Что представляла собой ТАМА 38
ТАМА 38 представляет собой национальный генеральный план 2005 года по укреплению существующих зданий от землетрясений. Он позволял владельцам квартир в домах, построенных до 1980 года, бесплатно получить укрепление дома, мамад (защищённую комнату) и ремонт, а застройщик финансировал работы за счёт строительства новых квартир на крыше или на месте дома. Права на строительство были установлены в самом плане, а проект утверждался разрешением на строительство, без нового плана.
ТАМА 38/1: укрепление и надстройка
Существующий дом укрепляют, он получает мамад, иногда лифт, расширение квартир и ремонт фасада. Застройщик надстраивает этажи. Жильцы, как правило, продолжают жить в доме во время работ.
ТАМА 38/2: снос и новое строительство
Дом сносят и строят заново, с большим количеством квартир. Владельцы квартир получают новую квартиру, а застройщик оплачивает аренду жилья на период строительства.
Окончание действия и сроки
ТАМА 38 не отменяли законом. Национальный совет по планированию и строительству установил для этого плана дату окончания и несколько раз её переносил:
1 октября 2023 года
Формальная дата окончания, установленная Национальным советом. Города, которые не выполнили условия, получили продление, а из-за войны ещё одно продление.
29 августа 2024 года
План прекратил действие в городах, которые не подали замещающий план, в том числе в Тель-Авиве-Яффо, Бней-Браке и Бат-Яме, с переходными положениями для заявок, поданных до 31 декабря 2024 года.
18 мая 2026 года
Последний срок в городах, которые подали замещающий план, или дата утверждения замещающего плана, если она наступила раньше.
Ситуация сегодня
Подать новые заявки по ТАМА 38 нельзя ни в одном городе. Заявки на разрешение, поданные до даты окончания в городе, согласно установленным для него переходным положениям, продолжают рассматриваться по этому плану.
Проект не может продолжаться по этому пути. Обычно его можно перевести на обновление зданий, но права, сборы и сроки там другие, и, возможно, потребуется изменить договор. Подписанный вами договор не отменяется автоматически: проверьте с адвокатом жильцов, что он предусматривает на случай, если разрешение не будет получено.
В сделке по Закону об укреплении зданий (חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008) каждый владелец квартиры вправе отменить сделку, если в течение 18 месяцев застройщик не заключил договор с половиной владельцев квартир, если в течение трёх лет он не собрал требуемое большинство или если в течение трёх с половиной лет не подал заявку на разрешение. Проверьте с адвокатом сроки в вашей сделке, а также выплату застройщику, которую могут потребовать правила 2025 года.
Требуемое большинство
Большинство в проектах ТАМА 38 установлено в Законе об укреплении зданий, и оно применяется также к обновлению зданий в зависимости от вида работ:
| Вид работ | Большинство | Статья |
|---|---|---|
| Изменение в общем имуществе для укрепления | Большинство владельцев квартир | ст. 3 |
| Расширение квартир | 60% владельцев квартир | ст. 4 |
| Укрепление и строительство новых квартир (38/1) | Две трети квартир и общего имущества | ст. 5 |
| Снос и новое строительство (38/2) | Две трети, по поправке 2023 года. До этого четыре пятых | ст. 5А |
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Если большинство собрано, а владелец квартиры возражает, большинство обращается к инспектору по регистрации недвижимости (это государственный орган, а не технический надзор от имени жильцов), и он вправе утвердить работы. Согласие каждого владельца квартиры даётся в письменной форме и заверяется адвокатом Закон об укреплении зданий, ст. 7.
Пожилые владельцы квартир
Закон об укреплении зданий защищает пожилых владельцев квартир и людей, прикованных к дому: инспектор не утвердит работы, если им не было предложено альтернативное жильё на период работ, а для человека с инвалидностью требуется приспособленное жильё. Поправкой 2023 года возраст защиты снижен с 80 до 75 лет, а при сносе и новом строительстве пожилые владельцы квартир получили защиту, похожую на ту, что действует при пинуй-бинуй (снос и новое строительство).
Налоги и сборы
- Налог на улучшение: в ТАМА 38 при укреплении (38/1) действовало освобождение от налога на улучшение. При сносе и новом строительстве (38/2) освобождение распространялось на часть прав, а на остаток начислялся сниженный налог. При обновлении зданий действует сниженный налог.
- ТАМА 38/1: компенсация в виде строительных услуг, таких как укрепление, лифт, парковка и расширение до 25 кв. м, освобождена от налога на прирост стоимости недвижимости. Денежная компенсация облагается налогом.
- ТАМА 38/2: освобождение для новой квартиры в пределах площади старой квартиры плюс 25 кв. м или в пределах потолка стоимости, установленного законом, по большему из двух значений. Поправкой 2023 года освобождение при соблюдении условий расширено и на владельца квартиры, который получает две квартиры.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Что пришло на смену ТАМА 38
Для отдельного дома основным путём является обновление зданий по «плану Шакед»: план, который утверждает местная комиссия по планированию и строительству, с правами, которые устанавливаются в соответствии с политикой муниципалитета. Для больших домов или комплексов таким путём является пинуй-бинуй. Многие города утвердили местные планы городского обновления, которые определяют, что разрешено в каждом районе.
Частые вопросы
Можно ли ещё провести проект по ТАМА 38?
Новую заявку подать нельзя. Формальный срок окончания ТАМА 38 был 1 октября 2023 года, но действие плана продлевали. В части городов, в том числе в Тель-Авиве-Яффо, Бней-Браке и Бат-Яме, он закончился 29 августа 2024 года, а в городах, которые подали замещающий план, не позднее 18 мая 2026 года. Заявки на разрешение, поданные до даты окончания в городе, согласно установленным для него переходным положениям, продолжают рассматриваться по ТАМА 38. Для новых проектов соответствующим путём является обновление зданий по «плану Шакед».
Чем ТАМА 38/1 отличается от ТАМА 38/2?
В ТАМА 38/1 существующий дом укрепляют, он получает мамад (защищённую комнату), иногда лифт и расширение квартир, а застройщик надстраивает этажи. Жильцы обычно продолжают жить в доме во время работ. В ТАМА 38/2 дом сносят и строят заново, а жильцы переезжают в съёмную квартиру. Обозначения 38/1 и 38/2 происходят от номеров поправок к плану, а в профессиональной речи ими обозначают два пути: укрепление и надстройку, и снос и новое строительство.
Мы подписали договор по ТАМА 38 до окончания срока её действия. Что теперь?
Если заявка на разрешение была подана до даты окончания в вашем городе, согласно установленным для него переходным положениям, она продолжает рассматриваться по ТАМА 38. Если заявка не была подана, проект должен перейти на другой путь, обычно на обновление зданий, и, возможно, потребуется изменить договор с застройщиком. Проверьте с адвокатом жильцов, каково состояние заявки и что предусматривает договор. Договор не отменяется автоматически, но если проект не продвинулся в установленные законом сроки, каждый владелец квартиры вправе его отменить.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Ваш проект застрял из-за окончания срока действия плана?
Мы проверим состояние заявки, договор и возможные пути продолжения.