Что делает оценщик жильцов
У застройщика есть свой оценщик. Оценщик жильцов представляет только владельцев квартир, и его работа охватывает четыре направления:
- Оценка арендной платы, которую владельцы квартир будут получать от застройщика с момента выезда до передачи новой квартиры.
- Начисление баллов квартирам в комплексе, по которому определяется порядок выбора новых квартир.
- Проверка экономической целесообразности и компенсации: выгоден ли проект экономически и разумна ли компенсация, которую предлагает застройщик, по отношению к проекту.
- Размер гарантий, и прежде всего гарантии арендной платы.
Два его главных решения, об арендной плате и о порядке выбора, определяют, как семья будет жить в годы строительства и какую квартиру получит по их окончании. Ошибку в них очень трудно исправить после того, как таблица подписана и квартиры распределены.
Оценщик работает вместе с адвокатом жильцов и со специалистом по техническому надзору от их имени: адвокат закрепляет механизмы в договоре, а оценщик предоставляет цифры и таблицы, на которые эти механизмы опираются.
Оценщик жильцов как согласованный оценщик
Желательно, чтобы договор с застройщиком устанавливал, что оценщик жильцов является также согласованным оценщиком по вопросам арендной платы и начисления баллов. Согласованным называется оценщик, о кандидатуре которого владельцы квартир и застройщик договорились заранее, и его решения по вопросам, определённым в договоре, обязательны для всех сторон.
Практический смысл в том, что не приходится спорить между оценкой жильцов и оценкой застройщика каждый раз, когда нужно определить сумму, и все владельцы квартир действуют по одной и той же таблице и одним и тем же правилам. Чтобы механизм был справедливым, договор должен заранее установить, по каким вопросам решает оценщик, в какие сроки и как владельцы квартир подают замечания к таблице до того, как она станет окончательной.
Оценка арендной платы
На этапе выезда владельцы квартир переезжают в арендованную квартиру до передачи новой квартиры. Арендную плату платит застройщик, и вопрос в том, сколько. Оценщик жильцов проводит оценку надлежащей арендной платы для каждой квартиры по похожим по площади и характеристикам квартирам в районе проекта, незадолго до выезда. Сумма должна позволять снять похожую квартиру рядом с комплексом или в похожем районе.
Справочники Министерства строительства и жилищного хозяйства и Государственного управления по городскому обновлению рекомендуют также установить в договоре:
- механизм пересмотра арендной платы с учётом изменений на рынке аренды на протяжении всего периода строительства;
- оплату вперёд и в установленные сроки;
- покрытие расходов на переезд в арендованную квартиру и из неё в новую квартиру;
- автономную банковскую гарантию выплаты арендной платы до передачи новой квартиры.
Оценка арендной платы является также основой для суммы гарантии арендной платы: месячная арендная плата, умноженная на число месяцев строительных работ. Подробности на странице «Стандартные гарантии».
Начисление баллов квартирам и порядок выбора
В пинуй-бинуй все владельцы квартир в комплексе получают квартиры в новых домах, и самый чувствительный вопрос в том, кто получит какую квартиру. Оценщик начисляет баллы каждой существующей квартире в комплексе, и порядок выбора новых квартир определяется по рейтингу, который получается в результате начисления баллов: владелец квартиры, получивший наибольшее число баллов, выбирает первым, за ним следующий по очереди, и так далее.
Что учитывается при начислении баллов
Начисление баллов требует кропотливой работы. Оценщик посещает каждую квартиру и учитывает характеристики квартир в исходном состоянии, то есть такими, какими они являются сегодня:
- тип квартиры: обычная квартира, квартира с садом, квартира на крыше, квартира с прикреплёнными площадями;
- площадь квартиры, этаж и число фасадов;
- стороны света, на которые выходят окна квартиры;
- дополнительные характеристики, например состояние квартиры, кладовая или парковка.
Затем оценщик начисляет баллы и новым квартирам по составу квартир, который предлагает застройщик, и делит их на типы, чтобы каждый владелец квартиры выбирал среди квартир, соответствующих его прежней квартире. В части договоров начисление баллов используется также для уравнительных денежных выплат, когда стоимость выбранной квартиры отличается от стоимости квартиры, на которую владелец имеет право.
Цель должна состоять в том, чтобы каждый владелец квартиры получил:
- квартиру в доме, ближайшем к дому, в котором сегодня находится его квартира в комплексе;
- стороны света, на которые выходят окна, как можно более близкие к тем, что у него есть сегодня;
- более высокий этаж по сравнению с нынешним.
Так владелец квартиры остаётся в знакомом ему окружении, сохраняет то, что было у него в старой квартире, и улучшает это. Таблица, построенная на этих принципах и открыто представленная всем владельцам квартир, сокращает разногласия между соседями и облегчает сбор подписей.
Некоторые договоры устанавливают порядок выбора жеребьёвкой или по очерёдности подписания договора, и справочник Министерства строительства и жилищного хозяйства упоминает оба этих способа наряду с определением порядка оценщиком со стороны жильцов. Преимущество начисления баллов оценщиком в том, что оно связывает порядок выбора с тем, что было у каждого владельца квартиры в исходном состоянии, а не с удачей или с моментом подписания.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Проверка экономической целесообразности и компенсации
До выбора застройщика и в ходе переговоров оценщик проверяет, выгоден ли предлагаемый проект экономически и разумна ли компенсация владельцам квартир по отношению к ожидаемой прибыли застройщика. Проверка проводится по Стандарту оценки 21 Комиссии по стандартам оценки, который устанавливает, как проверяется экономическая целесообразность пинуй-бинуй. Так владельцы квартир знают, реальны ли обещания застройщика и есть ли основания просить больше.
