Что такое пинуй-бинуй
При пинуй-бинуй сносят один или несколько домов и строят на их месте новый комплекс, как правило, по новому градостроительному плану (ТАБА). План добавляет права на строительство, поэтому в новом комплексе обычно в три-четыре раза больше квартир, чем было раньше. Застройщик за свой счёт строит новые квартиры для владельцев существующих квартир, а остальные квартиры продаёт на свободном рынке.
Главный закон в этой области: Закон о пинуй-бинуй (поощрение проектов пинуй-бинуй), 5766-2006 (חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006). До 2018 года он назывался «Закон о пинуй-бинуй (компенсации)». В закон вносились обширные поправки в 2018 году (поправка 6), в 2021 и в 2023 годах.
| Что происходит с домом | Снос и новое строительство всего комплекса |
|---|---|
| Плановая основа | Как правило, новый градостроительный план (ТАБА), обычно в окружной комиссии по планированию и строительству |
| Масштаб | Один или несколько домов, иногда сотни квартир |
| Ориентировочный срок | Много лет, как правило, от 7 до 10 и больше от подписания до сдачи |
| Требуемое большинство | Две трети квартир в комплексе и три пятых в каждом доме |
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Большинство, требуемое по закону
Закон определяет «особое большинство среди владельцев квартир» ст. 1. С поправки 2021 года требуется одновременное выполнение трёх условий:
- владельцы не менее двух третей квартир в комплексе;
- в каждом доме комплекса владельцы не менее трёх пятых квартир. В доме из четырёх или пяти квартир достаточно трёх квартир, если в нём больше двух владельцев;
- в каждом доме к квартирам этих владельцев привязано более половины общего имущества.
До 2021 года требовались четыре пятых квартир в комплексе. Владелец, у которого более 30% квартир в доме из шести и более квартир, учитывается как владелец только 30% квартир с добавлением одной трети от превышения ст. 4.
Особое большинство не позволяет снести дом без согласия всех. Оно позволяет обратиться в суд против владельца квартиры, который отказывается без разумной причины. Проект начинается, когда подписали все владельцы или когда суд вынес решение в отношении тех, кто не подписал.
Что получают владельцы квартир
Компенсация определяется в переговорах с застройщиком и зависит от прав, которые даёт план, от цен на квартиры в районе и от стоимости строительства. Обычная компенсация включает:
- Новую квартиру большей площади. Размер прибавки определяется экономической целесообразностью проекта и политикой муниципалитета и сильно различается в разных городах. Проверьте, входит ли мамад (защищённая комната) в прибавку или добавляется к ней, и требуйте единого механизма для всех владельцев.
- Мамад, балкон, парковку и кладовую по согласованной спецификации.
- Арендную плату со дня выезда до сдачи и переезд туда и обратно.
- Гарантии, которые обеспечивают новую квартиру, арендную плату, налоги и регистрацию.
- Освобождение от налога на прирост стоимости недвижимости и от налога на покупку на условиях, установленных законом, а также скидку по арноне (муниципальному налогу) на дополнительную площадь на ограниченный срок.
Государственное управление по городскому обновлению рекомендует равную компенсацию и единый механизм расчёта прибавки, чтобы владельцы похожих квартир получали похожую компенсацию. Чтобы проверить, справедлива ли компенсация, можно привлечь оценщика от имени жильцов, который изучит экономическое заключение проекта (стандарт 21).
Гарантии и обеспечение
Между подписанием и сдачей проходят годы, и всё это время владельцы квартир уже отдали свою старую квартиру. Поэтому гарантии составляют главную часть договора. Согласно типовому договору Управления, договор должен включать гарантии, перечисленные ниже. Подробное объяснение каждой гарантии, в том числе усиленной гарантии и гарантии на случай судебных разбирательств, на странице «Общепринятые гарантии».
| Гарантия | Что она обеспечивает |
|---|---|
| Гарантия по Закону о продаже квартир (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974) | Стоимость новой квартиры, пока квартира не будет вам сдана и в вашу пользу не будет зарегистрирована предупредительная запись или право собственности, в соответствии с договором |
| Гарантия арендной платы | Арендные платежи на протяжении всего периода строительства |
| Налоговая гарантия | То, что застройщик заплатит налоги и сборы, которые он обязался нести, даже если освобождение не будет получено |
| Гарантия на устранение недостатков | Исправление недостатков в новой квартире после сдачи |
| Гарантия регистрации | Регистрацию нового многоквартирного дома и квартир на имя владельцев |
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Гарантии передаются до выезда, адвокат жильцов держит их у себя в доверительном хранении и следит за тем, чтобы они действовали на протяжении всего проекта. Наряду с гарантиями важны также закрытое банковское сопровождение проекта, которое защищает владельцев квартир, если застройщик столкнётся с трудностями, и страхование: страхование подрядных работ и страхование ответственности перед третьими лицами.
