Кто такой организатор
Согласно закону, организатором считается тот, кто заключает с владельцем квартиры договор об организации сделки пинуй-бинуй или сделки по ТАМА 38, либо тот, кто действует с целью заключения такого договора Закон об организаторах, ст. 1. На рынке используют разные названия: «сопровождающая компания», «компания по управлению и сопровождению жильцов», «компания по организации жильцов» или «застройщик-организатор». Это коммерческие названия. Применяется ли закон, определяет суть договора: обязался ли в нём владелец квартиры к эксклюзивности, то есть не вести переговоры и не подписывать другое соглашение в отношении дома без согласия другой стороны.
Договор об организации не является сделкой с застройщиком. Компенсация владельцам квартир, то есть новая квартира, арендная плата и гарантии, определяется только в сделке с застройщиком, который будет выбран.
Руководство Государственного управления по городскому обновлению (август 2024 года) различает несколько видов организаторов:
- представитель или агент застройщика, который действует в интересах конкретного застройщика;
- организатор сбора подписей, который собирает подписи и передаёт их одному застройщику, без конкурса;
- организатор конкурса, который объясняет владельцам процесс и сопровождает конкурс между несколькими застройщиками;
- сопровождающий организатор, который формирует договорённости, помогает создать домовой комитет, а иногда также продвигает планирование и сопровождает владельцев до заселения.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Что делает организатор на каждом этапе
Поиск и первичная проверка
Поиск дома или комплекса, проверка политики муниципалитета и первичной реализуемости, сбор сведений о владельцах квартир.
Собрание и подписание договоров об организации
Перед первым подписанием организатор обязан созвать собрание владельцев квартир и объяснить им договор и основные положения закона.
Домовой комитет и специалисты
Формирование домового комитета и выбор адвоката, технического надзора и оценщика от имени жильцов.
Конкурс застройщиков
Подготовка конкурсной документации, её рассылка нескольким застройщикам и сравнение предложений. Решение принимают владельцы квартир.
Переговоры и подписание
Сопровождение переговоров о договоре с застройщиком вместе с адвокатом жильцов.
Сопровождение до заселения
При услуге сопровождения: отслеживание планирования и получения разрешения на строительство и информирование владельцев, иногда до передачи квартир.
| Участник | Что он делает | Перед кем он обязан |
|---|---|---|
| Организатор или сопровождающая компания | Организует владельцев, добивается большинства и подводит к выбору застройщика | Перед владельцами квартир, лояльно и добросовестно, даже когда его вознаграждение платит застройщик |
| Застройщик | Занимается планированием, финансирует и строит, предоставляет компенсацию и обеспечение | В соответствии со сделкой с владельцами квартир |
| Адвокат жильцов | Юридическое представительство перед застройщиком и организатором | Только перед владельцами квартир |
| Технический надзор от имени жильцов | Инженерный надзор за спецификацией, проектированием и строительством | Только перед владельцами квартир |
Правовая база: Закон об организаторах
Эту сферу регулирует Закон о городском обновлении (договоры об организации сделок), 5777-2017 (חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017), который также называют «Законом об организаторах». Он был опубликован 3 апреля 2017 года (Сборник законов (Сефер ха-хуким) № 2630) и вступил в силу через три месяца, в июле 2017 года. Закон распространяется на договор об организации сделки пинуй-бинуй и на договор об организации сделки по ТАМА 38. В него были внесены изменения в 2018 году, в рамках поправки к Закону о пинуй-бинуй (חוק פינוי ובינוי).
Собрание владельцев квартир перед подписанием
Перед подписанием первого договора об организации в доме организатор обязан созвать собрание владельцев квартир ст. 2. На собрании он должен объяснить суть договора и основные положения закона, сказать, действует ли он от имени застройщика, раскрыть своё вознаграждение, если оно известно, и любую свою личную заинтересованность, а также сообщить сведения об уполномоченном по обращениям жильцов и о дирекции городского обновления в местном органе власти.
Обязанность созвать собрание считается выполненной, если уведомление было вручено и вывешено в доме не менее чем за 7 дней, в собрании участвовали не менее 40% владельцев квартир и был составлен протокол, переданный владельцам. В доме из 17 квартир и более это требование можно выполнить за два собрания: 30% на первом и 20% на втором. Если об этом на собрании просят 20% владельцев квартир, договор нужно перевести на арабский, русский или амхарский язык.
