная | По Закону о продаже, с дополнительными условиями реализации | Стоимость новой квартиры, включая НДС | Перед выездом |
| Арендная плата | Автономная, без условий | Месячная арендная плата, умноженная на число месяцев строительных работ | Перед выездом, на период строительства |
| Налоги | Автономная | По заключению налогового консультанта | До начала строительных работ |
| Судебные разбирательства | Автономная | Заранее установленная сумма | По договору |
| Регистрация многоквартирного дома | Банковская | По договору | На этапе получения новых квартир, до регистрации |
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Что проверить в каждой гарантии
- Гарантия выдана банком, а её текст соответствует тексту, согласованному в договоре и одобренному адвокатом жильцов.
- Кто бенефициары: сам владелец квартиры или адвокат на доверительной основе в его пользу.
- Сумма, и привязана ли она к индексу.
- Дата окончания срока действия и кто отвечает за продление гарантии, если строительство затягивается.
- Каковы условия реализации и какие документы нужно подать в банк.
Помимо гарантий, важны также закрытое банковское сопровождение проекта, страхование и сроки проверки по Закону о продаже. См. также раздел Гарантии и обеспечение на странице о пинуй-бинуй (снос и новое строительство).
Частые вопросы
Когда владельцы квартир получают гарантии?
Гарантия по Закону о продаже, гарантия арендной платы и гарантия уплаты налогов передаются до того, как владельцы квартир освобождают дом, чтобы старая квартира не переходила к застройщику без обеспечения. Гарантия регистрации многоквартирного дома передаётся на этапе получения новых квартир. Точные сроки устанавливаются в договоре с застройщиком.
Чем гарантия по Закону о продаже отличается от расширенной гарантии?
Гарантию по Закону о продаже можно реализовать в обстоятельствах, установленных Законом о продаже. В расширенную гарантию добавляют дополнительные условия реализации, например задержку строительства или непрерывную остановку работ более чем на 90 дней, не вызванную форс-мажором. Так гарантию можно реализовать и в ситуациях, которые сам закон не охватывает.
У кого хранятся гарантии?
Обычно гарантии хранит адвокат жильцов, на доверительной основе в пользу владельцев квартир. Он следит за тем, чтобы они действовали, своевременно продлевались и соответствовали тексту, согласованному в договоре.
Что такое автономная гарантия?
Это гарантия, которую банк обязан выплатить по требованию, не рассматривая спор между владельцами квартир и застройщиком. Она позволяет быстро получить деньги, не дожидаясь судебного решения по спору.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Получили проект договора от застройщика?
Перед подписанием проверьте, что все гарантии указаны в договоре, в правильной сумме и в правильной редакции. Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами.