Что такое обновление зданий
«Обновлением зданий» сегодня принято называть проект на уровне одного дома: укрепление существующего дома с добавлением квартир либо его снос и строительство заново, без подготовки плана для всего района. До недавнего времени большинство таких проектов выполнялось по ТАМА 38, по которой новые заявки больше не принимаются. После окончания её действия основным путём стал «план Шакед».
«План Шакед», который также называют «альтернативой Шакед», был принят Кнессетом в июне 2022 года как поправка 139 к Закону о планировании и строительстве. Поправка уполномочивает местную комиссию утверждать «план устойчивости зданий к землетрясениям», в котором устанавливаются дополнительные права на строительство для дома Закон о планировании и строительстве, ст. 70А.
| Что происходит с домом | Укрепление и надстройка либо снос и новое строительство |
|---|---|
| Плановая основа | План, который утверждает местная комиссия в соответствии с политикой муниципалитета |
| Масштаб | Отдельный дом или несколько соседних участков |
| Налог на улучшение | Четверть от суммы улучшения, с возможностью снижения |
| Срок окончания действия | Нет. Путь закреплён в законе |
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Какой дом подходит
Этот путь предназначен для старых жилых домов, построенных не по стандарту сейсмостойкости. Согласно установленным условиям:
- Дом используется для проживания, и не менее 70% его застроенной площади законно используется под жильё.
- Разрешение на строительство выдано до 1 января 1980 года. Дом, получивший разрешение в 1980-1984 годах, подходит, только если инженер установил, что он построен не по стандарту.
- В доме не менее двух этажей и не менее четырёх квартир.
Даже если дом соответствует условиям, местная комиссия решает, утверждать ли проект и в каком объёме. Многие города опубликовали политику обновления зданий, а в некоторых из них есть местные планы, которые ограничивают этот путь в определённых районах. Первый шаг: проверить политику муниципалитета.
Сколько прав на строительство можно получить
Закон устанавливает потолки. Фактические права определяются в плане для каждого дома и, как правило, ниже потолка:
| Путь | Потолок прибавки по отношению к существующей застроенной площади |
|---|---|
| Снос и новое строительство | До 400% |
| Снос и строительство на трёх и более соседних участках | До 500% |
| Укрепление и надстройка | До 200% |
| Район, установленный приказом министра внутренних дел | До 450%, 500% или 550% |
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Площадь мамада (защищённой комнаты) входит в потолок прибавки, а не добавляется к нему. Часть прав может быть выделена под общественные площади, и комиссия вправе установить, что утверждение плана будет служить также разрешением на строительство.
Требуемое большинство
Большинство, необходимое для выполнения работ в общем имуществе, устанавливает Закон об укреплении зданий, Закон о недвижимости (укрепление многоквартирных домов от землетрясений) (חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008):
- Укрепление и добавление квартир: инспектор по регистрации недвижимости вправе утвердить работы по иску владельцев двух третей квартир, которым принадлежат две трети общего имущества Закон об укреплении зданий, ст. 5.
- Снос и новое строительство: по поправке 2023 года, две трети владельцев квартир и общего имущества, в доме, где не менее четырёх квартир и больше двух владельцев. До поправки требовались четыре пятых Закон об укреплении зданий, ст. 5А.
И здесь инспектор не утвердит работы, если возражающему не были предложены альтернативное жильё или обеспечение, а также если есть пожилые владельцы квартир или владельцы с инвалидностью, которым не были предложены решения, предусмотренные законом. Какое большинство применяется к конкретному дому в зависимости от вида работ, стоит проверить с адвокатом жильцов.
В сделке по Закону об укреплении зданий каждый владелец квартиры вправе отменить сделку, если в течение 18 месяцев застройщик не заключил договор с половиной владельцев квартир, если в течение трёх лет он не собрал требуемое большинство или если в течение трёх с половиной лет не подал заявку на разрешение. Отмена может повлечь обязанность выплаты застройщику согласно правилам, опубликованным в 2025 году.
Налог на улучшение и другие налоги
- Налог на улучшение: четверть от суммы улучшения, то есть половина обычной ставки. Городской совет вправе снизить его до одной восьмой на условиях, установленных законом. По закону налог возлагается на владельца квартиры, поэтому в договоре должно быть указано, что его несёт застройщик.
- Налог на прирост стоимости недвижимости и НДС: поправкой 2023 года освобождения, которые действовали в ТАМА 38, распространены и на этот путь, а при сносе и новом строительстве освобождение при соблюдении условий расширено и на владельца квартиры, который получает две квартиры.
Обновление зданий, пинуй-бинуй (снос и новое строительство) или ТАМА 38
| Обновление зданий | Пинуй-бинуй | ТАМА 38 | |
|---|---|---|---|
| Масштаб | Отдельный дом или несколько участков | Комплекс из одного или нескольких домов | Отдельный дом |
| Кто утверждает | Местная комиссия | Как правило, окружная комиссия | Местная комиссия, в рамках разрешения |
| Срок | Средний | Долгий | Относительно короткий |
| Статус сегодня | Действует, без срока окончания | Действует | Срок истёк. Только заявки, поданные вовремя |
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
С чего начать
Проверяют политику муниципалитета
В дирекции по городскому обновлению или в отделе планирования: что разрешено на вашей улице и в каком объёме.
Выбирают домовой комитет и специалистов
Адвоката и технический надзор от имени жильцов, до любого подписания.
Запрашивают предложения у нескольких застройщиков
На основе одних и тех же требований. Каталог застройщиков и подрядчиков позволяет отфильтровать компании по региону и направлению.
Переговоры, подписи и план
После подписания застройщик подаёт план в местную комиссию, а затем заявку на разрешение, если план не служит разрешением.
Частые вопросы
Что такое «план Шакед»?
«План Шакед», который также называют «альтернативой Шакед», является путём, установленным поправкой 139 к Закону о планировании и строительстве в 2022 году. Он позволяет местной комиссии утвердить план укрепления дома или его сноса и строительства заново с добавлением прав на строительство. Этот путь призван заменить ТАМА 38, срок действия которой истёк.
Чем обновление зданий отличается от ТАМА 38?
В ТАМА 38 права устанавливались национальным планом, а при укреплении (38/1) действовало освобождение от налога на улучшение. При обновлении зданий местная комиссия устанавливает права для каждого дома в соответствии со своей политикой, в пределах потолков, установленных законом, и действует сниженный налог на улучшение. В отличие от ТАМА 38, у этого пути нет срока окончания действия.
Подходит ли наш дом для обновления зданий?
Этот путь предназначен в основном для старых жилых домов, разрешение на строительство которых было выдано до 1980 года, в которых не менее двух этажей и не менее четырёх квартир. Решение, утверждать ли проект и в каком объёме, зависит от политики местной комиссии в городе.
Сколько длится обновление зданий?
Обычно меньше, чем пинуй-бинуй, потому что план утверждает местная комиссия, и иногда он служит также разрешением на строительство. Точный срок зависит от местного органа власти и от масштаба проекта.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Хотите узнать, что можно построить у вас?
Пришлите адрес дома и количество квартир, и мы проверим возможный путь и первые шаги.