Форма и содержание договора
Договор об организации должен быть составлен в письменной форме и включать, среди прочего, данные организатора, дату подписания и «определяющую дату», разъяснение, что компенсация будет определена в сделке с застройщиком, обязательства организатора, указание, действует ли он от имени застройщика, положения о сроке действия и порядок обращения к уполномоченному ст. 3. Договор, составленный не в письменной форме или не содержащий даты подписания или «определяющей даты», недействителен. Перед подписанием организатор объясняет владельцу квартиры договор и его последствия и передаёт ему копию ст. 4.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Срок действия договора и когда он утрачивает силу
Договор об организации действует шесть месяцев с «определяющей даты», то есть со дня подписания первого договора об организации в доме. Срок продлевается, только если организатор выполняет этапы, установленные законом. Если он их не выполнил, договор утрачивает силу автоматически, без каких-либо действий со стороны владельцев квартир, и организатор не имеет права на компенсацию в связи с этим ст. 5, 6 и 10. В конце каждого этапа организатор обязан сообщить владельцам, выполнены ли условия ст. 7.
При пинуй-бинуй
| Срок с «определяющей даты» | Что должно произойти | Срок действия продлевается до |
|---|---|---|
| 6 месяцев | Подписи 50% владельцев квартир в доме, где не более 16 квартир; 40% или 8 владельцев, в зависимости от того, что больше, в доме из 17 квартир и более; или 35% в доме из 36 квартир и более | 18 месяцев |
| 18 месяцев | Организатор собрал подписи двух третей владельцев квартир, или застройщик, с которым он работал, подписал сделку пинуй-бинуй в долях, указанных в предыдущей строке | двух лет |
| Два года | План сноса и нового строительства, поданный организатором или от его имени, принят к рассмотрению органом планирования | 4 лет с момента принятия плана к рассмотрению |
| 4 года с момента принятия плана к рассмотрению | План депонирован | 5 лет с момента принятия плана к рассмотрению |
При ТАМА 38
| Срок с «определяющей даты» | Что должно произойти | Срок действия продлевается до |
|---|---|---|
| 6 месяцев | Подписи 50% владельцев квартир в доме, где не более 16 квартир, либо 40% или 8 владельцев, в зависимости от того, что больше, в доме из 17 квартир и более | 12 месяцев |
| 12 месяцев | Организатор собрал подписи четырёх пятых владельцев квартир, или застройщик подписал сделку не менее чем с третью из них | 18 месяцев |
| 18 месяцев | Заявка на разрешение на строительство, поданная организатором или от его имени, принята к рассмотрению местной комиссией | 36 месяцев |
Если в доме есть квартиры общественного жилья и они составляют не более 40% квартир, доли рассчитываются только по квартирам, которые не относятся к общественному жилью ст. 9.
Уполномоченный по обращениям жильцов в Государственном управлении по городскому обновлению вправе выдать владельцу квартиры подтверждение того, что договор об организации утратил силу ст. 16. Обращение подаётся через онлайн-форму на правительственном сайте, и к нему прилагают договор об организации и выписку из земельного реестра (טאבו). Если в пользу организатора была зарегистрирована предупредительная запись (הערת אזהרה), подтверждение позволяет добиваться её удаления.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Обязанности организатора
- Лояльность и добросовестность. Организатор действует по отношению к владельцам квартир лояльно, добросовестно и принятым образом и передаёт им любую существенную информацию, которой располагает, в том числе о том, действует ли он от имени застройщика. Владелец квартиры, который спрашивает о договорах других владельцев, получит информацию в течение 7 дней ст. 11.
- Личная заинтересованность. Организатор не вправе заключать сделку, в которой у него есть личная заинтересованность, если только он не раскрыл эту заинтересованность и владелец квартиры не дал письменного согласия. Личная заинтересованность включает также заинтересованность родственника, партнёра или юридического лица, в котором организатору принадлежит более 5% ст. 12.
- Конфиденциальность. Организатор не раскрывает и не использует информацию, полученную от владельца квартиры, без его согласия ст. 13.
- Отказаться от прав нельзя. Условие договора, которое ухудшает положение владельца квартиры по сравнению с положениями закона, недействительно ст. 15.