Оценщик жильцов отличается от оценщика пинуй-бинуй, которого назначает директор Государственного управления по городскому обновлению ст. 2А-2Б Закона о пинуй-бинуй (компенсации). Оценщика Управления назначают, когда есть спор с владельцами квартир, которые отказываются подписывать, чтобы определить, выгодна ли сделка. Объяснение на странице о пинуй-бинуй.
Оценщик на протяжении проекта
Выбор застройщика и переговоры
Проверяет экономическую целесообразность и компенсацию в предложениях и участвует в формулировании механизмов арендной платы и начисления баллов, которые будут прописаны в договоре.
Начисление баллов существующим квартирам
Посещает каждую квартиру в комплексе, составляет таблицу баллов и представляет её владельцам квартир для замечаний до того, как она станет окончательной.
После утверждения плана
Начисляет баллы новым квартирам по утверждённому составу квартир и делит их на типы.
Перед выездом
Проводит оценку арендной платы и определяет сумму гарантии арендной платы.
Выбор квартир
Сопровождает выбор в порядке, установленном начислением баллов, и проверяет, что распределение соответствует правилам, установленным в договоре.
Когда и как выбирать оценщика жильцов
Как можно раньше, до выбора застройщика или в начале переговоров. Оценщик, который присоединяется на этом этапе, влияет на компенсацию, на состав квартир и на механизмы арендной платы и начисления баллов, которые будут прописаны в договоре. Оценщик, который присоединяется после подписания, работает по правилам, которые установили другие.
Обычно домовой комитет выбирает оценщика в упорядоченной процедуре при сопровождении адвоката жильцов. В большинстве проектов застройщик оплачивает его гонорар, но Государственное управление по городскому обновлению рекомендует, чтобы договор с оценщиком подписывали владельцы квартир и он сам и чтобы в договоре было установлено, что оценщик представляет только их и действует по отношению к ним лояльно.
Что проверить перед выбором
- что он является оценщиком недвижимости, внесённым в Реестр оценщиков недвижимости;
- опыт в проектах похожего масштаба и в таблицах баллов, которые владельцы квартир приняли;
- что он не работает на застройщика в том же проекте и письменно раскрывает любую другую связь с застройщиком;
- письменный договор, в котором указаны услуги, гонорар и кто его платит;
- согласие выступать согласованным оценщиком по вопросам арендной платы и начисления баллов и определённый порядок работы: посещение каждой квартиры, представление таблицы владельцам квартир и время для замечаний.
Частые вопросы
Кто платит оценщику жильцов?
В большинстве проектов застройщик оплачивает гонорар оценщика, так же как гонорар адвоката и специалиста по техническому надзору от имени жильцов. Государственное управление по городскому обновлению рекомендует, чтобы договор с оценщиком подписывали владельцы квартир и он сам и чтобы в договоре было установлено, что оценщик представляет только их и действует по отношению к ним лояльно, даже когда платит застройщик.
Что такое согласованный оценщик?
Это оценщик, о кандидатуре которого владельцы квартир и застройщик заранее договорились в договоре, и его решения по вопросам, определённым в договоре, например по арендной плате и таблице баллов, обязательны для всех сторон. Так не приходится спорить о разных оценках, и все владельцы квартир действуют по одной и той же таблице.
Как определяется, кто выбирает квартиру первым?
По таблице баллов, которую оценщик составляет для существующих квартир в комплексе. Владелец квартиры, получивший наибольшее число баллов, выбирает первым, за ним следующий по очереди, и так далее. Некоторые договоры устанавливают жеребьёвку или очерёдность подписания, но начисление баллов оценщиком связывает порядок выбора с тем, что было у каждого владельца квартиры в старом доме.
Можно ли подать замечания к начислению баллов?
Рекомендуется, чтобы договор устанавливал, что таблица представляется всем владельцам квартир до того, как она станет окончательной, с периодом для замечаний, и что оценщик отвечает на каждое замечание в письменной форме. Открытость на этом этапе предотвращает разногласия между соседями на этапе выбора.
Чем оценщик жильцов отличается от оценщика пинуй-бинуй, которого назначает Управление?
Оценщика жильцов выбирают владельцы квартир, и он сопровождает их на протяжении всего проекта. Оценщика пинуй-бинуй назначает директор Государственного управления по городскому обновлению по ст. 2А-2Б Закона о пинуй-бинуй (компенсации), чтобы проверить, выгодна ли сделка экономически, когда есть спор с владельцами квартир, которые отказываются подписывать.
Информация приводится кратко. Каждый случай необходимо рассматривать отдельно с адвокатом, специализирующимся в этой области.
Выбираете оценщика для дома?
Мы будем рады помочь домовому комитету выбрать оценщика, закрепить в договоре механизмы арендной платы и начисления баллов и проверить таблицу баллов до того, как она станет окончательной.