Почему жильцам нужен собственный адвокат
У застройщика есть юридическая команда, оценщик, проектировщик и консультант по финансированию, которые сопровождают его в каждом проекте. Владельцы квартир в большинстве случаев проходят через это один раз в жизни. Адвокат жильцов в пинуй-бинуй (снос и новое строительство) или в ТАМА 38 устраняет этот разрыв: он знает принятые на рынке условия, знает, какое обеспечение требовать, и ведёт переговоры от имени всех владельцев квартир как единого целого.
Государственное управление по городскому обновлению по согласованию с Коллегией адвокатов опубликовало указания о работе с адвокатами, которые представляют владельцев квартир. Главный принцип: клиентами адвоката являются владельцы квартир, даже когда гонорар платит застройщик. Поэтому адвоката выбирают до выбора застройщика, а до этого не подписывают никаких документов с застройщиком или организатором.
Что делает адвокат на каждом этапе
Организация
Помогает выбрать домовой комитет, определяет его полномочия и объясняет владельцам квартир, какие пути возможны для дома.
Выбор застройщика
Вместе со специалистом по техническому надзору формулирует требования к застройщикам, проводит конкурсную процедуру, в которой все застройщики подают предложения на одной и той же основе, и сравнивает их.
Переговоры и договор
Прибавка площади, парковка, мамад (защищённая комната) и кладовая, техническая спецификация, арендная плата в период строительства, гарантии, страхование, сроки, компенсация за задержку и способы выхода, если проект не продвигается.
Сбор подписей
Собирает подписи владельцев квартир, объясняет договор каждому из них и занимается особыми случаями: наследство, ипотеки, пожилые владельцы квартир и владельцы, которые возражают.
Планирование и разрешение
Следит за планом и разрешением и проверяет, что они соответствуют тому, что обещано в договоре.
Освобождение квартир и строительство
Проверяет, что гарантии переданы до освобождения квартир и что застройщик соблюдает выплаты арендной платы и сроки.
Передача и регистрация
Сопровождает передачу квартир и регистрацию нового многоквартирного дома, пока квартира не будет зарегистрирована на имя её владельца.
Как выбрать адвоката жильцов
Выберите домовой комитет
В крупных комплексах рекомендуется сначала выбрать домовой комитет, который будет сопровождать выбор адвоката.
Запросите несколько предложений
Не менее трёх. Каждая контора представляет свой опыт, команду и структуру гонорара.
Решают владельцы квартир
Домовой комитет представляет предложения, и выбор делает большинство владельцев квартир. Не выбирайте по рекомендации застройщика или организатора.
Подпишите договор об оказании услуг
Подробный договор между адвокатом и владельцами квартир, желательно по типовому договору Управления.
На встрече с каждым кандидатом стоит проверить:
- Независимость от застройщика. Адвокат представляет только владельцев квартир, не представляет застройщика, который участвует в конкурсе, и не получает от него никакой выгоды сверх гонорара.
- Опыт в соответствующем виде проекта. Пинуй-бинуй, обновление зданий и ТАМА 38 отличаются друг от друга. Стоит спросить о похожих проектах, которые дошли до подписания и реализации.
- Кто будет вести дело на практике. Партнёр, старший адвокат или команда, и насколько они доступны для вопросов владельцев квартир.
- Прозрачность гонорара. Кто платит, когда и что происходит, если проект не стартует. Всё это в письменном договоре о гонораре.
- Знание местного органа власти. Политика муниципалитета, действующие планы и дирекция по городскому обновлению.
- Умение работать с группой. Собрания, объяснения простым языком и внимание к пожилым владельцам квартир и к людям с особыми потребностями.
- Рекомендации. Разговор с домовыми комитетами предыдущих проектов.
Кто платит гонорар
В большинстве проектов застройщик оплачивает гонорар адвоката, которого выбрали владельцы квартир, так же как гонорар специалиста по техническому надзору и оценщика, действующих от их имени, и его обязательство платить действует перед владельцами квартир. Согласно указаниям Управления:
- Рекомендуется устанавливать гонорар по количеству квартир или по их стоимости и проверять, что он соответствует рыночному уровню, потому что расходы застройщика влияют на возмещение, которое получают жильцы.
- Оплата делится на этапы, например достижение большинства, депонирование плана, его утверждение, разрешение на строительство и освобождение квартир.
- Адвокат сам не ведёт с застройщиком переговоры о своём гонораре и не получает от застройщика иной выгоды.
Даже когда платит застройщик, адвокат несёт обязательства только перед владельцами квартир.
Вопросы для первой встречи
- В каких похожих проектах вы сопровождали жильцов, и на каком этапе они сейчас?
- Представляете ли вы сейчас или представляли ли недавно кого-то из застройщиков, которые к нам обратились?
- Как вы проведёте выбор застройщика, и как мы будем сравнивать предложения?
- Какое обеспечение вы потребуете от застройщика, и когда оно передаётся?
- Кто в команде будет доступен владельцам квартир, и каким образом?
- Какова структура гонорара, какие услуги в него входят и что происходит, если проект не продвигается?
- Есть ли у кого-то в конторе или у членов его семьи квартира в проекте?
Тревожные признаки
- Адвокат, которого привёл застройщик или организатор и представил как «адвоката дома».
- Давление подписать быстро, до конкурсной процедуры между застройщиками.
- «Документ о намерениях» или «принципиальное согласие», которые представляют как ни к чему не обязывающие.
- Договор без чётких гарантий, без сроков и без возможности выхода.
- Гонорар, который зависит от выбора определённого застройщика, или прямые переговоры адвоката с застройщиком о своём гонораре.
- «Безотзывный» договор о представительстве или пункт, который позволяет передать представительство другому адвокату без вашего согласия.
- Адвокат, который одновременно представляет застройщика, в этом или в другом проекте.
Юридическое сопровождение жильцов: Адвокатская контора «Элиаз Данос»
Сайт ведёт Адвокатская контора «Элиаз Данос». Это бутиковая контора, которая работает в области недвижимости, городского обновления, планирования и строительства. Контора сопровождает домовые комитеты и владельцев квартир в пинуй-бинуй, ТАМА 38 и обновлении зданий, от первичной проверки дома до регистрации новых квартир.
Ознакомительный разговор
Расскажите нам о доме, о количестве квартир и о полученных предложениях, и мы свяжемся с вами.
Частые вопросы
Кто платит гонорар адвоката жильцов?
Гонорар устанавливается в договоре между адвокатом и владельцами квартир, и в большинстве проектов договор с застройщиком обязывает застройщика его оплатить. Адвокат несёт обязательства только перед владельцами квартир, даже когда платит застройщик. Попросите каждую контору письменно ответить, сколько вы заплатите и придётся ли платить вообще, если проект остановится до выбора застройщика.
Можно ли выбрать адвоката, которого порекомендовал застройщик?
Не рекомендуется. Адвокат жильцов должен быть независим от застройщика, и лучше, чтобы владельцы квартир выбрали его сами, сравнив нескольких кандидатов, до того как появится застройщик.
Когда обращаться к адвокату?
До любой подписи, даже под документом, который представляют как «принципиальное согласие» или «документ о намерениях». Ранняя подпись с застройщиком или организатором может связать дом обязательствами и ослабить переговорную позицию всех жильцов.
Нужен ли каждому владельцу квартиры свой адвокат?
Обычно один адвокат, выбранный большинством владельцев квартир, представляет всех перед застройщиком и ведёт общие переговоры. Владелец квартиры с особыми обстоятельствами, например наследство, ипотека или сложное семейное положение, может также получить личную консультацию.
Чем адвокат жильцов отличается от организатора?
Организатор работает с владельцами квартир, чтобы продвинуть сделку, и иногда получает оплату от застройщика. Адвокат жильцов представляет только владельцев квартир, несёт перед ними обязанность лояльности и подчиняется правилам этики Коллегии адвокатов.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.