Организация сделки не является посредничеством в сделках с недвижимостью, поэтому Закон о посредниках в сделках с недвижимостью (חוק המתווכים) на неё не распространяется ст. 14. В законе нет уголовных правонарушений или штрафов. Санкции такие: утрата договором силы без компенсации, недействительность договора, составленного не в письменной форме, или условия, ущемляющего права, и жалоба уполномоченному по обращениям жильцов.
Закон о пинуй-бинуй тоже обязывает того, кто действует от имени застройщика или получает от него вознаграждение, сообщать об этом уже при первом обращении, и это особенно важно в случае организатора, которому платит застройщик Закон о пинуй-бинуй, ст. 6.
Кто платит организатору, и конфликт интересов
На практике в большинстве случаев вознаграждение организатора платит выбранный застройщик, и оно считается расходом проекта. Это создаёт стимул продвигать именно того застройщика, который платит больше. Закон этого не запрещает, но требует раскрытия информации и лояльности по отношению к владельцам квартир.
В августе 2024 года Государственное управление по городскому обновлению опубликовало необязательную рекомендацию о фиксированном вознаграждении за каждую существующую квартиру в зависимости от объёма функций: организатор сбора подписей от 5000 до 12 000 шекелей; организатор конкурса от 8000 до 15 000 шекелей; сопровождающий организатор от 16 000 до 24 000 шекелей; сопровождающий организатор, который также продвигает планирование, от 25 000 до 30 000 шекелей, плюс НДС. Согласно рекомендации, организатор должен раскрыть владельцам вознаграждение, которое он запрашивает у застройщика, не позднее собрания перед подписанием. Вознаграждение, рассчитанное как процент от прибыли застройщика, создаёт конфликт интересов, и Управление его не рекомендует.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Что проверить в договоре с организатором
| Тема | Что проверить |
|---|---|
| Форма | Договор составлен в письменной форме, в нём указаны дата подписания и «определяющая дата» |
| Личность организатора | Имя, номер удостоверения личности или номер компании, адрес, а для компании также данные генерального директора |
| Срок и эксклюзивность | Договор ссылается на положения закона о сроке действия, без более длительного срока, а эксклюзивность ограничена этими сроками |
| Вознаграждение и кто платит | Фиксированная сумма за каждую квартиру, раскрытая заранее и в письменной форме, а не процент от прибыли застройщика |
| Платежи владельцев квартир | Должны ли владельцы что-то платить сами, например заранее оговорённую неустойку при досрочном выходе из договора, и в каком размере |
| Конкурс застройщиков | Обязательство провести конкурс между несколькими застройщиками, при этом окончательное решение принимают владельцы квартир |
| Объём услуг | Перечень услуг: собрания, домовой комитет, выбор адвоката из нескольких предложений, конкурс, сопровождение переговоров и, если это согласовано, также сопровождение до заселения |
| Отчётность | Уведомление в конце каждого этапа о том, выполнены ли условия |
| Конфликт интересов | Письменное раскрытие любой связи с застройщиком, адвокатом или оценщиком в проекте |
| Предупредительная запись и доверенность | Если организатор просит зарегистрировать предупредительную запись или получить доверенность, должно быть письменное обязательство аннулировать их, когда договор утратит силу |
Тревожные признаки
- Организатор, у которого «уже есть застройщик», или который не раскрывает свою связь с застройщиком.
- Вознаграждение, не раскрытое в письменной форме до собрания, или вознаграждение, рассчитанное как процент от прибыли застройщика.
- Сбор подписей до собрания или быстрый индивидуальный сбор подписей под предлогом, что «все уже подписали».
- Договор без «определяющей даты» или со сроком, превышающим установленный законом.
- Сбор подписей у пожилых владельцев квартир или у тех, кто не владеет языком, без объяснений и без перевода.
- Организатор, который одновременно выступает адвокатом жильцов или приводит с собой адвоката.
- Организатор, который отказывается признать, что договор утратил силу.
Вопросы, которые стоит задать перед выбором организатора
- От чьего имени вы действуете? Оказываете ли вы услуги также застройщикам, в этом проекте или в других?
- Каково ваше вознаграждение, кто его заплатит и на каких этапах? Представите ли вы его в письменной форме до собрания?
- Со сколькими застройщиками вы работали за последние три года и в скольких проектах проводили конкурс?
- Как будет выбран застройщик и кто принимает решение?
- Что будет, если застройщик не будет выбран или если мы захотим выйти из договора?
- Будете ли вы просить доверенность или регистрацию предупредительной записи?