Защита на этапе подписания
Закон защищает вас от подписания под давлением и без полной информации:
- Собрание и документ с основными условиями предложения. Перед первой сделкой застройщик обязан созвать собрание владельцев квартир и не позднее чем за две недели до подписания передать им документ с основными условиями предложения, обеспечением и сведениями о своём опыте ст. 1А.
- Отмена ранней сделки. Сделку, подписанную до собрания или до передачи документа, можно отменить решением большинства владельцев квартир, пока не подписали 40% из них ст. 1В.
- Раскрытие информации. Тот, кто действует от имени застройщика или получает от него оплату, обязан ясно сказать об этом уже при первом обращении. Если он этого не сделал, владелец квартиры вправе отказаться от своего согласия ст. 6.
- Недобросовестный сбор подписей. Уполномоченный по обращениям жильцов в Государственном управлении вправе признать сделку недействительной, например если владелец квартиры подписал документ на языке, которого не понимает, или если ему сообщили вводящие в заблуждение сведения о числе подписавших ст. 5Б.
- Застрявший проект. Владельцы большинства квартир вправе на общем собрании принять решение об отмене сделок, если в течение двух лет с первой сделки застройщик не заключил договор с половиной владельцев, если в течение четырёх лет он не заключил договор с тремя пятыми из них или если в течение четырёх с половиной лет не был подан детальный план. В комплексе из 120 и более жилых единиц каждый срок продлевается на год ст. 1Г. Такая отмена может повлечь обязанность выплаты застройщику согласно правилам, опубликованным в 2025 году.
Условие договора, которое умаляет эти права, недействительно ст. 6А.
Пожилые владельцы квартир и владельцы с инвалидностью
Владелец квартиры, которому исполнилось 70 лет на день подписания первой сделки в проекте и который прожил в квартире не менее двух лет, должен получить от застройщика, помимо квартиры в проекте, предложение альтернатив: переезд в защищённое жильё с уравнительными выплатами, покупку альтернативной квартиры, денежную сумму на покупку квартиры, две небольшие квартиры, стоимость которых близка к стоимости квартиры-компенсации, или меньшую квартиру с денежной выплатой ст. 2(б)(6). Владельцу квартиры в возрасте 75 лет и старше и смертельно больному застройщик должен предложить переезд в защищённое жильё или покупку альтернативной квартиры ст. 2(б)(7). Если альтернативы не были предложены, отказ владельца квартиры подписать будет считаться разумным, и подать против него иск будет нельзя.
Владельцу квартиры с инвалидностью или владельцу, с которым живёт член семьи с инвалидностью, необходимо предложить приспособленное альтернативное жильё на период строительства.
Жилец-отказник
Если особое большинство согласилось на сделку, а владелец квартиры отказывается без разумной причины, суд вправе обязать его выплатить возмещение остальным владельцам квартир или утвердить сделку и назначить адвоката или бухгалтера, который подпишет за него ст. 2(а).
Закон перечисляет случаи, когда отказ не является неразумным ст. 2(б): когда оценщик по пинуй-бинуй установил, что сделка экономически невыгодна, когда не были предложены альтернативное жильё или надлежащее обеспечение, когда есть особые личные обстоятельства и когда не были предложены альтернативы для пожилых владельцев квартир или приспособления для людей с инвалидностью.
Чтобы решить, выгодна ли сделка, владельцы не менее 40% квартир (по поправке 2023 года) вправе попросить директора Государственного управления назначить оценщика по пинуй-бинуй ст. 2А. Заключение оценщика о том, что сделка выгодна, создаёт презумпцию её выгодности.
Этапы проекта
Проверка осуществимости и выбор домового комитета
Обращаются в дирекцию по городскому обновлению при местном органе власти и выбирают домовой комитет, который будет представлять владельцев квартир.
