Закон применяется к домам, получившим военный ущерб начиная с 13 июня 2025 года, в зоне, которую правительство объявило зоной восстановления. В такой зоне новый план продвигается в короткие сроки, и для продвижения сделки достаточно пониженного большинства. Владелец квартиры может выбрать между новой квартирой в проекте и выходом с денежной выплатой по оценке. Пока застройщик не начал строить, фонд компенсаций Налога на имущество платит арендную плату, а с этого момента платит застройщик. Сроки в законе очень короткие, поэтому стоит обратиться к адвокату сразу после объявления.
Закон вкратце
- Название закона
- Закон о восстановлении после военного ущерба путём городского обновления, 5786-2026 (חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ״ו-2026)
- Официальная публикация
- Сборник законов (Сефер ха-хуким) № 3521. Принят Кнессетом во втором и третьем чтениях в ночь с 30 на 31 марта 2026 года, опубликован и вступил в силу 5 апреля 2026 года. Исправление ошибки опубликовано в Сборнике законов № 3525.
- На что распространяется
- Дома, которым причинён «военный ущерб» в значении Закона о налоге на имущество и фонде компенсаций (חוק מס רכוש וקרן פיצויים) и которые находятся в зоне, объявленной правительством зоной восстановления и обновления.
- Кто ведёт процесс
- Консультативная группа во главе с директором Управления планирования даёт рекомендацию, правительство объявляет зону, а Государственное управление по городскому обновлению утверждает застройщика восстановления.
- Чем он отличается
- Особое большинство вместо обычного большинства в пинуй-бинуй (снос и новое строительство), процедура планирования с фиксированными сроками, государственная оценка каждой квартиры, возможность выхода с денежной выплатой и финансирование из фонда компенсаций.
Закон не является поправкой к Закону о пинуй-бинуй (компенсации) (חוק פינוי ובינוי (פיצויים)) и не является временным положением. Это отдельная правовая рамка, подготовленная после операции «Народ как лев» в июне 2025 года и обновлённая после попаданий ракет в начале 2026 года. Его не следует путать с Законом о строительстве и расселении в зонах восстановления 1965 года (חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום), который касается другой темы.
Объявление зоны восстановления и обновления
Процедура открывается только приказом правительства или уполномоченной на это министерской комиссии, по рекомендации консультативной группы ст. 3. Зона может быть объявлена, если в ней есть хотя бы один дом, о котором инженер местного органа власти установил, что он разрушен или подлежит сносу. И без разрушенного дома можно объявить зону не менее чем из трёх домов и 12 квартир, если инженерные заключения устанавливают, что ущерб значительный и его устранение займёт много времени.
К зоне можно присоединить дома, которые пострадали, но не разрушены, а также дома, которые вообще не пострадали, если окружной планировщик установил, что это необходимо с точки зрения планирования. Присоединение непострадавших домов ограничено четвертью от числа домов в зоне, а вместе с присоединяемыми пустыми участками не более 40% площади зоны ст. 4.
Объявление должно быть сделано в течение 60 рабочих дней со дня ущерба, с возможностью продления на срок до 10 рабочих дней, а при особых обстоятельствах приказом министра финансов ещё на срок до 45 рабочих дней ст. 6. Для ущерба, причинённого с 13 июня 2025 года до вступления закона в силу, установлено переходное положение, и это окно фактически закрылось с последним объявлением в сентябре 2026 года. Дом, который не был объявлен до этого времени, остаётся в обычных процедурах: компенсация от Налога на имущество и фонда компенсаций и обычные пинуй-бинуй или обновление зданий.
Необходимое большинство
Вместо обычного большинства в пинуй-бинуй закон определяет «особое большинство владельцев квартир», которое достигается одним из двух способов ст. 2:
- владельцы большинства квартир в большинстве домов зоны, или
- владельцы четырёх пятых (80%) всех квартир в зоне.
Для начала процедуры получения разрешения на строительство достаточно согласия 51% правообладателей. Перед выдачей разрешения нужно направить уведомление тем, кто не дал согласия, и предоставить им 15 дней на возражение, либо представить согласие всех правообладателей ст. 28.
Процедура планирования и сроки
Закон устанавливает сроки для каждого этапа и передаёт планирование общенациональному органу, если местный орган власти их не соблюдает:
Замораживание
Со дня объявления в зоне не выдаются разрешения на строительство и на использование, на срок до 60 рабочих дней ст. 14.
Уведомление и подача плана
Местный орган власти в течение 21 дня уведомляет о намерении подать план, подаёт его в течение трёх месяцев и депонирует в течение шести ст. 16.
Решение
Местная комиссия по планированию и строительству принимает решение в течение 12 месяцев с момента подачи ст. 19. Если срок пропущен, план переходит в Национальную комиссию по приоритетным комплексам (Ватмаль) ст. 21-22.
Защита плана
В течение десяти лет нельзя утвердить конкурирующий план, который может задержать утверждённый план ст. 24.
Разрешение на строительство
Для плана на площади до шести дунамов действует сокращённая процедура выдачи разрешений, и подать заявку на разрешение можно ещё до депонирования плана, при соблюдении условий ст. 25.
Налог на улучшение
Закон устанавливает особый порядок взимания налога на улучшение в связи с утверждением плана восстановления и обновления. Этот порядок имеет преимущество перед статьями 3 и 3А Третьего приложения к Закону о планировании и строительстве (חוק התכנון והבנייה):
- Базовая ставка по закону: четверть суммы улучшения ст. 30(а).
- Полномочия местного органа власти: в течение 30 рабочих дней с даты военного ущерба или со дня вступления закона в силу, в зависимости от того, что наступит позже, местный орган власти вправе установить для зоны восстановления на своей территории ставку в половину суммы улучшения или установить, что налог не взимается вовсе ст. 30(б).
- Если установлена половина: 30% налога предназначены для самой зоны восстановления.
На практике во многих местных органах власти сохранилась ставка в половину суммы улучшения, а некоторые органы власти установили четверть или освобождение. Поэтому нельзя исходить из того, что ставка налога составит четверть. В каждой зоне восстановления нужно проверить, какое решение принял местный орган власти, потому что это решение напрямую влияет на экономическую целесообразность проекта и на возмещение, которое получат владельцы квартир.
Для плана, который является планом, повышающим стоимость, в комплексе пинуй-бинуй в значении Закона о метро (חוק המטרו), установлены особые положения о согласовании ст. 30(в). В плане, который включает объединение и раздел участков без согласия владельцев, стоимость пострадавшего участка оценивается так, как если бы ему не был причинён военный ущерб ст. 23(б)(1).
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Оценка, сделка восстановления и соглашение о выходе
Каждый владелец квартиры в зоне выбирает один из двух путей:
Сделка восстановления
Передача прав застройщику восстановления в обмен на новую квартиру в проекте, аналогично сделке пинуй-бинуй.
Соглашение о выходе
Продажа всех прав на квартиру застройщику за деньги по оценке Главного государственного оценщика. Соглашение, подписанное в установленный законом срок, является «расширенным соглашением о выходе» с надбавкой к стоимости ст. 38.
Сроки со дня объявления
| Этап | Срок |
|---|---|
| Передача данных о квартире государственному оценщику (ремонт, расширения, счета) | до 15 рабочих дней |
| Оценка каждой квартиры Главным государственным оценщиком | до 35 рабочих дней |
| Передача оценки владельцам квартир или публикация места, где её можно получить | до 40 рабочих дней |
| Отмена ранее заключённой сделки обновления или соглашения об организации без нарушения договора | до 50 рабочих дней |
| Возражение на оценку | до 75 рабочих дней |
| Подписание расширенного соглашения о выходе | до 95 рабочих дней |
| Утверждение застройщика восстановления; если он не утверждён, объявление аннулируется | до 110 рабочих дней |
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
База стоимости и надбавка в расширенном соглашении о выходе
Стоимость определяется по аналогичной новой квартире в этом районе на день, предшествующий военному ущербу, и не может быть ниже рыночной стоимости квартиры при добровольной продаже. В расширенном соглашении о выходе к площади квартиры добавляется треть от прибавки площади, установленной политикой местной комиссии, или 4 кв. м основной площади, если такой политики нет. Оценщик вправе уменьшить надбавку для особенно большой квартиры по сравнению с типовой квартирой.
Утверждение застройщика восстановления и выплата возмещения
- Застройщики подают заявку на утверждение в качестве застройщика восстановления в период с 50-го по 95-й рабочий день после объявления, а директор Государственного управления по городскому обновлению принимает решение в течение 15 рабочих дней ст. 40.
- Порядок приоритета между застройщиками определяется по объёму подписанных сделок и по достижению особого большинства. Сделка, о которой не сообщили в Управление, не учитывается.
- После утверждения застройщик восстановления обязан в течение 30 рабочих дней обратиться к каждому владельцу квартиры, который не подписал, и предложить ему сделку восстановления и расширенное соглашение о выходе ст. 43. Соглашения о выходе, подписанные с другими застройщиками, переходят к нему.
- Сумму по соглашению о выходе застройщик выплачивает в течение 90 дней с даты своего утверждения или депонирования плана, в зависимости от того, что наступит позже. Владелец квартиры вправе попросить отсрочить выплату, но не позднее даты освобождения квартиры для строительства.
- Директор фонда компенсаций вправе финансировать застройщику покупку прав владельцев квартир, которые выбрали выход, на пороговых условиях, опубликованных Налоговым управлением, а также участвовать в финансировании экономически нецелесообразного проекта, в пределах стоимости устранения ущерба ст. 45.
Пожилые владельцы квартир
Для целей закона пожилым считается владелец квартиры, которому на дату военного ущерба исполнилось 70 лет, при условиях, указанных в законе. Такой владелец имеет право на то, чтобы ему, помимо квартиры в проекте, предложили подходящие ему альтернативы.
- Первая альтернатива, в которой владелец квартиры выбирает один из вариантов: переезд в дом престарелых или в дом защищённого проживания с уравнительными выплатами, покупка альтернативной квартиры аналогичной стоимости (она передаётся до освобождения существующей квартиры, и рядом с ней, если он об этом попросил), или выплата денег на покупку квартиры.
- Две квартиры, общая стоимость которых аналогична стоимости квартиры взамен.
- Квартира взамен меньшего размера, с уравнительными выплатами.
Владельцу квартиры, которому на дату ущерба исполнилось 75 лет, смертельно больному и получателю пособия по уходу застройщик восстановления должен предложить первую альтернативу, на условиях, указанных в законе.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Владелец квартиры, который отказывается
Проект закона включал механизм экспроприации, но его исключили. В окончательной редакции застройщик восстановления вправе подать иск против владельца квартиры, который отказывается подписать сделку восстановления или соглашение о выходе. Суд вправе:
- обязать владельца квартиры подписать сделку восстановления или соглашение о выходе;
- распорядиться об отмене его сделки с другим застройщиком, чтобы сделать возможным подписание с застройщиком восстановления;
- назначить адвоката или бухгалтера, который подпишет от его имени.
Среди соображений: масштаб ущерба в зоне, доля квартир, непригодных для проживания, и доля подписавших, ущерб для ответчика и возможность его уменьшить, добросовестность застройщика и единообразие предложенных им условий, экономическая целесообразность (заключение оценщика создаёт презумпцию), альтернативное жильё и приспособления для людей с инвалидностью, обеспечение и альтернативы, предложенные пожилым владельцам квартир. Иск о выселении владельца из квартиры подаётся в тот же суд, который рассматривает иск об обязании его подписать.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Налог на имущество, фонд компенсаций и арендная плата
Закон изменил Правила налога на имущество и фонда компенсаций (выплата компенсаций) (военный ущерб и косвенный ущерб), 5733-1973 (תקנות מס רכוש וקרן פיצויים (תשלום פיצויים) (נזק מלחמה ונזק עקיף), התשל״ג-1973), в отношении домов в зоне восстановления:
- Компенсация за ущерб дому: директор фонда компенсаций вправе отложить выплату компенсации за ущерб дому в зоне восстановления, с учётом соотношения между стоимостью ремонта и стоимостью альтернативного жилья, а также того, можно ли вообще отремонтировать дом.
- Арендная плата до начала строительства: когда выплата компенсации отложена, фонд компенсаций (Налог на имущество) платит владельцу квартиры разумную арендную плату, пока застройщик не начнёт строить.
- Арендная плата с начала строительства: с момента, когда застройщик начинает строить, арендную плату платит застройщик, как в любом обычном проекте городского обновления. Договор с застройщиком должен прямо это устанавливать и обеспечивать гарантией.
Этот порядок применяется к ущербу, причинённому начиная с 13 июня 2025 года.
Налогообложение
- Налог на прирост стоимости недвижимости, налог на покупку и НДС в сделке восстановления: закон распространяет на сделку восстановления освобождения и льготы, аналогичные порядку для пинуй-бинуй в Законе о налогообложении недвижимости (חוק מיסוי מקרקעין).
- Соглашение о выходе: для целей налогообложения соглашение о выходе считается двумя сделками: обменом прав на квартиру на право на квартиру взамен и продажей права на квартиру взамен застройщику за деньги. Освобождение от налога на прирост стоимости недвижимости при продаже обусловлено, среди прочего, покупкой альтернативной жилой квартиры в установленный законом срок и в установленной законом доле от стоимости.
- Пожилые владельцы квартир в обычном пинуй-бинуй: закон также изменил ст. 49כב2(а) Закона о налогообложении недвижимости, так что срок продажи права на квартиру взамен застройщику перенесён на «день продажи».
