Главное для жильцов в проектах городского обновления

Три пути

Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.

Для домов, которые пострадали от ракет и находятся в районе, объявленном правительством, действует особый путь по Закону о восстановлении после военного ущерба путём городского обновления (חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ״ו-2026).

Домовой комитет

Первый шаг: выбрать домовой комитет. Согласно указаниям Государственного управления по городскому обновлению:

• О собрании для выборов сообщают не менее чем за неделю и проверяют, что о нём знают все владельцы квартир. В большом комплексе собрание проводят в каждом доме.
• В комитете не менее трёх членов, желательно по представителю от каждого подъезда. В большом комплексе принято избирать одного представителя примерно на каждые десять владельцев квартир.
• Владельцы квартир подписывают документ о наделении полномочиями, одна подпись от каждой квартиры. Он вступает в силу, когда его подписали владельцы большинства квартир, и обновляется каждые три года.
• Члены комитета заявляют о любой связи с застройщиком, и им запрещено получать личную выгоду.

Комитет ведёт процесс, но не подписывает документы от имени владельцев квартир и не решает самостоятельно вопросы о застройщике или о компенсации.

Специалисты от имени жильцов

Прежде чем обращаться к застройщикам, выбирают специалистов, которые представляют только владельцев квартир. Обычно их услуги по договору оплачивает застройщик, но обязательства у них только перед владельцами квартир:

• Адвокат жильцов: ведёт выбор застройщика и переговоры, составляет договор и гарантии.
• Технический надзор от имени жильцов: проверяет спецификацию, проектную документацию и строительство до сдачи.
• Оценщик: проверяет экономическую целесообразность и предлагаемую компенсацию.
• Социальный консультант: в крупных проектах помогает пожилым владельцам квартир и семьям с особыми потребностями.

Выбор застройщика

Управление рекомендует выбирать застройщика в конкурсной процедуре: несколько застройщиков подают предложения на основе одних и тех же требований, и владельцы квартир выбирают из них. Что проверяют, помимо размера прибавки:

• Проекты, которые застройщик завершил и сдал, а не только проекты на стадии планирования.
• Финансовую устойчивость и банковское сопровождение.
• Обеспечение, которое он предлагает, и когда он его передаёт.
• Обязательные сроки и возмещение за задержку.
• Разговор с домовыми комитетами предыдущих проектов.

В каталоге застройщиков и подрядчиков собраны компании по регионам и направлениям, с контактными данными. Всего компаний: 172.

Компенсация и гарантии

Обычная компенсация включает новую квартиру большей площади с мамадом (защищённой комнатой), балконом, парковкой и кладовой, арендную плату с момента выезда до сдачи, переезд, а также освобождение от налога на прирост стоимости недвижимости и от налога на покупку на условиях, установленных законом. Важно, чтобы механизм прибавки был единым для всех владельцев.

Гарантии составляют главную часть договора: гарантия по Закону о продаже квартир (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974) на стоимость новой квартиры, пока она не будет вам сдана и в вашу пользу не будет зарегистрирована предупредительная запись или право собственности; гарантия арендных платежей; налоговая гарантия; гарантия регистрации; гарантия на устранение недостатков. Их передают до выезда. Объяснение каждой гарантии на странице «Общепринятые гарантии».

Защита, которую вам даёт закон

• Собрание и документ с основными условиями предложения: до подписания первой сделки застройщик обязан созвать собрание владельцев квартир и не позднее чем за две недели до подписания передать вам документ с основными условиями предложения: принципы компенсации, обеспечение и сведения о своём опыте Закон о пинуй-бинуй, ст. 1А.
• Ранняя сделка, подписанная до этого, может быть отменена решением большинства владельцев квартир, пока не подписали 40% из них ст. 1В.
• Раскрытие информации: тот, кто действует от имени застройщика, обязан сказать об этом уже при первом обращении ст. 6. На организаторов также распространяются обязанности добросовестности и раскрытия информации по Закону о городском обновлении (договоры об организации сделок) (חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע״ז-2017).
• Недобросовестный сбор подписей может привести к тому, что уполномоченный по обращениям жильцов отменит сделку ст. 5Б.
• Застрявший проект: при пинуй-бинуй владельцы большинства квартир вправе принять решение об отмене сделок, если застройщик не уложился в установленные законом сроки ст. 1Г. В сделке по Закону об укреплении зданий (ТАМА 38 и обновление зданий) каждый владелец квартиры вправе отменить сделку, если в течение 18 месяцев застройщик не заключил договор с половиной владельцев квартир, если в течение трёх лет он не собрал требуемое большинство или если в течение трёх с половиной лет не подал заявку на разрешение. Отмена может повлечь обязанность выплаты застройщику согласно правилам, опубликованным в 2025 году.

Пожилые владельцы квартир и владельцы с инвалидностью

При пинуй-бинуй владелец квартиры, которому исполнилось 70 лет на день подписания первой сделки в проекте и который прожил в квартире не менее двух лет, должен получить от застройщика предложение альтернатив квартире в проекте, например переезд в защищённое жильё, альтернативную квартиру или две небольшие квартиры. Владельцу квартиры в возрасте 75 лет и старше застройщик должен предложить переезд в защищённое жильё или покупку альтернативной квартиры, а если не предложил, отказ владельца подписать будет считаться разумным. В ТАМА 38 и при обновлении зданий действует похожая защита. Людям с инвалидностью необходимо предложить приспособленное альтернативное жильё. Подробнее на странице «Пинуй-бинуй».

Когда владелец квартиры отказывается

Если требуемое большинство подписало, а владелец квартиры отказывается без разумной причины, можно обратиться в суд при пинуй-бинуй или к инспектору по регистрации недвижимости в ТАМА 38 и при обновлении зданий. Закон определяет, когда отказ является разумным: когда сделка невыгодна, когда не были предложены альтернативное жильё или обеспечение, а также при особых личных обстоятельствах. Поэтому предложение должно быть справедливым для всех с самого начала.

Частые ошибки

• Ранняя подпись с застройщиком или организатором, до того как появились домовой комитет и адвокат.
• Выбор адвоката или технического надзора, которых привёл застройщик.
• Сравнение предложений только по размеру прибавки.
• Договор без чётких гарантий или без обязательных сроков.
• Предупредительная запись в пользу застройщика без обязательства удалить её, если сделка будет отменена.
• Опора на устаревшую информацию: требуемое большинство, возрастные пороги и срок действия ТАМА 38 за последние годы изменились.

Куда обращаться

• Дирекция по городскому обновлению при местном органе власти: информация о политике муниципалитета, а в некоторых городах бесплатное первичное сопровождение.
• Государственное управление по городскому обновлению: сайт Управления и уполномоченный по обращениям жильцов.
• Юридическое сопровождение: Адвокатская контора «Элиаз Данос», телефон 03-6917878.

Частые вопросы

Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.