Выбор специалистов
Адвокат, технический надзор и, при необходимости, оценщик и социальный консультант от имени жильцов.
Конкурсная процедура выбора застройщика
Застройщики подают предложения на основе одних и тех же требований. Оценивают опыт, финансовую устойчивость и обеспечение, а наряду с ними размер прибавки. Каталог застройщиков.
Переговоры и подписи
До достижения требуемого большинства, а затем продолжают с остальными владельцами.
Градостроительный план и объявление комплекса
Подготовка и утверждение нового плана. Комплекс может быть объявлен комплексом пинуй-бинуй в муниципальном или в налоговом порядке.
Разрешение, банковское сопровождение и гарантии
Застройщик получает разрешение на строительство и банковское сопровождение и передаёт гарантии.
Выезд, строительство и сдача
Предварительное уведомление о выезде, арендная плата, строительство под надзором, сдача квартир и их регистрация.
Налоги
- Налог на прирост стоимости недвижимости: Закон о налогообложении недвижимости (חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963) освобождает владельца квартиры от налога на прирост стоимости недвижимости при продаже его прав застройщику в пределах потолка. Потолок равен наибольшей из величин: 150% стоимости старой квартиры, стоимость квартиры площадью 120 кв. м в комплексе или стоимость квартиры площадью 150% от старой, но не более 200 кв. м Закон о налогообложении недвижимости, ст. 49כב.
- Арендная плата: Вопрос о налогообложении арендной платы пока не решён, хотя существует позиция, согласно которой арендная плата освобождена от налога как часть возмещения по сделке с владельцами. В любом случае необходимо проконсультироваться со специалистом, поскольку каждый случай рассматривается отдельно.
- Налог на улучшение: при пинуй-бинуй базовая ставка составляет четверть от суммы улучшения вместо половины. Местный орган власти вправе установить для каждого района города половину, четверть или освобождение сроком на пять лет. По закону налог возлагается на владельца квартиры, поэтому в договоре должно быть прямо указано, что его несёт застройщик, и это должно быть обеспечено гарантией.
- Отчётность: о каждой сделке сообщают в Налоговое управление (отдел налогообложения недвижимости) в течение 30 дней, даже если она освобождена от налога. Обычно этим занимается адвокат.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Частые вопросы
Что такое пинуй-бинуй?
Пинуй-бинуй (снос и новое строительство) называют проект, в котором комплекс из одного или нескольких старых домов сносят, а на его месте строят новый комплекс с большим количеством квартир. Владельцы существующих квартир получают новую квартиру, обычно большей площади, с мамадом (защищённой комнатой), парковкой и балконом, а застройщик финансирует проект за счёт продажи дополнительных квартир.
Сколько жильцов должны подписать договор при пинуй-бинуй?
Согласно Закону о пинуй-бинуй, после поправки 2021 года «особое большинство» составляют владельцы двух третей квартир в комплексе, а в каждом доме владельцы трёх пятых квартир, при этом к их квартирам привязано более половины общего имущества. Это большинство позволяет подать иск против владельца квартиры, который отказывается без разумной причины. Сам проект начинается только тогда, когда подписали все владельцы или когда суд вынес решение в отношении тех, кто не подписал.
Кто платит за временное жильё во время строительства?
Застройщик. Принято, что застройщик оплачивает аренду жилья с момента выезда до сдачи новой квартиры, обычно заранее за каждый квартал, а также расходы на переезд. Кроме того, застройщик даёт гарантию, которая обеспечивает арендные платежи.
Сколько длится проект пинуй-бинуй?
Проект пинуй-бинуй длится, как правило, от семи до десяти лет и больше от подписания до сдачи, потому что он требует нового градостроительного плана. Срок зависит от размера комплекса, от местного органа власти и от темпа сбора подписей.
Плачу ли я налог за новую квартиру?
Закон о налогообложении недвижимости предусматривает освобождение от налога на прирост стоимости недвижимости для владельца квартиры, который продаёт свои права застройщику в рамках пинуй-бинуй, в пределах потолка, установленного законом. Вопрос о налогообложении арендной платы пока не решён, поэтому до подписания необходимо проконсультироваться со специалистом.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Вашему дому предстоит пинуй-бинуй?
Перед подписанием проверьте предложение с учётом того, что позволяют закон и рынок. Оставьте заявку, и мы свяжемся с вами.