Лучше, чтобы владельцы квартир сначала выбрали домовой комитет, а домовой комитет выбрал организатора. Так подписи не разделятся между несколькими организаторами. Если в местном органе власти есть дирекция городского обновления, стоит обратиться туда до подписания.
Компании по организации и сопровождению жильцов: список для ознакомления
Компании, перечисленные ниже, входят в рейтинг «Компании-организаторы» сайта «Магдилим» за 2026 год, а их данные взяты с сайтов компаний, из рейтинга или из Dun's 100. Порядок алфавитный (по ивриту). Список не является рекомендацией, рейтингом или оценкой какой-либо компании, а отсутствие компании в нём ни о чём не говорит. Перед выбором проверьте, от чьего имени действует компания, с помощью вопросов, приведённых выше.
אלרון התחדשות עירונית
רוני שוסט, מייסד ומנכ״ל
ברנזון, ליווי בעלי דירות להתחדשות עירונית
קארן חרס־ברנזון, בעלים
דן קושניר התחדשות עירונית בע״מ
נח מוזס 2, ראשון לציוןדן קושניר, בעלים ומנכ״ל
החברה לפיתוח והתחדשות עירונית
ניר שמול, שותף ומנכ״ל
טופ 360 חידוש אורבני
שלמה גניש, בעלים ומנכ״ל
יותן, ניהול התחדשות עירונית
עו״ד יוגב שיוביץ, עו״ד נתן קראוטהמר, בעלים ומנכ״לים משותפים
מינהלת 38
אבי ברוקס, בעלים
נדל״ן ובינוי בע״מ
נרקיס רחמימוב, דוד עזר, בעלים
סיגל שטרנברג ניהול וייצוג דיירים בע״מ
סיגל שטרנברג, בעלים
פאזל
האומן 65, נתיבותאייל לוטטי, בעלים
פסיפס התחדשות עירונית
עידן פלגי, קארין קורן, בעלים ומנכ״לים משותפים
קבוצת בולד התחדשות עירונית
יוסי לנדאו, מייסד ובעלים
קבוצת יגאל אלון
אלון וייזברג, מנכ״ל שותף ומנהל תחום פיתוח עסקי
רום התחדשות עירונית
מור בראון, בעלים ומנכ״ל
תב״ע קפיטל
ינון מגזימוף, מנכ״ל ובעלים
Актуально на октябрь 2026. Чтобы исправить или удалить данные, свяжитесь с нами.
Частые вопросы
Чем организатор отличается от застройщика?
Организатор объединяет владельцев квартир для подготовки к сделке и подводит их к выбору застройщика. Застройщик заключает с владельцами квартир саму сделку, занимается планированием, финансирует и строит, а также предоставляет компенсацию и обеспечение. Договор об организации не является сделкой с застройщиком, и компенсация владельцам квартир определяется только в сделке с застройщиком.
Сколько действует договор с организатором?
Шесть месяцев с «определяющей даты», то есть со дня подписания первого договора об организации в доме. Срок продлевается, только если организатор выполняет этапы, установленные законом, например собирает подписи половины владельцев квартир в доме, где не более 16 квартир. Если он их не выполнил, договор утрачивает силу автоматически, и организатор не имеет права на компенсацию в связи с этим.
Кто платит организатору?
На практике в большинстве случаев вознаграждение организатора платит выбранный застройщик, и оно считается частью расходов проекта. Даже когда платит застройщик, организатор обязан действовать лояльно и добросовестно по отношению к владельцам квартир и сообщить им, действует ли он от имени застройщика и каково его вознаграждение.
Организатор утверждает, что договор всё ещё действует. Что делать?
Можно обратиться к уполномоченному по обращениям жильцов в Государственном управлении по городскому обновлению. Уполномоченный вправе выдать владельцу квартиры подтверждение того, что договор об организации утратил силу, поскольку условия закона не выполнены. К обращению прилагают договор об организации и выписку из земельного реестра (טאבו).
Может ли организатор быть также адвокатом жильцов?
Нет. Согласно руководству Государственного управления по городскому обновлению, тот, кто выступает организатором, не должен быть также адвокатом жильцов в том же проекте. Адвоката выбирают владельцы квартир, а не по рекомендации организатора или застройщика.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
К вам обратился организатор?
Перед подписанием договора об организации стоит проверить его с адвокатом, действующим от имени жильцов. Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами.