Законодательство о городском обновлении

Закон о пинуй-бинуй (поощрение проектов пинуй-бинуй), 5766-2006 (חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006). До 2018 года: «Закон о пинуй-бинуй (компенсации)». Существенно изменён в 2021 и 2023 годах.

Статья 1

Определения, в том числе «сделка пинуй-бинуй» и «квалифицированное большинство»: две трети квартир в комплексе, три пятых в каждом доме и более половины общего имущества в каждом доме.

Статья 1А

Обязанность застройщика созвать собрание владельцев квартир и передать документ с основными условиями предложения не менее чем за две недели до подписания.

Статья 1В

Отмена сделки, подписанной до собрания, по решению большинства, пока не подписали 40%.

Статья 1Г

Отмена сделок, когда проект застрял: не собраны подписи или не подан план в сроки, установленные законом.

Статья 1Д

Полномочие устанавливать в правилах положения о форме и содержании сделки.

Статья 2

Иск против владельца квартиры, который отказывается необоснованно, и случаи, когда отказ не является необоснованным, включая защиту владельцев квартир в возрасте 70 и 75 лет и старше и людей с инвалидностью.

Статьи 2А-2Б

Оценщик пинуй-бинуй, которого назначает директор Государственного управления, для проверки экономической целесообразности.

Статья 4

Порядок подсчёта владельца нескольких квартир: до 30%, плюс треть от превышения.

Статья 5Б

Отмена сделки из-за злоупотреблений при сборе подписей, решением уполномоченного по обращениям жильцов.

Статья 6

Обязанность раскрытия информации для тех, кто действует от имени застройщика или получает от него вознаграждение.

Статья 6А

Условие, отступающее от положений закона в ущерб владельцу квартиры, недействительно.

О законе на сайте «Коль Зхут» | Справочник по пинуй-бинуй

Закон о недвижимости (укрепление многоквартирных домов от землетрясений), 5768-2008 (חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008). Изменён в 2023 году Законом об экономической программе (законодательные поправки для реализации экономической политики на бюджетные годы 2023 и 2024), 5783-2023 (חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ״ג-2023).

Статья 3

Изменения в общем имуществе для укрепления, большинством владельцев квартир.

Статья 4

Расширение квартир, при согласии 60% владельцев квартир.

Статья 5

Укрепление и строительство новых квартир: инспектор по регистрации недвижимости вправе дать разрешение по иску двух третей владельцев квартир.

Статья 5А

Снос и новое строительство: две трети согласно поправке 2023 года, в доме не менее чем из четырёх квартир. До этого четыре пятых.

Статья 5Б

Собрание владельцев квартир и документ с основными условиями предложения до подписания, как в пинуй-бинуй.

Статья 6А

Назначение оценщика из списка по Закону о пинуй-бинуй, когда инспектору нужно заключение оценщика.

Статья 7

Письменное согласие, заверенное адвокатом.

Защита

Альтернативное жильё для пожилых владельцев квартир, прикованных к дому и людей с инвалидностью. В 2023 году возраст защиты снижен с 80 до 75 лет.

Справочник по ТАМА 38 | Справочник по обновлению зданий

Закон о планировании и строительстве, 5725-1965 (חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965). Поправка 139 (2022), «план Шакед».

Статья 70А

План устойчивости зданий к землетрясениям, который утверждает местная комиссия: до 400% прибавки при сносе и строительстве, до 200% при укреплении и до 550% в районах, установленных приказом. У этой процедуры нет срока истечения.

Третье приложение

Налог на улучшение. При обновлении зданий четверть суммы улучшения, с возможностью снижения до одной восьмой. В пинуй-бинуй базовая ставка составляет четверть суммы улучшения, и местный орган власти вправе установить для каждого района половину, четверть или освобождение на срок пять лет. По закону налог возлагается на владельца квартиры, а на застройщика его переносит договор.

ТАМА 38

Общенациональный генеральный план укрепления зданий. Формальным сроком его окончания было 1 октября 2023 года, но он был продлён. В части городов, в том числе в Тель-Авиве-Яффо, Бней-Браке и Бат-Яме, он закончился 29 августа 2024 года, а в городах, которые подали заменяющий план, не позднее 18 мая 2026 года.

Закон о Государственном управлении по городскому обновлению, 5776-2016 (חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע״ו-2016).

Статья 7

Уполномоченный по обращениям жильцов: рассматривает обращения о действиях застройщиков, организаторов и дирекций и принимает решение в течение 90 дней. Признание обращения обоснованным является доказательством prima facie в судебном разбирательстве.

Статья 14

Объявление комплекса пинуй-бинуй по муниципальному треку или по налоговому треку.

Дирекции

Дирекции по городскому обновлению при местных органах власти, которые помогают владельцам квартир информацией и сопровождением.

Арнона

Правила о скидке на арнону (муниципальный налог) за прибавку площади, на ограниченный срок и при определённых условиях.

Закон о городском обновлении (соглашения об организации сделок), 5777-2017 (חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017).

Что он регулирует

Деятельность организаторов, то есть тех, кто работает с владельцами квартир, чтобы продвинуть сделку городского обновления: обязанности честности и лояльности, передача существенной информации и возможность признать соглашение об организации утратившим силу.

Закон о налогообложении недвижимости (прирост стоимости и покупка), 5723-1963 (חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963); Закон о налоге на добавленную стоимость, 5736-1975 (חוק מס ערך מוסף, התשל״ו-1975).

Глава пятая 4

Пинуй-бинуй. Статья 49⁨כב⁩ освобождает от налога на прирост стоимости недвижимости владельца квартиры, который продаёт свои права застройщику, в пределах потолка. Поправкой 2023 года добавлено определение «льготный продавец».

Глава пятая 5

Укрепление и ТАМА 38, а с 2023 года также обновление зданий по «плану Шакед».

НДС

Статьи 31А и 31Б Закона о налоге на добавленную стоимость устанавливают нулевую ставку НДС на строительные услуги, которые застройщик предоставляет владельцам квартир в этих сделках.

Арендная плата

Вопрос о налогообложении арендной платы пока не решён, хотя существует позиция, согласно которой арендная плата освобождена от налога как часть возмещения по сделке с владельцами. В любом случае необходимо проконсультироваться со специалистом, поскольку каждый случай рассматривается отдельно.

Закон о продаже (квартир) (обеспечение вложений покупателей квартир), 5735-1974 (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974).

В городском обновлении

Согласно договору, застройщик предоставляет владельцам квартир гарантию по закону на сумму стоимости новой квартиры, пока квартира не будет передана владельцу и в его пользу не будет зарегистрирована предупредительная запись или право собственности, в соответствии с договором. Наряду с ней принято предоставлять гарантию арендной платы, налоговую гарантию и гарантию регистрации.

Закон о восстановлении после военного ущерба путём городского обновления, 5786-2026 (חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ״ו-2026). Сборник законов № 3521.

Статьи 3-13

Объявление правительством зоны восстановления и обновления в течение 60 рабочих дней со дня ущерба.

Статья 2

Особое большинство: большинство квартир в большинстве домов или четыре пятых всех квартир в зоне.

Статьи 14-30

Процедура планирования с фиксированными сроками и разрешение при согласии 51%. Налог на улучшение: четверть по закону, но местный орган власти вправе установить половину или освобождение, и на практике во многих местных органах власти сохранилась ставка в половину.

Статья 45

Финансирование из фонда компенсаций для покупки прав владельцев квартир, которые выбрали выход.

Полный справочник по закону