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Комплексы, объявленные на сегодняшний день
До сентября 2026 года были объявлены девять зон восстановления в восьми городах. По опубликованным данным, около 900 существующих квартир будут заменены примерно 2470 новыми квартирами.
| Город | Комплекс | Существующие квартиры | Планируемые квартиры |
|---|---|---|---|
| Реховот | Талар / Билу | 48 | 232 |
| Арад | Тлалим / ха-Канаим | 161 | 483 |
| Димона | Йосефталь | 92 | 281 |
| Тель-Авив-Яффо | Иехуда ха-Леви, 121 | 9 | 14 |
| Рамат-Ган | Иерусалим / Тирца | 105 | 270 |
| Бней-Брак | Брандштеттер | 17 | 53 |
| Хайфа | Шимшон | не опубликовано | 66 |
| Бат-Ям | Иерусалим А | 155 | 458 |
| Бат-Ям | Иерусалим Б | 269 | 613 |
Данные приведены по публикациям Государственного управления по городскому обновлению и сообщениям СМИ и могут измениться на этапе планирования. Актуальный список: сайт Управления по городскому обновлению.
Что делать, если ваш дом находится в объявленной зоне
Убедитесь, что дом входит в зону
В приказе об объявлении, на сайте Государственного управления по городскому обновлению и в сообщении местного органа власти.
Передайте данные государственному оценщику
Ремонт, расширения, счета и фотографии, в короткий срок, установленный со дня объявления.
Проверьте оценку
Оценка публикуется на сайте отдела оценки и в печатном виде в местном органе власти. Если есть расхождение, рассмотрите возражение с помощью частного оценщика.
Организуйтесь
Выберите домовой комитет и адвоката для владельцев квартир и узнайте, финансируют ли власти сопровождение.
Решите: новая квартира или выход
До подписания, в установленный законом срок, проверьте налоговые последствия, ипотеку и обеспечение.
Следите за планированием
Сообщение местного органа власти, депонирование плана и срок подачи возражений.
Частые вопросы
Каждый ли дом, пострадавший от ракеты, попадает в процедуру восстановления?
Нет. Процедура применяется только к дому, который находится в зоне, объявленной приказом правительства «зоной восстановления и обновления». Объявление должно быть сделано в течение 60 рабочих дней со дня ущерба, с возможностью ограниченного продления. Для ущерба, причинённого с июня 2025 года до вступления закона в силу, окно для объявления закрылось в сентябре 2026 года.
Какое большинство необходимо, чтобы продвигать проект?
Закон определяет «особое большинство»: владельцы большинства квартир в большинстве домов зоны или владельцы четырёх пятых всех квартир в зоне. Чтобы начать процедуру получения разрешения на строительство, достаточно согласия 51% правообладателей, на условиях, установленных законом.
Какова ставка налога на улучшение в плане восстановления?
Согласно статье 30 закона, базовая ставка составляет четверть суммы улучшения, но местный орган власти вправе в течение 30 рабочих дней установить ставку в половину суммы улучшения или полное освобождение. На практике во многих местных органах власти сохранилась ставка в половину, но есть органы власти, которые установили четверть или освобождение. Поэтому нужно проверять решение местного органа власти по каждой зоне восстановления.
Кто платит за съём жилья во время проекта?
Когда выплата компенсации за ущерб откладывается, фонд компенсаций Налога на имущество платит разумную арендную плату, пока застройщик не начнёт строить. С момента, когда застройщик начинает строить, арендную плату платит застройщик, как в любом проекте городского обновления. Важно, чтобы договор с застройщиком прямо это устанавливал и обеспечивал гарантией.
Можно ли получить деньги вместо новой квартиры?
Да. Закон предусматривает «соглашение о выходе», по которому владелец квартиры продаёт свои права застройщику восстановления за деньги по оценке Главного государственного оценщика. Тот, кто подписывает соглашение в установленный срок, получает «расширенное соглашение о выходе» с надбавкой к стоимости.
Что происходит с владельцем квартиры, который отказывается?
В окончательной редакции закона экспроприации нет. Застройщик восстановления вправе обратиться в суд, и суд, среди прочего, учтёт масштаб ущерба, долю подписавших, условия сделки и предложенное альтернативное жильё.
Нужен ли мне собственный адвокат в этом процессе?
Очень рекомендуется. Сроки в законе короткие: передача данных оценщику, возражение на оценку и выбор между новой квартирой и выходом с денежной выплатой. Адвокат жильцов помогает проверить оценку, договор и обеспечение, а также координировать владельцев квартир.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Ваш дом пострадал?
Сроки в законе исчисляются в рабочих днях. Оставьте заявку, и мы вместе проверим статус дома и следующие шаги.